Pháp lý, tín dụng bất động sản - lực đẩy mới cho thị trường

Theo các chuyên gia, các cải cách pháp lý hiện nay đang từng bước chuyển thị trường bất động sản từ trạng thái “bị động chờ tháo gỡ” sang trạng thái chủ động phát triển trong khuôn khổ pháp luật rõ ràng, minh bạch. Khi các nút thắt lớn được tháo gỡ đồng bộ, thị trường sẽ có cơ hội bước vào một chu kỳ tăng.

Pháp lý hoàn chỉnh, tháo gỡ nút thắt, tạo xung lực mới cho thị trường

Tiến sĩ Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng hàng loạt cải cách từ Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư đến Nghị quyết 254/2025/QH15 được Quốc hội ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai đang tháo gỡ các nút thắt then chốt, tạo xung lực mới cho thị trường bất động sản.

Theo ông Phan Đức Hiếu, một trong những điểm nhấn quan trọng chính là sự thay đổi tư duy trong Luật Quy hoạch với tinh thần mới, giải các nút thắt mâu thuẫn hay chồng chéo giữa các loại quy hoạch, đánh dấu bước chuyển rất lớn so với trước đây, khi nhiều dự án rơi vào tình trạng tồn, ứ đọng nhiều năm chỉ vì chưa đồng bộ giữa quy hoạch ngành, quy hoạch địa phương và quy hoạch sử dụng đất.

Phân tích sâu hơn Nghị quyết 254, chuyên gia này chỉ ra, đây là văn bản mang tính thực tiễn cao, tập trung xử lý những vướng mắc cụ thể mà doanh nghiệp bất động sản gặp phải trong quá trình tiếp cận đất đai và triển khai dự án. Một trong những điểm đột phá được cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm là cơ chế thu hồi phần diện tích còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được hơn 75% diện tích đất và số người có quyền sử dụng đất. Quy định này giải quyết triệt để tình trạng “một vài hộ giữ đất” khiến cả dự án nghìn tỷ đồng bị đình trệ. Việc Nhà nước đứng ra thu hồi phần diện tích còn lại để giao cho nhà đầu tư không chỉ bảo đảm tiến độ dự án, mà còn hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, tránh lãng phí nguồn lực xã hội.

Hơn nữa, Nghị quyết 254 còn mang lại sự linh hoạt lớn về tài chính đất đai. Việc áp dụng phổ biến bảng giá đất thay cho cơ chế giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp giúp rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính, giảm nguy cơ phát sinh tiêu cực và tăng tính minh bạch. Đồng thời, doanh nghiệp được quyền lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm, qua đó chủ động hơn trong quản trị dòng tiền và kế hoạch đầu tư.

Một cải cách đáng chú ý khác là việc đẩy nhanh quá trình đấu giá, đấu thầu dự án. Theo đó, chỉ cần có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu là đã có thể tổ chức đấu giá, thay vì phải chờ quy hoạch chi tiết 1/500 như trước đây. Thay đổi này giúp phá vỡ vòng luẩn quẩn thủ tục, rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị dự án cho cả doanh nghiệp và chính quyền địa phương.

Cũng cần phải đề cập thêm tới tinh thần cải cách hành chính theo hướng giảm “xin-cho”. Những thủ tục không cần thiết sẽ được loại bỏ, chẳng hạn như không yêu cầu định giá đất trong trường hợp doanh nghiệp được miễn tiền sử dụng đất, hay không buộc làm thủ tục riêng lẻ để được hưởng chính sách giảm tiền sử dụng đất khi đã có quy định áp dụng chung. Dù là những thay đổi kỹ thuật, nhưng chính các cải cách này mới tạo ra sự khác biệt thực chất cho môi trường kinh doanh.

Pháp lý là một trong các trụ cột để quản lý, điều tiết vĩ mô thị trường

Đồng quan điểm, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV bổ sung, thách thức lớn nhất hiện nay không còn nằm ở câu chuyện “có vốn hay không”, mà là doanh nghiệp có đủ năng lực thích nghi với mặt bằng lãi suất mới hay không. Theo ông, sự thay đổi của môi trường tiền tệ đang buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tái cấu trúc toàn diện, từ chiến lược tài chính, danh mục dự án đến cơ cấu sản phẩm.

Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, doanh nghiệp bất động sản cần nâng cao năng lực dự báo và quản trị rủi ro, nhất là rủi ro lãi suất và dòng tiền. Song song, cần chấm dứt tư duy đầu tư dàn trải, thay vào đó, tập trung nguồn lực vào các dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng tiêu thụ tốt và phù hợp nhu cầu thị trường. Tái cấu trúc sản phẩm là bắt buộc, sẽ giúp doanh nghiệp cải thiện thanh khoản cũng như dễ tiếp cận hơn với các chính sách hỗ trợ tín dụng từ Nhà nước.

Ở góc độ vĩ mô, Tiến sĩ Cấn Văn Lực nhấn mạnh vai trò điều tiết của Nhà nước thông qua ba trụ cột: pháp lý, quỹ đất, chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ. Thách thức lớn nhất là tìm được điểm cân bằng giữa kiểm soát rủi ro và duy trì động lực tăng trưởng. Nếu quá siết chặt, thị trường sẽ suy giảm mạnh nhưng nếu nới lỏng thiếu kiểm soát, nguy cơ bong bóng sẽ quay trở lại.

Theo ông, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới không chỉ phụ thuộc vào chính sách, mà còn đòi hỏi sự thay đổi tư duy chiến lược từ chính các doanh nghiệp. Chỉ khi chấp nhận tái cấu trúc thực chất và thích nghi với mặt bằng lãi suất mới, doanh nghiệp bất động sản mới có thể đứng vững và phát triển bền vững trong chu kỳ tiếp theo.

Ở góc độ thể chế, Tiến sĩ Cấn Văn Lực đánh giá cao giai đoạn tháo gỡ chính sách mạnh mẽ chưa từng có cho thị trường bất động sản. Hàng loạt nghị quyết của Quốc hội như Nghị quyết 170, 171 đã tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư. Đặc biệt, Nghị định 357/2025/NĐ-CP ban hành cuối năm 2025 về định danh nhà, đất được ông coi là một bước ngoặt quan trọng. Theo quy định này, mỗi thửa đất, mỗi căn nhà sẽ được gắn một mã định danh điện tử, tương tự như căn cước công dân, nhằm tăng tính minh bạch, hợp pháp và phục vụ xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở, đất đai.

Xây dựng khung pháp lý minh bạch bảo đảm kỷ cương thị trường

Trong khi đó, phân tích diễn biến thị trường, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính chỉ rõ, từ cuối năm 2023, những tín hiệu phục hồi đầu tiên đã xuất hiện khi các chính sách điều chỉnh bắt đầu phát huy tác dụng, tâm lý nhà đầu tư dần ổn định hơn. Sang năm 2024 và 2025, hoạt động phát hành mới và giao dịch thứ cấp từng bước khởi sắc, dù chưa thể so sánh với giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây. Tuy nhiên, điều quan trọng nằm ở chất lượng của sự phục hồi, khi thị trường vận hành thận trọng hơn, có chọn lọc hơn và dựa nhiều hơn vào nền tảng tài chính thực chất của doanh nghiệp.

Trên cơ sở này, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh đặc biệt nhấn mạnh triển vọng năm 2026 như một mốc chuyển mình đáng chú ý. Theo ông, khi quá trình tái cấu trúc doanh nghiệp bất động sản cơ bản hoàn tất, pháp lý thị trường được hoàn thiện hơn và niềm tin nhà đầu tư dần được khôi phục, trái phiếu bất động sản sẽ không còn là kênh huy động vốn “tình thế”. Thay vào đó, công cụ này sẽ từng bước khẳng định vai trò là nguồn vốn trung và dài hạn quan trọng của nền kinh tế, góp phần giảm sự phụ thuộc quá mức vào tín dụng ngân hàng.

Ở góc độ quản lý, vị chuyên gia này cho rằng, Nhà nước cần tiếp tục đóng vai trò “nhạc trưởng” trong việc định hướng và giám sát thị trường, nhưng theo cách linh hoạt và hiện đại. Sự can thiệp của Nhà nước không nên mang tính áp đặt hành chính, mà tập trung vào việc xây dựng khung pháp lý rõ ràng, minh bạch, bảo đảm kỷ cương thị trường.

Mặc dù vậy, yêu cầu then chốt là doanh nghiệp phát hành phải tuân thủ nghiêm các tiêu chuẩn công bố thông tin, minh bạch tình hình tài chính, mục đích sử dụng vốn và năng lực trả nợ. Chỉ khi nhà đầu tư có đầy đủ thông tin để đánh giá rủi ro, thị trường mới có thể vận hành bền vững và tránh lặp lại những sai lầm trong quá khứ.