Chung cư hết niên hạn và quyền lợi chủ sở hữu

Chính phủ thống nhất quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, phù hợp với pháp luật về xây dựng. Chủ trương mới đặt ra yêu cầu quản lý nhà chung cư theo toàn bộ vòng đời công trình.

Chung cư hết niên hạn và quyền lợi chủ sở hữu

Ở khu tập thể D6 Giảng Võ, Hà Nội, câu chuyện về một căn hộ không chỉ gắn với nơi ở của một gia đình. Nó còn gắn với cả một quá trình chờ đợi tái thiết. Công trình đã hết niên hạn sử dụng, người dân mong muốn sớm được chuyển đến nơi ở mới. Nhưng đồng thời họ cũng quan tâm điều gì sẽ xảy ra với quyền lợi của mình khi tòa nhà cũ bị phá dỡ.

Anh Nguyễn Quốc Thái, Tổ dân phố số 14, phường Giảng Võ, là một trong những cư dân đang chờ ngày khu nhà được xây dựng lại. Với gia đình anh, điều quan trọng nhất không phải là bằng mọi giá giữ lại căn hộ trong một tòa nhà đã cũ. Việc bảo đảm nơi ở mới và quyền lợi chính đáng trong quá trình tái thiết còn có ý nghĩa hơn rất nhiều.

“Chúng tôi ở đây thì được tái định cư vào một trong tám tòa sẽ được định cư trở lại. Theo đó thì quy định mới đã có lợi cho chúng tôi”, anh Thái chia sẻ.

Đó cũng là bài toán đặt ra với nhiều khu tập thể cũ: Xử lý những công trình đã xuống cấp nhưng vẫn phải bảo đảm quyền tài sản hợp pháp của người dân.

Không phải hết niên hạn là mất nhà

Tại Nghị quyết số 278/NQ-CP về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật, ban hành ngày 18/9/2026, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp thu, hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Trong đó, Chính phủ chỉ ra cần tập trung làm rõ quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư và phương án xử lý khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Theo định hướng này, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm thống nhất với pháp luật về xây dựng. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất cũng quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định và nêu trong hồ sơ thiết kế xây dựng của công trình, tính từ thời điểm nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng.

Điểm đáng chú ý là khi hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế, công trình không mặc nhiên bị chấm dứt sử dụng mà sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật. Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, sau một khoảng thời gian như 50 năm hoặc 70 năm, công trình sẽ được kiểm định lại. Nếu còn bảo đảm chất lượng, công trình có thể tiếp tục được sử dụng. Nếu không an toàn thì phải phá dỡ, xây dựng lại theo quy định.

Chủ trương mới cũng gắn với định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Chung cư xây mới có thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình, song quyền tài sản của chủ sở hữu phải được bảo đảm. Khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ căn hộ có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), nhấn mạnh cần phân biệt thời hạn sử dụng công trình với thời hạn sở hữu căn hộ. Việc quy định thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình không đồng nghĩa Nhà nước quy định người dân chỉ được sở hữu căn hộ trong một khoảng thời gian nhất định.

Có công trình được thiết kế với tuổi thọ dài nhưng xuống cấp sớm và ngược lại, có những công trình đã vượt tuổi thọ thiết kế nhưng vẫn được duy trì và sử dụng tốt nhờ chất lượng xây dựng, vận hành và bảo trì hiệu quả.

Luật sư Hoàng Hà, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh cũng cho rằng, cần phân biệt rõ thời hạn sử dụng công trình với quyền sở hữu tài sản. Quyền sở hữu được pháp luật bảo vệ. Nhưng tài sản có thể hao mòn, hư hỏng và đến một thời điểm không còn tồn tại. Pháp luật cần xác định rõ số phận của tài sản và những quyền, lợi ích của chủ sở hữu tiếp tục được bảo vệ như thế nào.

Đối với nhà chung cư, người mua không chỉ sở hữu căn hộ mà còn có phần sở hữu chung và quyền sử dụng đất theo quy định. Khi công trình bị phá dỡ để xây dựng lại, vấn đề không đơn thuần là “căn hộ cũ còn hay mất”. Các bên liên quan còn phải giải quyết đồng bộ quyền sử dụng đất, phần sở hữu chung, quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu, cơ chế tái định cư, bồi thường và nghĩa vụ tài chính.

