TOD và bài toán “nhà là để ở”

Khi các tuyến metro đầu tiên bắt đầu vận hành và hàng loạt cơ chế đặc thù cho phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được ban hành, Việt Nam đang đứng trước cơ hội tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng bền vững hơn.

Tuyến metro số 1 Bến Thành-Suối Tiên đưa vào khai thác vận hành cuối năm 2024, đặc biệt những ngày cao điểm như lễ, tết tuyến phục vụ khoảng 140.000 lượt hành khách. (Ảnh: Báo Nhân Dân)
Tuyến metro số 1 Bến Thành-Suối Tiên đưa vào khai thác vận hành cuối năm 2024, đặc biệt những ngày cao điểm như lễ, tết tuyến phục vụ khoảng 140.000 lượt hành khách. (Ảnh: Báo Nhân Dân)

Tuy nhiên, cùng với kỳ vọng về tăng trưởng kinh tế và giá trị bất động sản quanh các nhà ga, một câu hỏi được đặt ra là liệu TOD có thể góp phần giải quyết bài toán nhà ở tại các đô thị lớn hay không, đặc biệt trong bối cảnh khả năng tiếp cận nhà ở của người dân đang ngày càng thu hẹp.

TOD đáp ứng nhu cầu nhà ở, việc làm và tiện ích trong một đô thị bền vững

Bà Giang Đỗ, Giám đốc toàn quốc bộ phận tư vấn và định giá Savills Việt Nam nhận định, thành công của TOD không nên được đo bằng mức tăng giá đất quanh nhà ga, mà bằng khả năng giúp nhiều nhóm dân cư tiếp cận được nhà ở, việc làm và các tiện ích trong một đô thị bền vững. Đó mới là mục tiêu cốt lõi của TOD.

Quan điểm này đặc biệt đáng chú ý trong bối cảnh khả năng tiếp cận nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn đang ngày càng trở thành thách thức. Dữ liệu Savills Việt Nam cho thấy cơ cấu nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã có sự dịch chuyển đáng kể trong những năm gần đây.

bai-129-tod-3.jpg
Hạ tầng giao thông đô thị hiện đại, khép kín hỗ trợ đô thị tích hợp bền vững. (Ảnh: Báo Nhân Dân)

Trước năm 2020, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, giai đoạn 2021-2025, phân khúc này giảm xuống dưới 35%, trong khi căn hộ hạng A và B chiếm hơn 95% lượng giao dịch tại Hà Nội. Đến quý I/2026, Hà Nội không ghi nhận nguồn cung căn hộ hạng C mới nào, còn tại Thành phố Hồ Chí Minh, phân khúc này chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp. Song song với đó, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hơn gấp đôi so với mốc năm 2009, phản ánh áp lực ngày càng lớn đối với người mua nhà.

Theo chuyên gia của Savills, nếu quá trình phát triển TOD khiến giá đất quanh ga metro tiếp tục tăng mạnh nhưng không đi kèm các cơ chế điều tiết phù hợp, nhóm người sử dụng giao thông công cộng nhiều nhất, gồm người lao động và tầng lớp trung lưu có thể bị đẩy ra xa khỏi những khu vực có hạ tầng tốt nhất. Đây là bài học mà nhiều đô thị trên thế giới từng trải qua.

Đồng bộ ba nhóm giải pháp để TOD đáp ứng mục tiêu an cư

Để TOD thực sự trở thành công cụ hỗ trợ mục tiêu an cư, cần triển khai đồng thời ba nhóm giải pháp gồm quy hoạch, cơ chế tài chính và quản lý đất đai.

Trước hết là câu chuyện quy hoạch. Thay vì mô hình phân khu chức năng tách biệt, các khu vực quanh nhà ga cần được phát triển theo hướng đô thị hỗn hợp và mật độ cao, cho phép người dân ở, làm việc và sử dụng các tiện ích ngay trong cùng một khu vực.

