Đại biểu Quốc hội đề nghị siết tình trạng đất dự án chậm đưa vào sử dụng

Sáng 22/10, sau khi nghe các tờ trình và báo cáo thẩm tra ở hội trường, Quốc hội tiến hành thảo luận tại tổ về 3 dự án luật gồm: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Góp ý kiến đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Phó Chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu Tạ Thị Yên, đại biểu Quốc hội tỉnh Điện Biên nêu rõ, đất đai là nguồn lực rất đặc biệt, có giới hạn và không thể tạo thêm.

"Đất đã được giao, được đưa vào dự án thì phải được sử dụng có hiệu quả. Nếu giữ đất mà không sử dụng, chỉ chờ tăng giá, thì không chỉ gây lãng phí mà cuối cùng còn làm giảm nguồn cung và đẩy chi phí của xã hội lên", đại biểu nhấn mạnh.

Liên quan một số nội dung cụ thể, đại biểu cho rằng cần làm rõ hơn cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không phải do chính người sử dụng đất tạo ra.

Đồng tình việc dự thảo Luật đã đặt vấn đề điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại, đại biểu dẫn thí dụ một thửa đất nông nghiệp, sau khi điều chỉnh quy hoạch thành đất ở, lại có đường giao thông và hạ tầng do Nhà nước đầu tư thì giá trị có thể tăng lên rất nhiều.

Phần giá trị tăng thêm đó không hoàn toàn do người có đất tạo ra, mà có phần rất lớn từ quy hoạch và đầu tư của Nhà nước.

Đại biểu đề nghị thay vì giao việc xác định tỷ lệ thu cho văn bản dưới luật, cần cân nhắc quy định ngay trong Luật một mức sàn, hoặc ít nhất có nguyên tắc đủ rõ về tỷ lệ điều tiết để làm cơ sở cho Chính phủ quy định cụ thể.

"Nếu để hoàn toàn cho văn bản dưới luật thì rất khó bảo đảm chính sách được thực hiện thống nhất và đúng mục tiêu điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm từ đất", đại biểu Tạ Thị Yên nói.

Đối với đất đã giao để làm dự án nhưng chậm đưa vào sử dụng, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu đề nghị phải có biện pháp xử lý đủ mạnh để "người ta không thấy rằng cứ giữ đất chờ tăng giá vẫn có lợi".

Dự thảo Luật đã có cơ chế thu tiền lũy tiến đối với đất không sử dụng hoặc chậm sử dụng; nếu quá 60 tháng mà chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất.

Tuy nhiên, theo đại biểu, thời hạn để đi đến thu hồi vẫn khá dài. Năm năm là một khoảng thời gian rất lớn đối với thị trường bất động sản. Một dự án để đất trống trong thời gian dài không chỉ lãng phí đất mà còn làm giảm nguồn cung ở khu vực đó.

Từ phân tích trên, đại biểu Tạ Thị Yên đề nghị rà soát để rút ngắn hợp lý thời gian xử lý đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng do lỗi chủ quan của người sử dụng đất. Đồng thời, khoản phải nộp đối với đất chậm sử dụng cũng phải đủ sức tác động và tăng dần theo thời gian, để việc giữ đất chờ tăng giá không còn có lợi hơn việc đưa đất vào sử dụng.

Về việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế-xã hội thông qua nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, tại khoản 1 Điều 58 dự thảo Luật, Chính phủ đề xuất 2 phương án xin ý kiến Quốc hội.

Phương án 1 là luật hóa Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Phương án 2 là tiếp tục thực hiện Nghị quyết này.

Đại biểu Tạ Thị Yên bày tỏ nghiêng về Phương án 2. Theo đó, dự án nhà ở thương mại chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở. Đại biểu cho rằng, ưu điểm của cách tiếp cận này là hạn chế tình trạng gom đất nông nghiệp, đất vườn ở vùng ven từ rất sớm để chờ chuyển mục đích.

Tuy nhiên, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo đánh giá thật kỹ mặt còn lại của chính sách. Nếu nguồn đất ở để phát triển dự án quá hạn chế thì có thể làm giảm nguồn cung nhà ở và cuối cùng lại tác động ngược trở lại đến giá nhà.

"Nếu lựa chọn Phương án 2 thì cần đồng thời có giải pháp phù hợp để mở rộng nguồn cung đất phát triển nhà ở theo quy hoạch, tránh tình trạng hạn chế được một dạng đầu cơ nhưng lại làm khan hiếm nguồn cung dự án", đại biểu đề xuất.