Đây là điểm cần được cụ thể hóa trong quá trình hoàn thiện Luật Nhà ở (sửa đổi). Bởi nếu chỉ xác định niên hạn công trình mà chưa thiết kế đầy đủ “phần đời tiếp theo” của tài sản thì chính sách có thể làm phát sinh những khoảng trống pháp lý mới.

231.jpg
Thời hạn sử dụng nhà chung cư có thể được xác định theo niên hạn xây dựng công trình. Ảnh: ANH QUÂN

Cơ chế bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu

Theo các chuyên gia, một trong những vấn đề cần được quan tâm hiện nay chính là việc thiết lập cơ chế để bảo đảm quyền lợi cho chủ sở hữu căn hộ khi chung cư hết niên hạn sử dụng.

Tại Israel, một tòa nhà có thể tiếp tục tồn tại hàng chục năm, thậm chí hơn 100 năm sau khi hết niên hạn, nếu vẫn đáp ứng yêu cầu về kỹ thuật và an toàn. Khi công trình xuống cấp, cơ quan chức năng đánh giá hiện trạng kết cấu. Nếu công trình còn bảo đảm an toàn, cư dân tiếp tục sử dụng. Nếu không đáp ứng yêu cầu, việc cải tạo hoặc phá dỡ, xây dựng lại được xem xét.

Cách làm này đặc biệt phù hợp với điều kiện của một quốc gia có quỹ đất hạn chế và nhu cầu tái thiết đô thị lớn. Tại các thành phố như Tel Aviv, Jerusalem hay Haifa, nhiều công trình được xây dựng từ những thập niên 50-60 thế kỷ trước vẫn tồn tại, trong khi các chương trình tái thiết được triển khai để thay thế những khu nhà không còn phù hợp.

Israel từng triển khai chương trình TAMA 38 theo hướng gia cố công trình cũ, tăng khả năng chống động đất, bổ sung thang máy và nâng cấp hạ tầng. Đổi lại, chủ đầu tư có thể được phép xây dựng thêm căn hộ để tạo nguồn thu bù đắp chi phí.

Một hướng khác là mô hình Pinui-Binui. Hiểu đơn giản là phá dỡ và xây dựng lại. Cư dân được di chuyển tạm thời trong thời gian thi công. Sau khi dự án hoàn thành, họ trở lại những căn hộ mới với điều kiện sống được cải thiện. Chủ đầu tư khai thác thêm diện tích, số lượng căn hộ theo quy hoạch để tạo nguồn lực tài chính cho dự án.

Kinh nghiệm Israel cũng cho thấy một vấn đề quan trọng, muốn cải tạo chung cư thành công phải có cơ chế giải quyết trường hợp một bộ phận chủ sở hữu không đồng thuận. Cùng với các điều kiện về quy hoạch, an toàn và tỷ lệ đồng thuận, hệ thống pháp luật của Israel thiết lập cơ chế giải quyết tranh chấp, định giá độc lập và các biện pháp xử lý đối với trường hợp từ chối không có lý do hợp lý khi dự án đã đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật. Đây cũng là một trong những nội dung mà dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ phải tiếp tục cụ thể hóa để việc xây dựng lại chung cư không chỉ dừng ở yêu cầu về an toàn công trình mà còn bảo đảm quyền và lợi ích của các chủ sở hữu.

Cần có quy định chuyển tiếp rõ ràng đối với những chung cư được xây dựng trước thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực. Quy định về cải tạo, xây dựng lại không nên chỉ giới hạn trong một nhóm chung cư được xác định theo mốc năm xây dựng mà cần tính đến thực trạng pháp lý của các công trình đã tồn tại trước khi luật mới có hiệu lực.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA)

Có thể bạn quan tâm

Chuẩn sàn quốc gia

Cuộc họp đột xuất ở cơ quan đã bắt đầu. Cô bạn đồng nghiệp phi thẳng vào chiếc ghế trống duy nhất còn lại, bên cạnh tôi. "Em tranh thủ đưa cháu đi học ngoại ngữ, may mà kịp giờ". Người ngồi bên khẽ nghiêng đầu, cả khán phòng nhanh chóng im lặng khi lãnh đạo bước lên bục phát biểu.

