Để giải quyết vấn đề chỗ ở cho người thu nhập trung bình và thấp tại các đô thị, trong cuộc họp với Ban Chính sách, chiến lược Trung ương vào cuối tháng 2 vừa qua, Tổng Bí thư Tô Lâm đã yêu cầu nghiên cứu việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia, với mục tiêu phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn. Nhà ở giá rẻ ở đây bao gồm hai loại: nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Theo mức giá hiện tại, một căn hộ thuộc phân khúc nhà ở giá rẻ sẽ có giá trị khoảng 3 tỷ đồng trở xuống.
Các chuyên gia nhận định, đây là giải pháp hợp lý, phù hợp tình hình phát triển nhà ở tại các đô thị, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, để mô hình này phát huy hiệu quả lâu dài, cần phải có một chiến lược rõ ràng về nguồn vốn, cơ chế quản lý chặt chẽ, và sự tham gia đồng bộ từ các bên liên quan.
Hình thành từ Nhà nước
Lo ngại của các chuyên gia là hoàn toàn có cơ sở, vì các chính sách liên quan đến phân khúc nhà ở “vừa túi tiền” cho người lao động không phải là điều mới mẻ. Trước đây, các chương trình phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, đã nhận được sự quan tâm lớn từ các nhà điều hành. Tuy nhiên, đến nay, những chương trình này vẫn chưa đạt được hiệu quả như kỳ vọng.
Giải thích về nguyên nhân khiến nhà ở giá rẻ chưa đạt được thành công, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, các chương trình này thiếu tính chất lượng do thiếu sự tham gia của người dân, doanh nghiệp và các chuyên gia trong quá trình xây dựng. Bên cạnh đó, các chỉ tiêu trong kế hoạch thường bị ảnh hưởng bởi việc phân bổ từ trên xuống, khiến cho các mục tiêu này mang tính hình thức hơn là thực tế.
Thí dụ điển hình là Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, mặc dù rất được kỳ vọng, nhưng lại thiếu rõ ràng về lộ trình và phương án thực hiện cụ thể. Hơn nữa, nhiều địa phương vẫn chưa chủ động trong việc tạo quỹ đất, khiến các kế hoạch thiếu cơ sở và giải pháp thực tế để đạt được mục tiêu.
Ông Đỉnh nhấn mạnh rằng các chương trình phát triển nhà ở cần thay đổi tư duy cơ bản, chuyển từ một kế hoạch đầu tư công của nhà nước sang một mô hình không phụ thuộc vào doanh nghiệp tư nhân. Nếu nhà nước lập kế hoạch nhưng kết quả lại phụ thuộc vào quyết định của các doanh nghiệp, thì rất khó bảo đảm sự thành công.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng, Quỹ Nhà ở quốc gia nên hoạt động theo hướng trực tiếp tạo lập các sản phẩm nhà giá rẻ dành cho người thu nhập thấp ở đô thị. Cụ thể, Nhà nước sẽ tạo quỹ đất sạch và tổ chức đấu thầu để chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án.
Khác với các dự án nhà ở xã hội, Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ thu tiền sử dụng đất ở mức thấp hơn các dự án nhà ở thương mại, đồng thời kiểm soát biên lợi nhuận của chủ đầu tư ở mức cao hơn so với nhà ở xã hội (10%), nhưng không vượt quá 20%.
Thí dụ, một dự án nhà ở xã hội có quy mô 20 tầng, với chi phí xây dựng khoảng 16 triệu đồng/m² cộng với lợi nhuận 4 triệu đồng/m² sẽ có giá bán khoảng 20 triệu đồng/m². Trong khi đó, cùng quy mô này, các dự án nhà ở thương mại có giá bán lên tới 70-80 triệu đồng/m² do phải chịu mức thu tiền sử dụng đất lớn và lợi nhuận cao.
Trong khi đó, các dự án thuộc Quỹ Nhà ở quốc gia có thể có giá bán khoảng 30 triệu đồng/m², với mức thu tiền sử dụng đất hợp lý và biên lợi nhuận dưới 20%. Mô hình này không chỉ giúp hài hòa lợi ích của các bên mà còn giúp Nhà nước duy trì mức giá nhà ổn định, thu được tiền sử dụng đất, trong khi chủ đầu tư vẫn có lợi nhuận hợp lý và người mua có thể sở hữu nhà với giá cả phải chăng.
Tương tự, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cho rằng phương án tối ưu là Chính phủ nên quy hoạch quỹ đất ở các vị trí phù hợp và sử dụng ngân sách nhà nước để xây dựng nhà ở, sau đó bán cho người dân với mục đích phi lợi nhuận. Theo ông, các công ty nhà nước sẽ là đơn vị triển khai các dự án này, vì mục tiêu của Quỹ Nhà ở quốc gia là bảo đảm an sinh xã hội, chứ không phải tìm kiếm lợi nhuận.
