Tin tức Sản phẩm Câu chuyện phát triển Multimedia Hỏi/Đáp

Kinh tế

Còn nhiều bất cập trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Hiện Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội để chuẩn bị cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 tới đây, tuy nhiên vẫn còn nhiều ý kiến chưa đồng thuận, nhất là liên quan đến quy định các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch trong quy định tại dự thảo luật này.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vẫn còn nhiều ý kiến chưa đồng thuận, cần xem xét điều chỉnh cho phù hợp thực tiễn.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vẫn còn nhiều ý kiến chưa đồng thuận, cần xem xét điều chỉnh cho phù hợp thực tiễn.

Quy định cứng nhắc

Theo Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), so với các phiên bản trước, phiên bản Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 5/4/2023 đã có nhiều điều chỉnh để phù hợp dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cùng các văn bản pháp luật khác có liên quan. Tuy nhiên, một số quy định vẫn cần được xem xét để bảo đảm phù hợp thực tiễn, thống nhất với hệ thống pháp luật về kinh doanh.

Trong đó, một số vấn đề liên quan đến quy trình giao dịch bất động sản, hợp đồng giao dịch, quy định chuyển nhượng bất động sản,... đang là những nội dung được cộng đồng doanh nghiệp quan tâm. Nhiều doanh nghiệp đang đề xuất bỏ quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn.

Theo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn là: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Việc bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ làm tăng tính minh bạch, công khai thông tin trên thị trường.

Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) Nguyễn Quốc Hiệp cho biết, hiện nay khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được và chi phí hoa hồng cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận của chủ đầu tư tự bán.

Ông Hiệp cho rằng, tuy dự thảo lần này đã đề cập chi tiết, đầy đủ hơn những vấn đề của kinh doanh bất động sản so với Luật 2014 trước đây, nhưng nếu chiếu theo Điều 57 quy định trong dự thảo: "Các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này", trong khi Điều 60 quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có "cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính" thì lại quá cứng nhắc.

Đây là một thực tế mà ban soạn thảo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), cần cân nhắc về việc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian, trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, ở Điều 26 điểm 2 của Dự thảo có quy định "Bên bán không được thu quá 95% hợp đồng nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu".

Đây cũng là một vấn đề bất cập với Luật Đất đai. Vì theo Luật Đất đai, khi người mua phải nộp 100% tiền thì văn phòng đăng ký đất đai mới tiếp nhận hồ sơ làm sổ đỏ. Nếu làm đúng theo quy định này sẽ là câu chuyện "con gà-quả trứng", khi thực tế một số khách mua nhà đã nhận bàn giao nhà nhưng vẫn chây ỳ việc nộp 5% cuối cùng, vì có người không có nhu cầu lấy sổ đỏ, từ đó gây khó khăn cho chủ đầu tư trong quá trình thu hồi công nợ.

Vì vậy, Chủ tịch VACC kiến nghị sửa lại thành: "Bên bán chỉ được thu 95% giá trị hợp đồng của người mua và 5% cuối, người mua nộp vào tài khoản phong tỏa của ngân hàng chỉ định. Chủ đầu tư chỉ được nhận 5% này khi xuất trình được xác nhận đã nộp đủ hồ sơ làm sổ đỏ cho người mua".

Tăng chi phí cho doanh nghiệp

Trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) còn quy định, với các hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

Với quy định này, chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản, theo Luật Công chứng, công chứng viên phải có nghĩa vụ đánh giá tính pháp lý của tài sản giao dịch, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao dịch, nếu không đủ điều kiện giao dịch thì phải từ chối công chứng.

Công việc này của công chứng viên phần lớn trùng với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản (Điều 61 của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định sàn giao dịch ngoài chức năng thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản, làm trung gian đàm phán, ký kết hợp đồng, thì còn phải kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch).

Trong khi đó, mức thu phí công chứng hợp đồng là không quá 0,1% giá trị hợp đồng; khi chuyển sang hình thức sàn giao dịch, chi phí trung gian mà bên mua, bên bán phải gánh chịu sẽ cao hơn, vào khoảng 2% hoặc thậm chí lên đến 8% giá trị hợp đồng, tức là tăng gấp 20-80 lần so quy định hiện hành.

Như vậy, một phần công việc của sàn giao dịch bất động sản sẽ trùng lặp với công việc của công chứng viên khi "thẩm định", đánh giá tính pháp lý của bất động sản, bảo đảm đủ điều kiện mua bán. Đặc biệt, quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao do chi phí trung gian trả cho sàn giao dịch sẽ được tính vào giá bán và người mua cuối cùng phải gánh chịu.

Ngoài ra, trong hoạt động kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch thì công chứng viên là những người được đào tạo chuyên sâu về luật sẽ làm tốt hơn là các chuyên viên sàn giao dịch bất động sản (thường là những nhân viên kinh doanh có chuyên môn về bán hàng, quảng bá, giới thiệu sản phẩm, marketing...).