Biếm họa: EMAD HAJJAJ

“Chảo lửa” Trung Đông chưa yên bình

Lực lượng Vệ binh Cách mạng Hồi giáo Iran (IRGC) vừa tấn công và bắt giữ một tàu chở dầu tại Eo biển Hormuz, trong khi Eo biển Bab al-Mandab của Yemen cũng chứng kiến các cuộc giao tranh đẫm máu giữa lực lượng Houthi và quân đội Chính phủ Yemen. Những động thái trên thực địa cho thấy triển vọng hòa bình ở chảo lửa Trung Đông vẫn còn xa vời.

Ảnh: NBC News

Moscow sẵn sàng đàm phán với Ukraine

Bộ trưởng Ngoại giao Nga Sergey Lavrov (trong ảnh) tuyên bố Moscow sẵn sàng tìm kiếm các thỏa hiệp về vấn đề Ukraine, song không thay đổi lập trường về việc ngăn Tổ chức Hiệp ước Bắc Đại Tây Dương (NATO) hiện diện sát biên giới Nga.

Cử tri Nga đi bỏ phiếu trong Ngày Bầu cử thống nhất. Ảnh: THE MOSCOW TIMES

Nga bầu cử Duma Quốc gia khoá mới

Từ ngày 18 đến 20/9, cử tri Nga bỏ phiếu bầu Duma Quốc gia (Hạ viện) khóa 9, đồng thời bầu Hội đồng lập pháp và các thống đốc khu vực. Với quy mô lớn và phạm vi rộng, kỳ bầu cử lần này là sự kiện chính trị đặc biệt quan trọng, tác động tới cả cơ quan lập pháp liên bang và các cơ quan quyền lực ở địa phương trên khắp nước Nga.

Chụp chẩn đoán hình ảnh tại Bệnh viện K. Ảnh: NAM NGUYỄN

Mở rộng BHYT, tăng cơ hội phát hiện sớm ung thư

Bộ Y tế đang đề xuất mở rộng phạm vi chi trả của Quỹ Bảo hiểm y tế (BHYT), trong đó đưa khám sàng lọc, chẩn đoán sớm 7 bệnh ung thư vào lộ trình được quỹ thanh toán. Chính sách nếu được ban hành sẽ mở thêm cơ hội phát hiện bệnh ở giai đoạn sớm, giảm gánh nặng chi phí cho người bệnh, đồng thời đặt ra yêu cầu tính toán chặt chẽ để vừa mở rộng quyền lợi, vừa bảo đảm cân đối Quỹ BHYT.

Du khách thích thú với tour du lịch miền tây. Ảnh: NAM HẢI

Khách đông chưa đủ

Nghị quyết 26-NQ/TW đặt yêu cầu chuyển du lịch từ tăng trưởng về lượng sang nâng cao chất lượng, giá trị gia tăng và sức cạnh tranh. Đây cũng là dư địa để Việt Nam thu hút khách chi tiêu cao, phát triển sản phẩm đặc sắc và nâng hiệu quả kinh tế từ du lịch.

Việt Nam vẫn đang thiếu nhân lực chất lượng cao làm việc trong ngành hàng không. Ảnh: KHIẾU MINH

Nghị quyết 71 mở đường cho nhân lực công nghệ

Sau một năm thực hiện Nghị quyết 71-NQ/TW của Bộ Chính trị về đột phá phát triển giáo dục và đào tạo, một trong những chuyển động rõ nét là giáo dục đại học đang được đặt gần hơn với yêu cầu phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao, nhất là trong các lĩnh vực khoa học, kỹ thuật và công nghệ chiến lược.

 Tính đến ngày 31/5/2026, Ngân hàng chính sách xã hội đã giải ngân 32.059 tỷ đồng cho 69.204 khách hàng vay vốn.

Nhà chờ người mua, người mua chờ vốn

Trúng quyền mua nhà ở xã hội (NOXH) nhưng chưa thể vay vốn ưu đãi, nhiều gia đình đang lo ngại phải trả lại suất mua. Khi lịch thanh toán đã xác định mà thời điểm giải ngân còn bỏ ngỏ, vấn đề đặt ra là làm sao gắn tiến độ phát triển nhà ở với kế hoạch tín dụng.

