Theo thống kê, trong quý II/2026, không có nguồn cung mới gia nhập tại cả khu vực lõi (Thành phố Hồ Chí Minh cũ) và các thị trường mở rộng (Bình Dương và Bà Rịa-Vũng Tàu cũ), trong khi tỷ lệ lấp đầy tiếp tục cải thiện. Nhu cầu được thúc đẩy tích cực bởi các nhóm ngành như sản xuất, y tế, tiêu dùng nhanh (FMCG), công nghiệp và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI).
Trong khi nhu cầu thuê đang diễn biến tích cực hơn, sự phân hóa về chất lượng tài sản và lựa chọn vị trí của khách thuê cũng ngày càng rõ nét hơn. Văn phòng chất lượng không còn chỉ nằm ở vị trí hay tiêu chuẩn xây dựng, mà còn ở trải nghiệm cho nhân sự hằng ngày.
Động lực tăng trưởng đến từ ngành sản xuất và doanh nghiệp FDI
Tổng nguồn cung văn phòng tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh không ghi nhận dự án mới. Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, khu vực lõi Thành phố Hồ Chí Minh duy trì ở mức khoảng 1,73 triệu m² NLA, Bình Dương cũ và Bà Rịa-Vũng Tàu cũ lần lượt duy trì khoảng 37.121m² và 17.465m² tính đến quý II/2026.
Trong bối cảnh đó, tỷ lệ lấp đầy tiếp tục tăng tại tất cả các phân vùng. Tại khu vực lõi Thành phố, tỷ lệ lấp đầy hạng A đạt 89,8%, tăng 1,4 điểm phần trăm theo quý, trong khi hạng B đạt 91,3%, tăng 0,5 điểm phần trăm.
Riêng quý II/2026, thị trường ghi nhận khoảng 14.458m² hấp thụ thuần, chủ yếu đến từ nhu cầu mở rộng và dịch chuyển văn phòng. Bên cạnh đó, tỷ lệ lấp đầy đạt 82,7% tại Bình Dương cũ và 87,9% tại Bà Rịa-Vũng Tàu cũ, cùng tăng 0,5 điểm phần trăm theo quý.
Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc bộ phận cho thuê công nghiệp và văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết: Việc không ghi nhận dự án mới trong quý khiến nguồn cung ngắn hạn tiếp tục bị giới hạn, tạo điều kiện để thị trường hấp thụ dần diện tích còn trống tại các dự án hiện hữu. Thị trường ghi nhận nhu cầu thuê tích cực của nhóm doanh nghiệp thuộc ngành sản xuất, y tế và tiêu dùng nhanh tại khu vực lõi Thành phố. Trong khi đó, các thị trường Bình Dương cũ và Bà Rịa-Vũng Tàu cũ, với lợi thế về các hoạt động công nghiệp mở rộng, nhận được sự quan tâm cao từ nhóm ngành sản xuất, công nghiệp và khối ngành doanh nghiệp FDI.
Diễn biến giá thuê phản ánh một thị trường đang phục hồi nhưng vẫn duy trì tính cạnh tranh. Tại khu vực lõi, giá thuê trung bình giảm nhẹ xuống 53,2 USD/m²/tháng đối với hạng A và 33,3 USD/m²/tháng đối với hạng B, khi chủ nhà tiếp tục sử dụng các chính sách ưu đãi để thu hút và giữ chân khách thuê.
Trong khi đó, giá thuê tại Bình Dương cũ giữ ổn định ở 20,2 USD/m²/tháng, còn Bà Rịa-Vũng Tàu cũ tăng nhẹ lên 10,4 USD/m²/tháng, tăng 0,8% theo quý.
Như vậy, dù tỷ lệ lấp đầy cải thiện, giá thuê chưa chịu áp lực tăng tương ứng, cho thấy khách thuê vẫn có vị thế đàm phán nhất định. Tuy nhiên, sự cải thiện đồng thời về tỷ lệ lấp đầy tại nhiều phân khúc và khu vực cho thấy cán cân cung-cầu đang dần dịch chuyển theo hướng tích cực hơn.
Tiếp tục phát triển với xu hướng dịch chuyển sang chất lượng (Flight-to-quality)
Trong thời gian tới, xu hướng dịch chuyển sang chất lượng (Flight-to-quality) được kỳ vọng tiếp tục định hình nhu cầu thuê văn phòng tại Thành phố và khái niệm chất lượng (quality) đang ngày càng được mở rộng. Nếu trước đây chủ yếu được dùng để mô tả xu hướng khách thuê chuyển sang các tòa nhà hạng A, vị trí đắc địa và tiêu chuẩn xây dựng cao, nhu cầu hiện nay có ưu tiên những không gian có khả năng nâng cao trải nghiệm làm việc và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người sử dụng.
Theo bà Đoan, bên cạnh vị trí, chất lượng xây dựng và tiêu chuẩn vận hành, khách thuê ngày càng quan tâm đến thiết kế không gian, khu vực tiện ích chung, khả năng hỗ trợ mô hình làm việc linh hoạt, công nghệ tòa nhà, kết nối giao thông và các dịch vụ mang tính chăm sóc y tế. Những yếu tố này ngày càng đóng vai trò trong quyết định thuê, đặc biệt khi doanh nghiệp tìm cách thu hút nhân sự trở lại văn phòng và nâng cao hiệu quả sử dụng không gian.
“Điều này cũng cho thấy không phải mọi tòa nhà hạng A đều có sức cạnh tranh như nhau. Những tài sản có chất lượng vận hành tốt, thiết kế hiệu quả và tạo được trải nghiệm khác biệt cho người sử dụng sẽ có lợi thế rõ hơn trong việc thu hút và giữ chân khách thuê. Đồng thời, các dự án hạng B có vị trí thuận lợi, chất lượng tốt và mức giá hợp lý vẫn có thể hưởng lợi khi doanh nghiệp tìm kiếm sự cân bằng giữa trải nghiệm và chi phí”, bà Đoan nêu ra.
Tại khu vực lõi Thành phố, nguồn cung mới hạn chế sẽ tiếp tục hỗ trợ các tài sản có chất lượng tốt trong việc cải thiện tỷ lệ lấp đầy. Trong khi đó, xu hướng mở rộng lựa chọn ra ngoài khu vực trung tâm sẽ tạo thêm dư địa cho các dự án có khả năng kết hợp giữa chất lượng không gian, khả năng kết nối và hiệu quả chi phí. Các ngành công nghệ, sản xuất, chăm sóc sức khỏe và dịch vụ chuyên nghiệp được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt hoạt động cho thuê.
Tại Bình Dương cũ và Bà Rịa-Vũng Tàu cũ, nhu cầu văn phòng tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI, hoạt động sản xuất và logistics. Với nguồn cung tương lai còn hạn chế, các tài sản hiện hữu có vị trí thuận lợi, chất lượng vận hành tốt và khả năng đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của khách thuê được kỳ vọng duy trì lợi thế trong trung và dài hạn.
