Tính đến quý II/2025, tổng nguồn cung văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh đạt khoảng 2,9 triệu m², tăng nhẹ theo quý nhờ sự gia nhập của một số dự án hạng C ngoài trung tâm.
Do nguồn cung mới còn hạn chế, tình hình hoạt động của thị trường duy trì ổn định với giá thuê trung bình đạt 843.000 đồng/m²/tháng và công suất cao ở mức 88%.
Báo cáo Savills Property Index (SPPI) cho thấy, chỉ số hiệu suất văn phòng của Thành phố Hồ Chí Minh đã duy trì trong khoảng 96-98 điểm suốt 3 năm qua. Quý II/2025 ghi nhận mức 96 điểm, phản ánh sự ổn định của thị trường bất chấp nguồn cung bổ sung hạn chế.
Nhu cầu thuê văn phòng chủ yếu đến từ các ngành then chốt như công nghệ thông tin, tài chính-ngân hàng và vận tải biển. Đây là những lĩnh vực có tốc độ tăng trưởng ổn định, đóng vai trò xương sống trong quá trình phát triển của thành phố.
Việc sáp nhập địa giới hành chính mở ra cơ hội hình thành các trục phát triển mới, với khả năng tạo thêm quỹ đất và thúc đẩy dòng vốn đầu tư. Điều này đặc biệt quan trọng với thị trường văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh đang trong tình trạng nguồn cung hiện tại còn hạn chế.
Dự kiến từ nay đến cuối năm 2027, thành phố sẽ bổ sung khoảng 234.000m² văn phòng mới, trong đó hơn một nửa tập trung tại khu vực lõi trung tâm và phần còn lại phân bổ ở các cụm văn phòng ngoài trung tâm, trong các cụm văn phòng hiện hữu. Nguồn cung mới này không chỉ giúp giải tỏa áp lực ngắn hạn mà còn cho thấy dư địa phát triển mạnh mẽ đối với các dự án chất lượng cao trong giai đoạn tới.
Sau sáp nhập, khái niệm CBD (Central Business District) - khu vực trung tâm thương mại và kinh doanh của một thành phố - trở nên rộng hơn, giảm sự phụ thuộc vào quận 1 và quận 3 (cũ), từ đó làm thay đổi cấu trúc cung-cầu văn phòng, giúp thị trường không còn tập trung quá nhiều vào khu vực CBD truyền thống.
Các cụm văn phòng có thể phân bổ đều hơn tại các trung tâm mở rộng. Điều này cũng mang đến cho doanh nghiệp nhiều lựa chọn hơn giữa trung tâm cũ và mới. Khi xét đến toàn diện, sự cách biệt giữa các tòa nhà văn phòng trong trung tâm cũ và khu mở rộng hiện nay không còn quá chênh lệch.
Bên cạnh đó, theo báo cáo Savills Impacts, đến năm 2034, Millennials, Gen Z và Gen Alpha dự kiến sẽ chiếm khoảng 80% lực lượng lao động tại các nền kinh tế phát triển nói chung và Việt Nam nói riêng.
Trong đó, Millennials sẽ giữ vai trò nòng cốt và lãnh đạo, Gen Z sẽ là lực lượng lao động đông thứ hai và Gen Alpha bắt đầu xuất hiện, văn phòng tương lai của các công ty sẽ cần xây dựng một hệ sinh thái đa thế hệ, công nghệ hóa, sức khỏe bền vững và mục tiêu cùng hội tụ.
Tại Việt Nam, xu hướng này thể hiện rõ qua nhu cầu gia tăng đối với không gian mở, đón sáng tự nhiên, thiết kế công thái học và mô hình làm việc kết hợp (hybrid). Văn phòng ngày nay không chỉ đơn thuần là nơi làm việc, mà còn là trung tâm cộng tác, sáng tạo và giữ chân nhân tài.
Với vai trò trung tâm kinh tế-tài chính của cả nước, Thành phố Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn điều chỉnh quan trọng sau sáp nhập địa giới hành chính. Bên cạnh tác động quản trị đô thị, sự kiện này mở ra dư địa cho nguồn cung văn phòng mới, đặc biệt ở phân khúc hạng A và các dự án phát triển bền vững.
Trong bối cảnh hiện tại, khi nhu cầu thuê duy trì ổn định còn nguồn cung hạn chế, việc hình thành các cụm văn phòng ngoài khu vực CBD truyền thống cùng xu hướng mở rộng không gian làm việc linh hoạt sẽ góp phần tái cấu trúc thị trường.
Nhìn chung, triển vọng trung và dài hạn của thị trường văn phòng thành phố vẫn tích cực, với sự dịch chuyển về địa lý và tiêu chuẩn chất lượng dự kiến là những yếu tố định hình chính trong giai đoạn tới.