Theo đó, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền có thể được tích hợp ngay trong khu vực TOD, nhất là trong bán kính 300-500m quanh nhà ga, tương đương khoảng cách đi bộ từ 5 đến 10 phút. Điều này giúp người thu nhập thấp và trung bình có thể tiếp cận trực tiếp với hệ thống giao thông công cộng thay vì phải sinh sống ở các khu vực xa trung tâm.

Nhiều chuyên gia quy hoạch đô thị quốc tế đã khuyến nghị về cơ cấu nhà ở cân bằng trong các dự án TOD, tỷ lệ "1-3-6", gồm một phần nhà ở rất cao cấp, ba phần nhà ở cao cấp và sáu phần nhà ở giá vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội. Mặc dù tỷ lệ này có thể điều chỉnh tùy từng khu vực, nhưng nguyên tắc cốt lõi là các chỉ tiêu về cơ cấu loại hình nhà ở cần được xác lập rõ ràng ngay từ giai đoạn quy hoạch thay vì để thị trường tự phát triển.

Bên cạnh quy hoạch, yếu tố quyết định khả năng triển khai trên thực tế là cơ chế tài chính. Nếu chỉ yêu cầu doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội mà không có cơ chế bù đắp phù hợp, thì các dự án TOD sẽ rất khó đạt được hiệu quả tài chính. Do đó, cần xây dựng các chính sách đủ hấp dẫn để khu vực tư nhân tham gia.

Một trong những công cụ được nhiều quốc gia áp dụng là cơ chế thưởng hệ số sử dụng đất. Theo cơ chế này, chủ đầu tư được phép tăng chiều cao công trình hoặc diện tích sàn xây dựng, đổi lại phải cam kết phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà cho thuê.

Đối với phần diện tích sàn tăng thêm được tạo ra từ các cơ chế ưu đãi, nhà nước cũng có thể xem xét giảm nghĩa vụ tài chính cho các dự án dành tỷ lệ nhất định cho nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá phù hợp.

Ngoài ra, trong cơ chế thu hồi giá trị gia tăng từ đất, phần thu giá trị đất gia tăng nhờ hạ tầng giao thông không nhất thiết chỉ được sử dụng cho việc đầu tư hạ tầng mới. Nguồn lực này hoàn toàn có thể được tái đầu tư vào các quỹ phát triển nhà ở, trợ cấp thuê nhà hoặc các chương trình tái định cư nhằm gia tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Điểm tích cực là Việt Nam đã và đang hình thành hành lang pháp lý tương đối thuận lợi cho quá trình này. Nghị quyết 98 của Thành phố Hồ Chí Minh, Luật Thủ đô sửa đổi và nhất là Nghị quyết 188 của Quốc hội về các cơ chế đặc thù phát triển mạng lưới đường sắt đô thị đã mở ra nhiều dư địa hơn cho việc phát triển đô thị nén, khai thác quỹ đất quanh nhà ga và tích hợp giao thông công cộng với phát triển nhà ở. (Nguồn: Savills Việt Nam)

Nhóm giải pháp thứ ba liên quan quản lý đất đai và khai thác quỹ đất công. Trong đó, khi thực hiện đấu giá hoặc giao đất quanh các ga metro, nhà nước cần đưa các yêu cầu công cộng vào hồ sơ mời thầu như tỷ lệ nhà ở xã hội, không gian công cộng, kết nối đi bộ hoặc nhà cho thuê giá phù hợp. Đây là cách để bảo đảm các lợi ích từ hạ tầng được phân bổ rộng hơn thay vì chỉ phản ánh vào giá trị bất động sản.

Một hướng tiếp cận khác là mô hình hợp tác phát triển, trong đó nhà nước đóng góp quỹ đất sạch, khu vực tư nhân thực hiện đầu tư xây dựng và một phần sản phẩm được bàn giao lại để phục vụ mục tiêu công ích hoặc phát triển nhà ở xã hội.

Các chuyên gia nhận định, thách thức hiện nay không còn là có nên làm TOD hay không, mà là làm thế nào để triển khai đồng bộ giữa quy hoạch, tài chính và quản lý đất đai. Nếu được thực hiện đúng hướng, TOD có thể trở thành một trong những công cụ quan trọng nhất để giải quyết bài toán nhà ở đô thị trong 10 đến 20 năm tới.