Chủ tịch VCCI Phạm Tấn Công cho rằng, vấn đề nhà đất, bất động sản luôn nhận được sự quan tâm của cả xã hội. Vì nhu cầu nhà ở là nhu cầu quan trọng của con người, có “an cư mới lạc nghiệp”, nên Luật Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong đáp ứng nhu cầu của con người.

Ngoài ra, thị trường bất động sản còn đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế. Thực tiễn tại nhiều quốc gia phát triển cho thấy, thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng với công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Nếu thị trường bất động sản phát triển không ổn định sẽ dẫn đến nguy cơ thiếu hụt nhà ở, giá thuê nhà, thuê văn phòng quá cao. Thời gian qua cho thấy, giá bất động sản quá cao cũng gây ra nhiều khó khăn cho hoạt động sản xuất kinh doanh và nền kinh tế.

Do đó, các chuyên gia kiến nghị, thay vì luật hóa hay bắt buộc thì chỉ nên khuyến khích giao dịch sản phẩm bất động sản qua sàn và có cơ chế bảo đảm quyền lợi cho người mua và người bán. Đồng thời, đặt thêm trách nhiệm, các tiêu chuẩn hành nghề chuyên nghiệp cho đơn vị môi giới.

MINH DŨNG

Tin liên quan

Luật bất động sản sửa đổi bất cập trong Luật Kinh doanh bất động sản quy định giao dịch bất động sản

Có thể bạn quan tâm

Nhiều ưu đãi và quy định minh bạch nhằm thu hút các nhà đầu tư tham gia xây dựng các dự án nhà ở xã hội.

Hà Nội quyết tâm tạo đột phá phát triển nhà ở xã hội

Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội xác định mục tiêu khởi công đồng loạt 114 dự án nhà ở xã hội trong sáu tháng cuối năm 2026, đồng thời đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính thông qua cơ chế “làn xanh” nhằm đáp ứng nhu cầu bức thiết về chỗ ở của người dân, qua đó tạo động lực quan trọng cho tăng trưởng kinh tế bền vững.

Lãnh đạo tỉnh Thái Nguyên kiểm tra hoạt động sản xuất tại nhà máy của Công ty cổ phần Kim loại màu Thái Nguyên-Vimico. (Ảnh: Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên)

Thái Nguyên tìm lộ trình cho chế biến sâu khoáng sản

Nhiều mỏ khoáng sản, nhà máy nhưng trừ vonfram thì mức độ chế biến sâu các loại khoáng sản khác ở Thái Nguyên chỉ ở mức trung bình so với thế giới. Việc đặt lộ trình chế biến sâu khoáng sản để gia tăng giá trị tối đa, tránh lãng phí tài nguyên đang được tỉnh Thái Nguyên quyết liệt triển khai.

Nâng cao chất lượng dòng vốn FDI hướng tới các ngành công nghệ cao, bán dẫn, điện tử và trí tuệ nhân tạo. (Ảnh: Thái Sơn)

Bốn nhóm giải pháp tạo động lực mới cho thu hút FDI

Trong bối cảnh Việt Nam hướng tới mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai chữ số, việc nâng cao chất lượng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) được xác định là một trong những động lực quan trọng để tạo thêm nguồn lực cho phát triển.

Các đại biểu tham dự Hội nghị lấy ý kiến đối với dự án Luật Trưng mua, trưng dụng tài sản (sửa đổi). (Ảnh: Mạnh Tuấn)

Sửa Luật Trưng mua, trưng dụng tài sản để đáp ứng yêu cầu thực tiễn

Dự thảo Luật Trưng mua, trưng dụng tài sản (sửa đổi) được xây dựng nhằm bảo đảm thống nhất với hệ thống pháp luật hiện hành, đáp ứng yêu cầu thực tiễn và tạo cơ sở pháp lý để Nhà nước huy động nguồn lực trong các tình huống đặc biệt cấp bách, đồng thời bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân.

Hình thành tiểu vùng khí hậu ôn đới, sở hữu nhiều lợi thế để phát triển nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch tại xã Lâm Sơn (tỉnh Khánh Hòa) . (Ảnh: NGUYỄN TRUNG)

Lâm Sơn đánh thức tiềm năng phát triển

Trên những triền đồi xanh mướt phía tây Khánh Hòa, mùa quả chín ngọt ở xã Lâm Sơn đang nối tiếp nhau. Những vườn sầu riêng, măng cụt...  trĩu quả đang minh chứng cho sự chuyển mình từ một vùng thuần nông thành không gian kinh tế đa giá trị, nơi nông nghiệp, công nghiệp chế biến, du lịch đang tạo động lực phát triển mới.

Ông Bùi Tuấn Minh, Cục trưởng Cục Dự trữ Nhà nước (Bộ Tài chính).

Dự trữ quốc gia: Lá chắn an toàn bảo vệ nền kinh tế trước các cú sốc

Trong điều kiện đất nước phát triển nhanh hơn, hội nhập sâu rộng hơn và phải đối mặt với nhiều rủi ro phi truyền thống mới, công tác dự trữ quốc gia không chỉ dừng lại ở việc bảo đảm đủ số lượng hàng trong kho mà đòi hỏi phải hướng tới xây dựng một nền dự trữ quốc gia hiện đại, chủ động, linh hoạt và có tính chiến lược cao.