Ông Quyết cũng nhấn mạnh, việc xây nhà để bán là phương án hợp lý nhất, vì nếu cho thuê, Nhà nước sẽ mất rất nhiều năm mới có thể thu hồi vốn. Tuy nhiên, việc sử dụng ngân sách cần có cơ chế linh hoạt và phù hợp để giảm rủi ro cho doanh nghiệp nhận vốn. Bên cạnh đó, quỹ đất phải được lựa chọn ở các vị trí thuận tiện, không quá xa trung tâm thành phố, nếu không sẽ rất khó thu hút người dân đến sinh sống.
Cần có cơ chế phát triển vốn bền vững
Bên cạnh việc bảo đảm nguồn cung nhà ở dồi dào, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, nếu Quỹ Nhà ở quốc gia được thông qua và triển khai, để đạt được hiệu quả cao, cần phải đa dạng hóa nguồn vốn và tăng cường công tác quản lý minh bạch. Quỹ này cần tập trung hỗ trợ tài chính cho những người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà với mức giá phù hợp. Trên thực tế, nhiều người lao động có thu nhập trung bình thấp không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không có khả năng tài chính để sở hữu nhà ở thương mại, đặc biệt là ở các đô thị lớn.
Bà Hằng lấy thí dụ từ các quốc gia như Singapore và Trung Quốc, cho thấy Quỹ Nhà ở quốc gia có thể đóng vai trò quan trọng trong việc bảo đảm quyền có nhà ở cho người lao động. Do đó, cần có cơ chế đánh giá chính xác mức độ đóng góp và khả năng chi trả của các nhóm đối tượng, nhằm bảo đảm tính công bằng và đúng mục tiêu của quỹ.
Ngoài nguồn đóng góp từ người lao động, doanh nghiệp và ngân sách nhà nước, để Quỹ Nhà ở quốc gia hoạt động bền vững, cần khuyến khích sự tham gia của các doanh nghiệp bất động sản. Đổi lại, Nhà nước có thể áp dụng các chính sách ưu đãi như miễn, giảm thuế, hỗ trợ tài chính, nhằm thu hút đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội.
Cùng quan điểm, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, cho rằng Quỹ Nhà ở quốc gia có thể huy động vốn từ bốn nguồn: ngân sách nhà nước, phát hành trái phiếu cho dự án nhà ở xã hội, huy động từ người mua nhà, các tổ chức tài chính trong và ngoài nước. Quỹ này sẽ cho vay đối với các nhóm đủ điều kiện mua nhà xã hội và người trẻ dưới 35 tuổi, như chỉ đạo của Thủ tướng.
Theo ông Lực, hai nhóm này cần có tích lũy và thu nhập ổn định, họ có thể đóng góp một phần tiền tiết kiệm vào quỹ để bảo đảm dòng tiền cho việc mua nhà. Đồng thời, việc phát triển Quỹ Nhà ở quốc gia cần phải tính toán kỹ lưỡng về cấu trúc nguồn vốn. Dựa trên kinh nghiệm quốc tế, ông đề xuất tỷ lệ cho vay giữa người mua nhà và chủ đầu tư nên là 70-30.
Trước lo ngại rằng Quỹ Nhà ở quốc gia có thể gặp khó khăn về nguồn thu, ông Lực cho rằng quỹ cần phát triển theo nguyên tắc "lấy mỡ nó rán nó", tức là cần có cơ chế phát triển vốn bền vững, không chỉ dừng lại ở việc chi tiêu. Nguồn thu này có thể được tạo ra từ các phí bảo lãnh của chủ đầu tư, người mua nhà, hoặc từ việc cho vay với lãi suất ưu đãi, chỉ bằng 50-70% mức lãi suất thị trường.
Hiện nay, nhóm các ngân hàng quốc doanh (Agribank, Vietcombank, Vietinbank và BIDV) đang cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi từ 5,5% đến 6% trong 6-12 tháng đầu, sau đó sẽ áp dụng lãi suất thả nổi bằng lãi suất huy động 12 tháng cộng biên độ từ 3,5-4%. Các ngân hàng cổ phần cho vay với lãi suất thả nổi từ 10% đến 11% mỗi năm.
Do đó, nếu Quỹ Nhà ở quốc gia áp dụng lãi suất vay ưu đãi từ 50-70% so với mức lãi suất thị trường, lãi suất vay của quỹ sẽ dao động trong khoảng 5-7%. Chính sách này sẽ không chỉ mang lại lợi ích cho người lao động mà còn giúp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, khi giúp cân bằng giữa nhu cầu và khả năng chi trả, đồng thời tạo ra sự công bằng trong việc tiếp cận nhà ở.