Cùng với đó, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh tại Điều 76 phải dựa nhiều hơn vào dữ liệu giao dịch thực tế và phải công khai được phương pháp, nguồn dữ liệu đầu vào. Bởi, không có dữ liệu đủ thật thì khó có giá đất sát thực tế. Giá đất không sát thì việc thu nghĩa vụ tài chính, bồi thường hay điều tiết cũng đều khó chính xác.

Đề nghị giữ quy định công chứng bắt buộc đối với giao dịch đất đai

Liên quan nội dung công chứng đối với giao dịch đất đai, dự thảo Luật quy định khi Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai được hoàn thiện, tích hợp và liên thông thì có thể xem xét cắt giảm hoặc bỏ quy định công chứng bắt buộc.

Theo đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà (Đoàn Hà Nội), công chứng bắt buộc đối với giao dịch đất đai là yêu cầu cấp thiết; cần phân định rõ khái niệm "xác thực dữ liệu địa chính" và "xác thực an toàn pháp lý của giao dịch dân sự".

Đại biểu phân tích, Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai hay hệ thống định danh điện tử VNeID chỉ giải quyết bài toán xác thực danh tính chủ thể và thông tin thửa đất tại một thời điểm đã ghi nhận trong quá khứ. Hệ thống dữ liệu điện tử tuyệt đối không thể kiểm tra được năng lực hành vi dân sự của các bên tại thời điểm ký kết (như: có bị tâm thần, hạn chế nhận thức, bị đe dọa, cưỡng ép, lừa dối hay không...), cũng như không thể đánh giá được tính hợp pháp của nội dung thỏa thuận, tài sản chung/riêng của vợ chồng, hay sự hiểu rõ hậu quả pháp lý của các bên.

Đại biểu nêu kinh nghiệm quốc tế về quản trị đất đai số hóa tại các quốc gia tiên tiến cho thấy không quốc gia nào bỏ công chứng khi số hóa Cơ sở dữ liệu đất đai. Trái lại, Estonia và Pháp bắt buộc văn bản công chứng là "cổng lọc dữ liệu đầu vào" duy nhất để bảo đảm dữ liệu ghi nhận vào sổ địa chính là dữ liệu "sạch" và an toàn tuyệt đối.

Bên cạnh đó, đại biểu cho rằng việc chuyển giao nhiệm vụ kiểm tra pháp lý hợp đồng từ Công chứng viên sang cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ gây ách tắc thủ tục hành chính và đẩy gánh nặng bồi thường thiệt hại khi xảy ra tranh chấp sang cho ngân sách nhà nước. Trong khi hoạt động công chứng từ lâu đã được xã hội hóa và công chứng viên chịu trách nhiệm cá nhân, được bảo đảm bởi Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp. Do đó, công chứng và đăng ký đất đai là hai công đoạn bổ trợ chuyên biệt, không thể thay thế cho nhau.

"Việc duy trì quy định công chứng bắt buộc trực tiếp trong Luật Đất đai không chỉ bảo vệ tài sản lớn nhất của nhân dân "tấc vàng", ngăn ngừa từ gốc các tranh chấp, lừa đảo, mà còn là trụ cột bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, giữ vững định hướng chiến lược của Đảng về cải cách tư pháp, cải cách hành chính theo Nghị quyết số 27-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương", đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà nhấn mạnh.

Từ những lý do trên, đại biểu đề nghị giữ như quy định hiện hành, đó là: công chứng, chứng thực bắt buộc đối với các hợp đồng, văn bản chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân; không phụ thuộc vào tiến độ số hóa Cơ sở dữ liệu đất đai.

Đồng thời, bổ sung quy định về chuyển đổi số hoạt động công chứng, bắt buộc kết nối, chia sẻ dữ liệu liên thông thời gian thực giữa Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với Cơ sở dữ liệu công chứng toàn quốc, Cơ sở dữ liệu thuế và ngân hàng để giảm chi phí tuân thủ cho người dân.

Cũng liên quan vấn đề công chứng, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh (Đoàn Ninh Bình) cho biết, khoản 4 Điều 21 dự thảo Luật giao Chính phủ quy định loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực. Luật Công chứng sửa đổi (được Quốc hội thông qua hồi tháng 4/2026) có hiệu lực từ ngày 1/1/2027, quy định giao dịch phải công chứng là giao dịch "được luật quy định".

Tuy nhiên, dự thảo Nghị định trình kèm theo không có điều nào xác định loại hợp đồng phải công chứng, trong khi hình thức giao dịch là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Do vậy, đại biểu đề nghị cần được quy định rõ tại Luật như khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024.