Tài sản trí tuệ - Một trong những nguồn lực quan trọng nhất của doanh nghiệp. Ảnh: NAM NGUYỄN

Định giá để tạo lập thị trường tài sản trí tuệ

Việt Nam đã có hàng chục nghìn văn bằng sở hữu trí tuệ, nhưng phần lớn vẫn nằm trên giá hồ sơ hoặc trong sổ sách của các viện, trường. Khi Chính phủ đặt mục tiêu thí điểm định giá 100 quyền sở hữu trí tuệ (SHTT), thách thức nằm ở việc tạo ra cơ chế để tài sản vô hình thật sự bước vào thị trường.

Người lao động kê khai hưởng chính sách bảo hiểm thất nghiệp tại Trung tâm Dịch vụ việc làm Hà Nội.

Siết trách nhiệm với nợ bảo hiểm

Từ việc cơ quan kiểm sát khởi kiện, Tòa án nhân dân (TAND) khu vực 12 (Hà Nội) vừa xét xử vụ án yêu cầu một doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ đóng bảo hiểm cho thấy, công tác xử lý tình trạng chậm, trốn đóng bảo hiểm xã hội (BHXH) đang có thêm một công cụ pháp lý mới.

Khám, chữa bệnh tại một bệnh viện ngoài công lập. Ảnh: NAM NGUYỄN

Mở rộng kênh vốn cho y tế tư nhân

Nhu cầu đầu tư lớn nhưng khả năng tiếp cận vốn còn hạn chế đang là điểm nghẽn với y tế tư nhân. Mở rộng các kênh vốn, trong đó có cho thuê tài chính là một hướng tháo gỡ.

Cùng với nâng cao hiệu quả kinh tế, Việt Nam cần thúc đẩy mô hình tăng trưởng xanh, bao trùm và bền vững.

Khơi thông nguồn lực để tăng trưởng 2 con số

6 tháng đầu năm, GDP tăng 8,18%; quý III được dự báo có thể tăng 9,5-10%. Với đà tăng trưởng này, mục tiêu GDP cả năm 2026 tăng hơn 9% được đánh giá là khả thi. Tuy nhiên, để duy trì đà tăng trưởng và hướng tới mục tiêu 2 con số, Việt Nam cần khơi thông đồng thời nhiều nguồn lực của nền kinh tế.

Tan ca nhưng chưa hết ca

Cổng khu công nghiệp Quang Minh, đèn đường đã sáng từ lâu. Dòng người ùa ra từ những cánh cổng nhà máy mỗi lúc một đông. Mọi người lao về những hướng quen thuộc, gần như không ai nói chuyện với nhau. Vài quán nước ven đường đã đóng cửa.

Ảnh: MIRAGE NEWS

EU trước thách thức từ biến đổi khí hậu

Thời tiết cực đoan ngày càng gây thiệt hại nghiêm trọng cho kinh tế, cơ sở hạ tầng và đời sống tại châu Âu, trong khi những tranh cãi và chia rẽ chính trị đang làm chậm nỗ lực ứng phó với biến đổi khí hậu.

Một cuộc họp thường niên của IMF về kinh tế toàn cầu. Ảnh: GLOBAL TIMES

Kinh tế thế giới đối mặt nhiều thách thức

Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) đánh giá kinh tế toàn cầu vẫn cho thấy khả năng chống chịu đáng kể sau sáu tháng xung đột tại Trung Đông, nhưng ít ổn định do xung đột địa - chính trị, giá năng lượng biến động mạnh, nợ công và lạm phát tăng.

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật BHYT mở rộng đáng kể quyền lợi người bệnh.

Bài toán giữ Quỹ bảo hiểm y tế bền vững

Quyền lợi càng được mở rộng, yêu cầu bảo đảm an toàn, cân đối và sử dụng hiệu quả Quỹ bảo hiểm y tế (BHYT) càng cấp thiết. Yêu cầu này đặt ra khi chính sách BHYT đang bước vào giai đoạn mới với nhiều thay đổi theo hướng mở rộng quyền lợi, tạo thuận lợi hơn cho người dân tiếp cận dịch vụ y tế và giảm gánh nặng chi phí khi ốm đau, bệnh tật.

Các doanh nghiệp cần kê khai và nộp thuế đầy đủ với cơ quan quản lý. Ảnh: NAM NGUYỄN

Nửa còn thiếu của cải cách môi trường kinh doanh

“Cửa vào” thị trường ngày càng rộng, nhưng “cửa ra” vẫn còn nhiều điểm nghẽn. Khi đặt mục tiêu có 2 triệu doanh nghiệp vào năm 2030, cải cách môi trường kinh doanh phải bảo đảm cả việc thành lập lẫn rút lui khỏi thị trường đều minh bạch, nhanh gọn.

Sinh viên Đại học Quốc gia Hà Nội trong ngày hội tuyển dụng. Ảnh: NAM ANH

Từ đỗ đại học đến năng lực làm việc

Hơn 633 nghìn thí sinh đã xác nhận nhập học đại học năm 2026. Trúng tuyển là cánh cửa mở ra một hành trình mới, nhưng cũng mới chỉ là điểm bắt đầu của quá trình đào tạo. Làm thế nào để những tân sinh viên hôm nay tích lũy đủ kiến thức, kỹ năng và năng lực thích ứng, từ đó trở thành nguồn nhân lực chất lượng cho tương lai?

Rút ngắn khoảng cách giữa quy định và thực tế

Cùng với sự phát triển của xã hội, công tác xây dựng luật đang có nhiều thay đổi nhanh chóng và tích cực. Theo thống kê chưa đầy đủ, chỉ trong năm 2025 vừa qua, Quốc hội nước ta đã thông qua gần 90 đạo luật. Đây là dấu ấn lịch sử trong quá trình xây dựng và sửa đổi hệ thống pháp luật cho phù hợp thực tiễn đời sống.

Người di cư tràn vào Ceuta hồi cuối tháng 7. Ảnh: REUTERS

Ceuta đối mặt khủng hoảng nghiêm trọng

Chính quyền Ceuta, vùng lãnh thổ Tây Ban Nha ở Bắc Phi, cảnh báo thành phố đang đối mặt tình trạng cực kỳ nghiêm trọng và có nguy cơ mất kiểm soát, bởi hàng nghìn người di cư vẫn ở lại sau làn sóng vượt biên quy mô lớn từ Morocco hồi cuối tháng 7 vừa qua. Madrid đã phải đề nghị EU hỗ trợ xử lý số người di cư còn lại tại Ceuta.

Các Bộ trưởng nhóm 5 nước châu Âu và đại diện EU trước cuộc họp ở Copenhagen hôm 4/9. Ảnh: REUTERS

Châu Âu lên kế hoạch chuyển người di cư

Đan Mạch, Áo, Đức, Hà Lan và Hy Lạp đặt mục tiêu ký kết thỏa thuận trong năm nay để đưa những người di cư không có giấy phép cư trú hợp pháp tại Liên minh châu Âu (EU) đến các quốc gia ngoài khối. Tại cuộc họp các Bộ trưởng Nội vụ ở Copenhagen (Đan Mạch), 5 nước châu Âu đã thống nhất mô hình chung về các “trung tâm hồi hương”, nhằm chuyển người di cư tới từ năm 2027.

Tuyên truyền, hướng dẫn hộ kinh doanh nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật tại xã Tam Hưng, Hà Nội.

Gỡ rào cản để hộ kinh doanh mở rộng quy mô

Hộ kinh doanh là lực lượng quan trọng của kinh tế tư nhân, tạo việc làm cho khoảng 10 triệu lao động và giữ vai trò lớn trong lưu thông hàng hóa, dịch vụ. Tuy nhiên, khu vực này đang bộc lộ nhiều dấu hiệu suy giảm, đòi hỏi sớm tháo gỡ rào cản để ổn định và phát triển.

Đại sứ Đỗ Hùng Việt, Trưởng Phái đoàn thường trực Việt Nam tại Liên hợp quốc, phát biểu giới thiệu nghị quyết.

Việt Nam khởi xướng Thập kỷ quốc tế về Văn hóa

Ngày 4/9, Đại hội đồng Liên hợp quốc khóa 80 đã thông qua Nghị quyết phát động “Thập kỷ quốc tế về Văn hóa vì Phát triển bền vững”, tuyên bố giai đoạn 2027-2036 là Thập kỷ quốc tế về Văn hóa vì Phát triển bền vững.