Đại biểu và nông dân tham quan mô hình sản xuất lúa tại Hợp tác xã Kiến Thành, xã Vị Thanh 1, thành phố Cần Thơ.

Từ mô hình thí điểm đến vùng nguyên liệu sản xuất lúa chất lượng cao, phát thải thấp

Ngày 4/8, tại Hợp tác xã Kiến Thành, xã Vị Thanh 1, Sở Nông nghiệp và Môi trường Cần Thơ phối hợp Viện Nghiên cứu Lúa Quốc tế (IRRI) và Hiệp hội Ngành hàng lúa gạo Việt Nam tổ chức Hội thảo "Nhân rộng vùng nguyên liệu sản xuất lúa chất lượng cao, phát thải thấp theo Đề án 1 triệu ha lúa tại thành phố Cần Thơ năm 2026".

Trường nội trú liên cấp Thanh Nưa hiện có tiến độ xây dựng bảo đảm, sẵn sàng bàn giao, đưa vào sử dụng phục vụ học sinh biên giới trong năm học mới.

Điện Biên phân công các đồng chí Ủy viên Ban Thường vụ Tỉnh ủy theo dõi, kiểm tra, đôn đốc ngành kinh tế cấp I trong thực hiện kịch bản tăng trưởng

Bảo đảm thực hiện mục tiêu tăng trưởng hai con số trong năm 2026, Ban Thường vụ Tỉnh ủy Điện Biên đã phân công các đồng chí Ủy viên Ban Thường vụ phụ trách địa bàn, ngành kinh tế cấp I; đồng thời gắn trách nhiệm cá nhân với kết quả tăng trưởng của ngành do cá nhân phụ trách.

Phụ kiện bạc được trưng bày tại một cửa hàng ở Yogyakarta (Indonesia). (Ảnh: Tân Hoa xã)

Sáng 4/8, giá bạc trong nước và thế giới duy trì đà tăng ổn định

Sáng 4/8, giá bạc tiếp tục duy trì đà tăng ổn định quanh ngưỡng 58 USD/ounce trong bối cảnh các nhà đầu tư tiếp tục theo dõi diễn biến tiến trình đàm phán giữa Mỹ và Iran nhằm tìm kiếm tín hiệu về khả năng mở cửa trở lại eo biển Hormuz, trong khi tiếp tục đánh giá triển vọng chính sách tiền tệ của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED).

Top 100 doanh nghiệp "Sao Vàng đất Việt" ở lần tổ chức gần đây nhất, năm 2024. (Ảnh: Trung ương Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam cung cấp)

Khảo sát doanh nghiệp về Giải thưởng "Sao Vàng đất Việt"

Sau 23 năm triển khai với 14 lần tổ chức, Giải thưởng "Sao Vàng đất Việt" đã trở thành một trong những phần thưởng uy tín hàng đầu với cộng đồng doanh nghiệp. Quy trình khảo sát được Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam kỳ vọng sẽ hệ thống lại giá trị giải thưởng, ghi nhận các đề xuất thiết thực từ cộng đồng doanh nghiệp.

Khách hàng giao dịch tại chi nhánh ngân hàng Agribank.

Tạo nền tảng để tăng trưởng an toàn, bền vững

Nhu cầu vốn tăng nhanh cùng yêu cầu ngày càng cao về an toàn vốn và quản trị rủi ro đang thúc đẩy một làn sóng tăng vốn quy mô lớn trong hệ thống ngân hàng. Phía sau cuộc đua về quy mô không chỉ là mục tiêu mở rộng tín dụng, mà còn là yêu cầu củng cố bộ đệm tài chính...

Khai thác dầu khí trên biển của Petrovietnam.

Bệ đỡ cho công nghiệp năng lượng

Sau 3 năm triển khai thực hiện Luật Dầu khí năm 2022, thực tế cho thấy vẫn tồn tại nhiều vướng mắc, gây ảnh hưởng tới tiến độ xử lý thủ tục trong hoạt động dầu khí. Dự án Luật Dầu khí (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ hoàn thiện thể chế pháp lý, đơn giản hóa các thủ tục, tăng tính chủ động cho doanh nghiệp…

Nhà đầu tư Khu đô thị hồ Xương Rồng mong muốn giải phóng mặt bằng hết diện tích theo quy hoạch để hoàn thiện hạ tầng.

Xử lý vướng mắc tại các dự án tồn đọng kéo dài

Thời gian vừa qua, tỉnh Thái Nguyên tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tồn đọng kéo dài cho 82 dự án, trong đó có những dự án được triển khai từ hàng chục năm trước. Công tác này sẽ góp phần tránh thất thoát, lãng phí nguồn lực, tạo dư địa phát triển, đóng góp vào tăng trưởng hai con số trong năm 2026 và những năm tiếp theo.