Tăng cơ hội tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp
Vấn đề nổi cộm đầu tiên là khả năng tiếp cận, tích tụ đất đai còn hạn chế bởi Luật Đất đai 2013 có những giới hạn về hạn mức giao đất nông nghiệp. Doanh nghiệp tư nhân trong nước hiện nay không được giao đất có thu tiền sử dụng đất nông nghiệp, chỉ thuê đất đầu tư sản xuất nông nghiệp. Doanh nghiệp có vốn nước ngoài không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Đây là những chế định dù hướng đến một số mục tiêu trong quản lý nhà nước nhưng đã làm hạn chế khả năng tích tụ đất đai, sản xuất lớn, ứng dụng khoa học công nghệ vào sản xuất, nâng cao năng suất và khả năng cạnh tranh của sản phẩm hàng hóa đặc biệt là sản phẩm hàng hóa trong lĩnh vực nông nghiệp.
Được đánh giá là khá cứng nhắc trong quy định về các biện pháp bảo đảm thực hiện dự án, Luật Đất đai 2013 quy định ký quỹ là biện pháp duy nhất để bảo đảm thực hiện dự án đối với trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (Khoản 3 Điều 58). Đáng nói, luật lại chưa đề cập các hình thức khác có hiệu quả và được sử dụng phổ biến trong thực tiễn kinh doanh như bảo lãnh ngân hàng. Điều này làm tăng chi phí vốn trong đầu tư, giảm sự linh hoạt trong hoạt động của doanh nghiệp.
Để khắc phục cách thức tổ chức sản xuất nhỏ lẻ, manh mún, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nông dân, người có đất với nhà đầu tư, doanh nghiệp, chế định về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất rất quan trọng. Tiếc rằng, các chế định về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất hiện nay chưa khả thi. Hiện còn có sự lúng túng, chưa rạch ròi giữa các hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà bên góp vốn chuyển giao toàn bộ quyền sử dụng đất cho bên nhận góp vốn với hình thức góp vốn để hợp tác kinh doanh trong một thời hạn nhất định. Thêm nữa chính sách bảo vệ quyền lợi của bên góp vốn chưa rõ ràng, đầy đủ. Chưa có cơ chế để xử lý các quyền và nghĩa vụ có liên quan khi dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh bị chấm dứt hoặc nhà đầu tư bị giải thể, phá sản theo quy định đối với trường hợp người sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp với nhà đầu tư.
Về định giá đất còn tồn tại nhiều bất cập. Trên thực tế, khung giá đất nhà nước hiện hành chưa phù hợp với thị trường, thường chỉ bằng khoảng 20-30% khung giá đất thị trường. Khung giá đất do tỉnh ban hành cũng chỉ bằng từ 30-60% giá đất thị trường tại địa phương. Hiện nay, chưa có cơ chế tính giá đất rõ ràng, minh bạch. Về phía doanh nghiệp luôn có nguy cơ tranh chấp, sa lầy trong đền bù, giải phóng mặt bằng... tạo ra rủi ro lớn cho các hoạt động đầu tư, kinh doanh.
Thủ tục hành chính hiện là nút thắt lớn
Thủ tục hành chính liên quan đến đất đai và mặt bằng kinh doanh hiện là một khó khăn đối với doanh nghiệp. Theo đánh giá, thủ tục, điều kiện quy định tại một số văn bản pháp luật không thống nhất, chồng chéo, liên quan nhiều ngành, nhiều cấp. Có quá nhiều đầu mối liên quan trong thủ tục hành chính về đất đai do vậy chỉ cần một đầu mối tắc là nguy cơ bị đình trệ cao. Điều này làm gia tăng chi phí về thời gian, tiền bạc và rủi ro đối với doanh nghiệp. Chi phí thực hiện thủ tục hành chính và chi phí do đọng vốn khi thực hiện dự án quá lớn.
Một dự án đầu tư kinh doanh thường sẽ chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai và rất nhiều luật nữa như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Phòng cháy, chữa cháy… Các luật này cùng hệ thống văn bản hướng dẫn và các quy trình thủ tục hành chính thời gian qua thường xung đột, không thống nhất, tạo ra khó khăn cho nhà đầu tư và các cơ quan hành chính cấp cơ sở. Một nghiên cứu rà soát mà VCCI thực hiện cuối năm 2019 cho thấy, chỉ tính riêng trong nhóm thủ tục liên quan giữa đất đai với đầu tư, xây dựng, môi trường thì đã có hơn 10 điểm chồng chéo giữa Luật Đất đai và các đạo luật này. Đây chính là nguyên nhân tạo nên sự đình trệ của nhiều dự án đầu tư có sử dụng đất tại nhiều địa phương.
