Thị trường bất động sản tại thời điểm hiện nay so với năm 1993, đã có sự thay đổi về cả chất lượng và số lượng. Trước kia, khi nói đến thị trường bất động sản, quan niệm thông thường, phổ biến chỉ đề cập đến đất ở đô thị. Còn tại thời điểm hiện nay, thị trường không chỉ là đất ở đô thị, mà còn trải rộng từ thị trường đất rừng, đất nông nghiệp cho đến thị trường đất công nghiệp... với đủ loại sản phẩm từ nhà ở cao tầng, thấp tầng, condotel, shoptel, villatel, v.v.
Vậy những thay đổi về lực lượng sản xuất này đã được phản ánh thế nào trong quan hệ sản xuất của lĩnh vực đất đai? Hãy cùng phân tích theo các câu hỏi đang được nêu ra đóng góp cho bản dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), phiên bản trình Hội nghị Đại biểu Quốc hội chuyên trách, nhiệm kỳ khóa XV vào ngày 30/8 vừa qua.
Ðịnh giá trong thị trường nào và cho mục đích sử dụng nào?
Từ trước đến nay, chúng ta giả định rằng, một lô đất có một giá quyền sử dụng đất nào đó. Mục tiêu soạn thảo cũng như tranh luận lâu nay làm sao tìm được giá đó chính xác?
Mỗi thị trường có nguyên tắc định giá khác nhau, đương nhiên số liệu đầu vào tính toán khác nhau. Mục tiêu sử dụng số liệu, giá đất khác nhau thì giá cũng phải được định giá khác nhau và với độ chính xác yêu cầu khác nhau.
Thí dụ, định giá đất sản xuất nông nghiệp, chủ yếu tập trung vào đánh giá mức độ tạo lợi nhuận khi canh tác, khác với định giá đất ở khi đầu tư thương mại. Định giá để phục vụ thu hồi đất, chắc chắn phải tính đến các chi phí bảo vệ đất, quyền lợi của người sử dụng đất hiện tại, khác với định giá tài sản phát triển ở thì tương lai.
Trong định giá đất ở, sự khác biệt cũng rất rõ ràng theo từng mục đích sử dụng. Nếu định giá với mục tiêu để thế chấp vay vốn, thông lệ sẽ được vay hạn mức khoảng 70% giá trị thửa đất, thì độ chính xác của việc định giá này khác hoàn toàn với định giá để dùng làm giao dịch.
Khi mà Luật chưa làm rõ vấn đề trên, thì rất khó để người dân phân định và chấp nhận rằng, một thửa đất có thể có rất nhiều giá khác nhau tùy vào thị trường nào, mục tiêu sử dụng là gì? Thí dụ giá áp dụng thu hồi đất nông nghiệp chỉ 1,5 triệu/m2 nhưng sau đó cũng chính mảnh đất đó được chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở đô thị và bán ra thị trường là 20-30 triệu/m2 thậm chí cao hơn nữa. Chính sự chênh lệch quá cao dẫn đến nhiều hệ lụy xã hội, là nguyên nhân chính dẫn đến khiếu kiện.
Đương nhiên khó khăn trong thu hồi đất còn có nhiều nguyên nhân khác liên quan như: Làm sao điều tiết được chênh lệch địa tô cho các bên liên quan; phân bổ lợi nhuận quá lớn của nhà phát triển... Những vấn đề này chỉ giải quyết được ở phạm vi bộ luật khác chứ không thể trong phạm vi của nội dung 1-2 điều về định giá quyền sử dụng đất như dự thảo.
Điều 158, khoản 2 mục a, về nguyên tắc định giá sẽ phải điều chỉnh không chỉ định giá mục đích sử dụng đất, theo thời hạn sử dụng đưa ra định giá mà còn cả mục tiêu sử dụng kết quả định giá.
Ðịnh giá sát thị trường?
Trước hết phải làm rõ thị trường là nơi có cung, có cầu, tạo thành mua bán, và các bên mua bán tự do thực hiện giao dịch. Đương nhiên không đề cập đến mức yêu cầu có thị trường tự do hoàn hảo nhưng, trước hết phải có thị trường.
Thị trường là môi trường biến động, thay đổi không ngừng. Do vậy nếu tìm cách để định giá ra một con số sát thị trường là điều không tưởng. Con số ngày hôm nay nhưng ngày mai đã khác. Lấy số liệu giao dịch, giả sử trước đây ba tháng có giao dịch, thì số liệu này cũng chỉ tham khảo vì thị trường đã thay đổi. Cho nên, khi quy định thông tin đầu vào để xác định giá đất trong vòng 24 tháng, điểm c, khoản 3, Điều 158 là không hợp lý.
Với yêu cầu định giá ở những nơi đã có thị trường thì quy định những phương pháp tính như dự thảo luật là phù hợp. Tuy nhiên, với những nơi chưa có thị trường, thì cần có quy định như, ít hơn ba giao dịch được ghi nhận trong một tháng... thì sử dụng các giá do tính toán trên cơ sở bảng giá Nhà nước xây dựng là hợp lý. Còn khi có nhiều hơn ba giao dịch/tháng..., mới cần áp dụng các phương pháp định giá thị trường.
Nơi nào có thị trường?
Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển về quy mô, nhưng trên hơn 10.600 xã/phường thì có những khu vực nào được gọi là đã có thị trường? Chưa có số liệu thống kê chính xác, nhưng chắc chắn chỉ một số thành phố lớn, huyện lỵ sôi động có thể có đủ số liệu giao dịch làm mẫu so sánh định giá.
Ban soạn thảo cũng đã biết rõ vấn đề này nên mới đưa ra nhiều phương pháp định giá, phù hợp với từng điều kiện dữ liệu cho phép. Nghĩa là ban soạn thảo thừa nhận có nơi có, có nơi chưa có thị trường.