Có thể bạn quan tâm

Các diễn giả chung nhận định, trong chuyển đổi số, dữ liệu đã và đang trở thành một loại tài sản chiến lược, quyết định tới năng lực cạnh tranh của tổ chức, doanh nghiệp và cả nền kinh tế. (Ảnh: HNV)

Kiến tạo hạ tầng dữ liệu cho thị trường đấu giá trong kỷ nguyên số

Trong bối cảnh chuyển đổi số quốc gia đang bước vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ, với yêu cầu ngày càng cao về dữ liệu, kết nối, minh bạch và hiệu quả quản trị cộng với việc dữ liệu đang trở thành nguồn lực mới của nền kinh tế số, việc ra mắt hệ thống thông tin và số hóa tài sản đấu giá là một việc làm kịp thời.

Đoàn đại biểu tỉnh Tây Ninh do đồng chí Nguyễn Văn Quyết, Ủy viên Trung ương Đảng, Bí thư Tỉnh ủy làm Trưởng đoàn chào Đại sứ Việt Nam tại Bỉ.

Tây Ninh mở rộng cánh cửa hợp tác với châu Âu

Nhằm thu hút nguồn lực quốc tế phục vụ phát triển kinh tế-xã hội, tỉnh Tây Ninh đang đẩy mạnh các hoạt động xúc tiến đầu tư tại thị trường châu Âu, hướng tới thu hút các dòng vốn chất lượng cao, công nghệ tiên tiến và mô hình phát triển bền vững.

Nghệ nhân chế tác sản phẩm bạc tại tỉnh Hồ Nam, miền trung Trung Quốc. (Ảnh: Tân Hoa xã)

Sáng 23/6, giá bạc mất đà phục hồi

Sáng 23/6, giá bạc thế giới lùi về ngưỡng giao dịch 64,58 USD/ounce. Trong nước, nhiều doanh nghiệp cũng điều chỉnh giá bạc giảm nhẹ theo cả 2 chiều mua-bán, phản ánh tình trạng mất đà phục hồi của thị trường kim loại trắng.

Cán bộ kỹ thuật hướng dẫn người dân thu hái lá a-ti-sô.

Tạo sinh kế bền vững, lan tỏa tinh hoa dược Việt Nam

Nhiều năm qua, phát triển dược liệu tại Việt Nam vẫn tồn tại một nút thắt lớn, đó là sản xuất manh mún, thiếu liên kết, giá trị thấp. Dược liệu trong nước chỉ dừng lại ở dạng nguyên liệu thô, phụ thuộc vào thị trường và thiếu tiêu chuẩn hóa, mất lợi thế phát triển tại sân nhà.

(Ảnh minh họa).

Triển lãm Quốc tế lần thứ 2 về công nghiệp chế biến, đóng gói và bảo quản nông sản và thực phẩm Việt Nam

Triển lãm Quốc tế lần thứ 2 về công nghiệp chế biến, đóng gói và bảo quản nông sản và thực phẩm Việt Nam - Vietnam PFA 2026 được sự ủng hộ của Bộ Công thương sẽ diễn ra từ ngày 15 đến 17/7 tại Trung tâm Hội chợ và Triển lãm Sài Gòn (SECC), Phường Tân Mỹ, Thành phố Hồ Chí Minh.

[Infographic] Chứng khoán ngày 22/6: VN-Index tăng 1,83%, hướng đến vùng kháng cự 1.870-1.900 điểm

[Infographic] Chứng khoán ngày 22/6: VN-Index tăng 1,83%, hướng đến vùng kháng cự 1.870-1.900 điểm

Thị trường có phiên giao dịch đầu tuần tích cực, VN-Index tăng 33,37 điểm lên mức 1.857,91 điểm, hướng đến vùng kháng cự 1.870-1.900 điểm. Độ rộng trên HoSE nghiêng về tiêu cực với 180 mã giảm giá, 128 mã tăng giá, 49 mã giữ giá tham chiếu. Thanh khoản thị trường giảm, khối lượng giao dịch khớp lệnh giảm 15,9%. 