Việc xung đột, chồng chéo nói trên còn tác động lớn đến các dự án đầu tư, không rõ các trình tự để thực hiện các thủ tục cũng như không rõ quan hệ của các đạo luật (con gà hay quả trứng có trước). Điều này gây ra nhiều hệ quả lớn, làm mất thời gian, lỡ cơ hội đầu tư, làm tăng chi phí và rủi ro đối với hoạt động kinh doanh như:
Về phía doanh nghiệp, khi làm thủ tục, doanh nghiệp phải thực hiện nhiều thủ tục hành chính trùng lặp, đi lại mất nhiều thời gian, nộp nhiều loại hồ sơ giống nhau cho các cơ quan nhà nước khác nhau. Chi phí giao dịch rất tốn kém. Trong quá trình thực thi, doanh nghiệp phải tiếp nhiều đoàn thanh tra, kiểm tra từ các cơ quan khác nhau nhưng lại có nội dung trùng nhau. Không chỉ các dự án luôn đối mặt với tình trạng đình trệ, phát sinh chi phí mà rủi ro nhất đối với doanh nghiệp là nguy cơ vi phạm pháp luật. Nhiều trường hợp doanh nghiệp không biết phải thực hiện theo quy định nào, thực hiện quy định này thì lại vi phạm quy định kia.
Về phía cơ quan quản lý nhà nước, sự chồng chéo, xung đột giữa các quy định pháp luật khiến các cơ quan thực thi chính sách trở nên lúng túng, bị động khi phải giải quyết công việc cho doanh nghiệp. Tâm lý sợ rủi ro, sợ sai rất phổ biến trong bộ máy nhà nước từ thực trạng chồng chéo, xung đột pháp luật này. Hiện có tình trạng, ở nhiều địa phương và thậm chí ở các bộ, ngành không dám giải quyết công việc, đùn đẩy, né tránh trách nhiệm khiến hoạt động đầu tư, kinh doanh bị đình trệ, chậm tiến độ và nhiều việc phải đẩy lên đến cấp Thủ tướng, cấp Chính phủ. Việc chậm trễ trong việc giải ngân vốn đầu tư công thời gian qua là một thí dụ điển hình. Nhưng, không chỉ đầu tư công mà cả đầu tư tư nhân cũng bị đình trệ.
Nhìn chung, các xung đột, chồng chéo này đã hạn chế các tác động tích cực trong thực thi pháp luật đất đai, tạo ra cản trở trong quá trình thực thi trên thực tế, phát sinh chi phí lớn và rủi ro cao đối với các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Thêm nữa, còn tạo ra thực tiễn thực thi rất khác nhau giữa các địa phương. Nó cũng là cơ hội phát sinh các nhũng nhiễu, tiêu cực trong thực hiện dự án.
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội nhìn nhận là hết sức cấp thiết và cần được sớm xem xét, chậm nhất là vào kỳ họp thứ tư trong tháng 10 năm nay. Cộng đồng, đặc biệt là giới doanh nghiệp đang trông đợi vào những đổi mới căn bản, mang tính tháo gỡ, tạo nên động lực phát triển bền vững từ dự luật quan trọng này.
Kết quả điều tra doanh nghiệp của VCCI tiến hành nhiều năm qua cho thấy những khó khăn về mặt bằng kinh doanh, về thủ tục hành chính khi có được đất đai hiện rất lớn. Điều tra gần nhất của VCCI với 12 nghìn doanh nghiệp tại 63 tỉnh, thành phố cho thấy 50% số doanh nghiệp có thực hiện thủ tục hành chính về đất đai cho biết gặp khó khăn, nhiều nhất trong các thủ tục khác như xây dựng, quy hoạch, đầu tư… Đáng lưu ý, doanh nghiệp dân doanh trong nước cho biết, họ gặp khó khăn nhiều hơn doanh nghiệp đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).