Ngay cả khi đề cập có đủ điều kiện ba mẫu so sánh như khoản 3, Điều 158 của bản dự thảo, thì về lý cũng chẳng nói lên rằng khu vực này đã có thị trường hay chưa có thị trường. Trong thực tế, có cả 4-5 thửa đất so sánh nhưng chỉ cần khác về diện tích, đã đủ gây khó khăn cho cán bộ định giá.
Đối với thị trường, không có khái niệm chính xác tuyệt đối, mà chỉ có sự thuận mua vừa bán, giá phù hợp với kỳ vọng bên mua, bên bán.
Tư liệu sản xuất hay là hàng hóa?Thu hồi đất phục vụ các dự án quy hoạch phát triển là thí dụ điển hình cho "mâu thuẫn là tiền đề cho phát triển".
Về lý thuyết, thị trường sẽ điều chỉnh bẻ lái nguồn lực vào khu vực nào để xã hội có lợi nhất. Tuy nhiên, sẽ cần rất nhiều thời gian lẫn nhiều tổn thất cho xã hội khi để "bàn tay vô hình" thị trường tự điều chỉnh một cách tự do. Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết là những bản quy hoạch mà Nhà nước can thiệp, định hướng để phát triển thị trường bất động sản.
Bỏ qua vấn đề về chất lượng quy hoạch, mục tiêu phục vụ số đông hay số ít, đáp ứng các mục tiêu xã hội ra sao..., điều kiện tiên quyết định giá đền bù là phải hợp lý, hài hòa được quyền lợi các bên thì mới phát triển được dự án.
Phân loại có quyền sử dụng đất là tư liệu sản xuất hoặc là hàng hóa không phải giải pháp triệt để. Lúc đó mâu thuẫn lại chuyển qua vấn đề khi nào thì được coi là hàng hóa và khi nào được coi là tư liệu sản xuất? Đối với thị trường thì cái gì đưa vào "chợ" đều coi là hàng hóa, còn cấm đưa vào "chợ" thì trở lại thời kỳ "ngăn sông cấm chợ" không ai mong muốn.
Thửa đất nào là tiêu chuẩn?
Khoản 2, Điều 159 đề cập "Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì phải xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn".
Trong bản dự thảo, có đề cập đến một giải pháp kỹ thuật là xây dựng bản đồ giá đất trên cơ sở bản đồ địa chính và thửa đất tiêu chuẩn. Việc quy định như thế, gắn chặt với bản đồ địa chính số, thứ mà không phải chỗ nào cũng có, hoặc có thì cũng không chắc chắn được cập nhật là không nên. Trong lịch sử bản đồ giá đất đã được Napoleon xây dựng từ thời kỳ chiến tranh châu Âu, khi mà cần phải thu thuế đất phục vụ chiến tranh.
Do đó, dự thảo luật không nên quy định cụ thể gắn chặt với các giải pháp kỹ thuật xử lý, liên quan thế nào là bản đồ số, thế nào là thửa đất tiêu chuẩn. Điểm cần đưa vào luật là quy định về việc thu thập, lưu trữ và quản lý các dữ liệu liên quan đến thửa đất, liên quan đến phục vụ định giá. Đây chính là hướng đi đúng cho mọi quốc gia, khi lưu trữ dữ liệu trước, xử lý sau. Công nghệ xử lý dữ liệu lớn còn được biết đến với tên gọi Big data, là nền tảng cho các thuật toán công nghệ trí tuệ nhân tạo (AI).
Quyền sử dụng đất
Trong khi lực lượng sản xuất thay đổi về chất, phát triển không ngừng, quyền sử dụng đất không có quá nhiều thay đổi từ phiên bản đầu tiên. Ngoại trừ thêm "Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình" ở khoản 5, Điều 26, bản dự thảo. Dù vậy, trong dự thảo chưa đề cập đến sẽ được bảo hộ ra sao?
Quy định người sử dụng đất có quyền được hưởng khi Nhà nước đầu tư tại khu vực chỉ đề cập đến tình huống đầu tư nông nghiệp, khoản 3, Điều 166 Luật Đất đai 2013, hoặc Điều 26 dự thảo Luật Đất đai 2023.
Vì sao người sử dụng đất chỉ được hưởng lợi khi Nhà nước đầu tư nông nghiệp? Còn các đầu tư khác thì không được hưởng lợi? Trong phân tích tài chính đất đai, luôn có mục chi phí giữ đất (holding cost). Vậy khi phát triển, thu hồi đất, những chi phí này cần được ghi nhận. Những người sử dụng đất hiện tại là người bảo vệ đất đai, dù Nhà nước đầu tư gì đi nữa, những người đang sản xuất bảo vệ ở khu vực đó phải được cùng hưởng lợi.
Khi làm rõ được quyền và nghĩa vụ của người nắm giữ quyền sử dụng đất cũng là khi làm rõ được định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ tác động thế nào lên các quyền và nghĩa vụ. Có thể sẽ có nhiều nghĩa vụ với cộng đồng xã hội hơn, có thể sẽ được nhiều bảo vệ từ xã hội hơn?
Những thành công trong thay đổi về quan niệm sở hữu tập thể, tư nhân, sở hữu quyền sử dụng đất đã mang lại nhiều thành quả vượt bậc trong phát triển kinh tế-xã hội. Luật Đất đai cần có nhiều chỉnh sửa sâu rộng, nhiều cách tiếp cận mới, với nền tảng lý luận sâu sắc về kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nhiều nội dung sửa đổi có thể không phản ánh kịp trong một lần sửa đổi, nhưng cần đề ra được lộ trình tổng thể mang tính hệ thống cho nhiều lần chỉnh sửa.