Toàn cảnh Tọa đàm. (Ảnh: VGP)

Tiết kiệm điện cần được coi là nguồn năng lượng đầu tiên

Điện năng không chỉ là vấn đề cung ứng năng lượng mà là vấn đề liên quan trực tiếp tới năng lực cạnh tranh quốc gia, thu hút đầu tư và phát triển bền vững, đó là nhận định từ các đại biểu tại Tọa đàm "Tiết kiệm điện mùa cao điểm: Trách nhiệm và giải pháp" do Cổng thông tin điện tử Chính phủ tổ chức ngày 22/6, tại Hà Nội.

Bí thư Tỉnh ủy Cà Mau Nguyễn Hồ Hải (thứ 2 từ phải qua), cùng các đồng chí Thường trực Tỉnh ủy chủ trì cuộc họp.

Cà Mau tập trung tháo gỡ nút thắt, quyết tâm đạt tăng trưởng hai con số

Chiều 22/6, đồng chí Nguyễn Hồ Hải, Ủy viên Trung ương Đảng, Bí thư Tỉnh ủy Cà Mau, cùng các đồng chí Thường trực Tỉnh ủy chủ trì cuộc họp Ban Chỉ đạo đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng GRDP tỉnh Cà Mau lần thứ hai, nhằm đánh giá tình hình 6 tháng đầu năm và thảo luận kịch bản bứt phá cho giai đoạn 2026-2030.

Ảnh minh họa. (Nguồn: TTXVN)

Chứng khoán ngày 22/6: VN-Index bứt phá gần 34 điểm, nhóm bất động sản dẫn dắt đà tăng

Phiên giao dịch ngày 22/6, sắc xanh chiếm ưu thế trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Cổ phiếu bất động sản trở thành tâm điểm với VIC và VHM tăng kịch trần đóng góp lớn nhất vào đà đi lên của chỉ số VN-Index, bất chấp áp lực bán ròng từ khối ngoại. Chốt phiên, VN-Index tăng 33,38 điểm, lên mức 1.857,91 điểm.

Ảnh minh họa.

MXV-Index đánh mất gần 2%, lùi về vùng thấp nhất kể từ cuối tháng 2

Thị trường hàng hóa khép lại tuần giao dịch vừa qua (15-19/6) với diễn biến trái chiều. Áp lực bán mạnh trên thị trường năng lượng sau những tín hiệu tích cực từ tiến trình đàm phán Mỹ-Iran đã kéo giá dầu giảm sâu, qua đó khiến chỉ số MXV-Index mất gần 2% và lùi xuống 2.652 điểm - vùng giá thấp nhất kể từ cuối tháng 2.

Đẩy mạnh phối hợp liên ngành là một trong những giải pháp quan trọng được Thuế tỉnh Quảng Trị triển khai nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, tạo thuận lợi cho người nộp thuế.

Thuế tỉnh Quảng Trị đồng hành cùng người nộp thuế

Trong bối cảnh nền kinh tế còn nhiều khó khăn, hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp từng bước phục hồi, thị trường bất động sản chưa thực sự khởi sắc, Thuế tỉnh Quảng Trị đã chủ động triển khai đồng bộ các giải pháp quản lý thuế, cải cách thủ tục hành chính và chuyển đổi số, lấy người nộp thuế làm trung tâm phục vụ.

Ông Trần Sơn Tây (xã Tân Hội) chăm sóc vườn cà chua.

Đòn bẩy cho nông dân phát triển bền vững

Trong nhiều năm qua, nông dân tỉnh Lâm Đồng mở rộng sản xuất hay chuyển đổi mô hình nông nghiệp thì “bà đỡ” chính là Nhà nước và ngân hàng. Cũng chính từ đó, nhiều mô hình nông nghiệp công nghệ cao hình thành, nâng cao chất lượng sản phẩm và góp phần phát triển kinh tế cho khu vực.