Gia tăng chi phí cấu thành giá
Thực tế, các yếu tố cấu thành giá mỗi mét vuông chung cư gồm: tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, hạ tầng/xây dựng, vốn, pháp lý, lợi nhuận gộp của chủ đầu tư và chi phí khác là khoản không thể công khai minh bạch. Trong đó, việc tính chi phí giá đất là khó khăn nhất, chiếm tỷ trọng lớn trong cấu thành giá mỗi m2 chung cư. Theo tính toán của Bộ Xây dựng, với một dự án nhà ở chung cư cao tầng, chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất chiếm 7-20% tổng chi phí; còn biệt thự, nhà liền kề là 25-50% tổng chi phí. Do đó, bảng giá đất mới sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá nhà ở tăng lên khoảng 15-20% so với trước.
Đại diện một doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà ở thương mại lớn tại Hà Nội cho biết, tiền sử dụng đất là một trong những chi phí lớn nhất và phức tạp nhất trong toàn bộ bài toán đầu tư. Trên thực tế, việc xác định số tiền này không đơn giản như tính thuế, mà phải qua nhiều bước thẩm định, định giá và phê duyệt. Công thức tính cơ bản tiền sử dụng đất = Giá đất ở sau khi xác định (giá thị trường) × Diện tích đất ở trong dự án - Các khoản được khấu trừ (nếu có. Bao gồm: chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng). Với một dự án chung cư cao khoảng 25 tầng, tiền sử dụng đất có thể chiếm tới 12% tổng chi phí phát triển dự án nếu trong trường hợp pháp lý của dự án thông suốt. Nếu phải mất nhiều năm thực hiện, chi phí này sẽ lớn hơn nhiều, khiến doanh nghiệp không thể lập kế hoạch tài chính chắc chắn ngay từ đầu.
Tuy nhiên, để thực hiện lại không dễ dàng, có dự án mất đôi ba năm mới ra được giá đất cụ thể, thậm chí năm, bảy năm. Trong những năm đó, giá đất thị trường tăng mạnh kéo theo tiền sử dụng đất tăng đột biến, làm mất tính khả thi của dự án.
Thí dụ, với một dự án đơn vị này đang thực hiện tại tỉnh Bắc Ninh, có quy mô chỉ vài chục ha, nhưng lại được giao đất theo các giai đoạn khác nhau. Trong đó, giai đoạn 1 đã tạm tính xong phần tiền sử dụng đất 12 triệu đồng/m2. Sang giai đoạn 2, tiền sử dụng đất cao gấp nhiều lần khiến doanh nghiệp không còn biết phải xoay xở ra sao để hoàn thành dự án? Chưa kể, giá bán sẽ phải cao hơn rất nhiều so giai đoạn trước.
Hiện một số địa phương đã duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai trên cơ sở sử dụng phương pháp so sánh, được thực hiện bằng cách so sánh với mặt bằng giá gần nhất đang giao dịch như sản phẩm đấu giá. Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho hay, điều này dẫn đến mức giá đưa ra được đánh giá tương đối cao bởi nguồn cung sản phẩm này khan hiếm, khiến mức giá đấu trúng thường bị đẩy lên, làm mức giá của thửa đất cần định giá được duyệt cao theo.
Phải chấp nhận cả những khoản thu vô lý
Một vấn đề nữa liên quan đến việc tính tiền sử dụng đất, với những dự án được áp dụng tạm tính tiền sử dụng đất trước đây,
doanh nghiệp còn chịu áp lực không nhỏ từ việc phải nộp bổ sung nhiều hơn dự tính. Đây là khoản nộp bổ sung hết sức vô lý. Khoản thu thêm này chỉ nên áp dụng khi doanh nghiệp có lỗi dẫn đến chậm đóng tiền sau khi Nhà nước đã tính xong tiền đất hoặc doanh nghiệp cố tình đóng chậm, được hưởng lợi trong quá trình chậm trễ đóng tiền này.
Mặc dù doanh nghiệp rất nhiều lần thúc giục, sẵn sàng nộp tiền đất nhưng do cơ quan Nhà nước và đơn vị tư vấn chưa tính xong giá đất, chứ không phải do doanh nghiệp không đóng. Thậm chí, doanh nghiệp còn bị thiệt hại vì quá trình mở bán dự án chậm lại cả năm trời. Rõ ràng đây là khoản thu rất bất hợp lý, song doanh nghiệp vẫn phải chấp hành, bởi nếu không sẽ không được mở bán và được cấp sổ.
Đây là áp lực tài chính lớn cho doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp bán nhà theo giá cũ là lỗ còn điều chỉnh tăng lại khó bán so với nhu cầu của người mua trên thị trường. Cộng đồng doanh nghiệp kỳ vọng, tới đây, Nhà nước có cơ chế tính tiền sử dụng đất minh bạch, có thể dự báo trước từ giai đoạn lập dự án, thay vì chờ đến sau khi thẩm định giá đất cụ thể, lãnh đạo doanh nghiệp này cho hay.
Không chỉ vậy, một số địa phương yêu cầu doanh nghiệp phải hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng mới được cấp phép xây dựng. Trong trường hợp này, định giá đất là trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước. Việc chậm tính tiền sử dụng đất khiến doanh nghiệp thiệt hại lớn. Đó là tiến độ thực hiện dự án bị kéo dài, kéo theo chi phí tăng do giá đất tăng theo từng năm.
Hiu hắt cơ hội tiếp cận nhà ở
Một chủ đầu tư khác chia sẻ, sẵn sàng đóng thuế, đóng phí theo quy định, nhưng cái khó là hiện nay tiền sử dụng đất không có công thức rõ ràng. Nếu không biết tiền sử dụng đất phải đóng bao nhiêu thì không thể cấu thành giá bán nhà cho khách hàng. Và dù có xây dựng, nhưng chưa đóng tiền sử dụng đất thì cũng sẽ không được mở bán, ký hợp đồng, thu tiền của khách hàng, nên doanh nghiệp không có tiền xây dựng. Nếu vay ngân hàng, lãi suất phải trả cho khoản vay sẽ phải cộng vào giá bán nhà sau này, mà giá nhà quá cao, khách hàng sẽ không mua…
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thực tế minh chứng, không ít doanh nghiệp đang bị khốn đốn với khâu tiền sử dụng đất. Chi phí này thường bị đội lên do phương pháp xác định giá đất cụ thể chưa phản ánh đúng giá thị trường, chưa kể thủ tục định giá và phê duyệt kéo dài, làm tăng chi phí cơ hội.
“Bảng giá đất mới được xác định theo nguyên tắc thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai. Như vậy, doanh nghiệp chắc chắn là khó khăn hơn khi thu xếp đủ nguồn lực tài chính để hoàn thành nghĩa vụ. Trong khi đó, để bảo đảm mức lợi nhuận kỳ vọng, doanh nghiệp tiếp tục phải xem xét đến khâu điều chỉnh giá bán bất động sản”, ông Đính cho biết thêm.
Điều này đồng nghĩa, cơ hội tiếp cận nhà ở với phần đông người dân có nhu cầu ở thật, sẽ càng trở nên khó khăn ■
Cơ quan quản lý cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới; quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất, các dự án đã hình thành trước giai đoạn nào sẽ được áp dụng khung giá cũ. Và dự án được phê duyệt từ thời điểm nào áp dụng bảng giá đất mới".
Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes
