Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản: Đề xuất mức tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán

Đại biểu Quốc hội Huỳnh Thị Phúc cho rằng, mức đặt cọc 5% là hợp lý theo thông lệ của xã hội, có giá trị vừa đủ để cả bên đặt cọc và bên nhận cọc giữ niềm tin cho nhau, cùng có ý thức tuân thủ cam kết ở một chừng mực của giao dịch bất động sản.

Thứ Ba, ngày 31/10/2023 - 12:01

Đại biểu Quốc hội Huỳnh Thị Phúc (đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu) góp ý kiến vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). (Ảnh: DUY LINH)

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 6, sáng 31/10, Quốc hội thảo luận ở hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 23), trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, các Đoàn đại biểu Quốc hội, các cơ quan của Quốc hội, Ủy ban Thường vụ đề xuất 2 phương án để Quốc hội xem xét, quyết định.

Phương án 1: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này.

Phương án 2: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế-xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản.

Liên quan nội dung này, đại biểu Huỳnh Thị Phúc (đoàn Bà Rịa-Vũng Tàu) bày tỏ đồng tình với phương án 2, tuy nhiên đề nghị cần xem xét quy định số tiền đặt cọc tối đa không quá 5% thay vì 10% như quy định trong dự thảo luật.

“Qua tham khảo ý kiến Hiệp hội bất động sản và khảo sát thực tế giao dịch bất động sản cho thấy 5% là mức đặt cọc hợp lý theo thông lệ của xã hội, có giá trị vừa đủ để cả bên đặt cọc và bên nhận cọc giữ niềm tin cho nhau, cùng có ý thức tuân thủ cam kết ở một chừng mực của giao dịch bất động sản”, đại biểu nói.

Các đại biểu Quốc hội tham gia thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ở hội trường sáng 31/10. (Ảnh: DUY LINH)

Theo đại biểu Phúc, có thể xem đây là một trong những cơ sở để phòng tránh sự bội tín của các bên, đồng thời bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn và bảo đảm việc giao kết hợp đồng trước thời điểm chủ đầu tư dự án bất động sản có điều kiện kinh doanh giao dịch đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Cũng chọn phương án 2, đại biểu Nguyễn Đại Thắng (đoàn Hưng Yên) cho rằng, đây là phương án quy định rõ trường hợp nào chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng, quy định rõ nội dung thỏa thuận đặt cọc, số tiền đặt cọc bảo đảm công khai, minh bạch, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đã ký hợp đồng mua thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng.

Đồng thời, phương án này sẽ giúp hạn chế việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn.

Đề xuất cấm hành vi thao túng, làm giá đối với thị trường bất động sản

Về các hành vi bị cấm (Điều 8), đại biểu Trịnh Xuân An (đoàn Đồng Nai) đề nghị vấn đề này cần tiếp tục được quy định cụ thể và cần làm rõ việc cấm hành vi thao túng, làm giá đối với thị trường bất động sản.

Theo đại biểu, hành vi thao túng trong thị trường bất động sản nguy hiểm không kém gì hành vi thao túng trong thị trường chứng khoán.

“Hiện nay thao túng trong thị trường kinh doanh bất động sản rất tinh vi, tình trạng bong bóng, giá trên trời so với thực tế”, đại biểu An nói, đồng thời đề nghị cần cấm hành vi này trong luật và có quy định để loại trừ.

Đại biểu chỉ rõ, việc thao túng thị trường bất động sản không chỉ thông qua việc đấu thầu bỏ giá cao, bỏ cọc mà còn dùng giá dự án này để kích giá cho dự án khác và tăng mặt bằng giá lên rất cao. “Nếu không xử lý vấn đề này triệt để thì sẽ tạo thành bong bóng. Vì vậy, cần quy định hành vi cấm thao túng giá trong dự án Luật này”.

Có chung quan điểm, đại biểu Nguyễn Hữu Thông (đoàn Bình Thuận) đề nghị bổ sung quy định cấm hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản, trong đó có việc cấu kết trong đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá nhằm thổi giá đất ở các khu vực xung quanh.

Đại biểu Nguyễn Hữu Thông (đoàn Bình Thuận) phát biểu ý kiến. (Ảnh: DUY LINH)

Đại biểu cho biết, thực tế thời gian qua, hành vi này diễn ra phổ biến, làm giá đất tăng cao, người dân thật sự có nhu cầu về nhà ở, bất động sản không thể mua đất và xây dựng nhà ở.

Trong khi đó, đại biểu Nguyễn Văn Mạnh (đoàn Vĩnh Phúc) dẫn khoản 4 Điều 8 dự thảo luật quy định cấm thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định của luật này, sử dụng tiền mua bán thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật.

Quy định này khác với quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khi bỏ hành vi huy động chiếm dụng trái phép về vốn và không thống nhất với khoản 6 Điều 6 Luật Nhà ở cấm ký các văn bản huy động vốn cho phát triển nhà ở khi chưa đủ điều kiện.

Theo đại biểu, quy định tại dự thảo chưa bảo đảm về mặt pháp lý, điều này vô tình tạo kẽ hở trong việc sử dụng vốn của chủ đầu tư, cũng như tạo các kênh khác để huy động nguồn vốn. Do đó, đề nghị cần xem lại theo hướng giữ nguyên các quy định liên quan đến việc nghiêm cấm chiếm dụng trái phép để hạn chế các hành vi này xảy ra trên thực tế.

VĂN TOẢN