Năm 2024, toàn thị trường nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh hoàn toàn vắng bóng phân khúc nhà ở bình dân, thay vào đó là các dự án nhà ở cao cấp. Nhìn rộng trong 5 năm (2020 -2024), thị trường bất động sản tại thành phố thiếu hụt rất lớn nguồn cung sản phẩm nhà ở phân khúc trung bình và nhà ở xã hội, mặc dù đây là hai loại phân khúc nhà đáp ứng nhu cầu thực của phần lớn người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp.
Vì thiếu hụt nguồn cung cho nên giá nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh hay các tỉnh trong vùng kinh tế Đông Nam Bộ đang rất cao, vượt quá xa thu nhập của người dân. Một mét vuông chung cư tại thành phố Thủ Đức (Thành phố Hồ Chí Minh) có giá bán từ 400 triệu/m2 trở lên; xa hơn, tại khu vực Bến xe Miền Đông mới giá bán căn hộ cũng hơn 100 triệu đồng/m2; tại các địa phương lân cận như Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một (Bình Dương), Biên Hòa (Đồng Nai), Thành phố Vũng Tàu (Bà Rịa-Vũng Tàu) giá bán mỗi mét vuông căn hộ cũng khoảng 100 triệu đồng. Riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh, bình quân giá bán căn hộ trong năm 2024 lên đến 9,39 tỷ đồng/căn. Với giá bán này, người dân có thu nhập thấp, trung bình không thể tiếp cận.
Các chủ đầu tư lý giải, giá nhà ở tăng cao là do các chi phí đầu vào tăng (quỹ đất khan hiếm, chi phí thuế, xây dựng, vật liệu, nhân công... đều tăng cao). Thêm nữa, thủ tục hành chính kéo dài cũng là yếu tố khiến giá nhà không thể giảm.
Nhiều giải pháp kéo giảm giá nhà đã được các địa phương thực hiện nhưng hiệu quả chưa cao. Chẳng hạn, đẩy mạnh phát triển các dự án nhà ở xã hội dù đã được triển khai với tinh thần quyết liệt nhưng đến nay rất ít địa phương hoàn thành được tiến độ.
Cả cơ quan quản lý lẫn các doanh nghiệp đều thống nhất rằng, muốn tăng nguồn cung phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình, hạ giá bán nhà ở thì phải rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính. Nội dung này tuy không mới, đã được đề cập nhiều lần, song cho đến nay mỗi dự án nhà ở dù là thương mại hay xã hội phải mất từ 3 đến 5 năm, thậm chí nhiều hơn để làm thủ tục. Đây là nút thắt, là điểm nghẽn lớn nhất cần phải mở.
Muốn thế, các địa phương cần được chủ động, được tăng thêm quyền hạn trong giải quyết các thủ tục hành chính, không phải ngồi chờ trung ương. Đề xuất cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ưu tiên chấp thuận thí điểm dự án nhà ở thương mại trung cấp hoặc dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân được xem là một giải pháp khả thi. Điều này phù hợp với các quy định tại Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 do Quốc hội ban hành nhằm thí điểm cho phép các doanh nghiệp được mua đất hoặc đang có đất nhưng không phải là đất ở được làm nhà ở thương mại.
Khi các địa phương, nhất là các đô thị lớn như Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh được quyền tự quyết sẽ giải quyết được tình trạng "lệch pha" nguồn cung, thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân; tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường, từ đó kéo giảm giá bán, tăng thêm nhiều sự lựa chọn cho người dân. Khi tăng quyền tự quyết, tự chịu trách nhiệm cho các địa phương, sẽ hạn chế được tình trạng hồ sơ chạy lòng vòng giữa các sở, giữa địa phương và trung ương. Trung ương dễ dàng kiểm chứng năng lực thực thi của các địa phương, bởi quyền và trách nhiệm luôn song hành.
Sự "lệch pha" nguồn cung giữa các phân khúc, người dân ít có sự lựa chọn sản phẩm, dẫn đến giá nhà bị đẩy cao đều xuất phát từ những ách tắc các thủ tục pháp lý. Do vậy, bắt đúng bệnh, trị đúng thuốc chắc chắn thị trường bất động sản sẽ phát triển lành mạnh, bền vững.
