Thông tin về việc Ban Quản trị (BQT) chung cư Conic Đông Nam Á (huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh) bị phạt hơn 119 tỷ đồng vì hành vi trốn thuế và không xuất hóa đơn cho cư dân đã thu hút sự chú ý mạnh mẽ từ dư luận. Cơ quan thuế xác định BQT này đã trốn thuế hơn 453 triệu đồng thông qua việc không lập hóa đơn với 7.260 dịch vụ cung cấp cho cư dân.
Tranh cãi mô hình hoạt động của ban quản trị
Theo Điều 52 Luật Xử phạt vi phạm hành chính (sửa đổi, bổ sung năm 2020), hành vi bán hàng không lập hóa đơn sẽ bị phạt theo từng tờ hóa đơn. Cụ thể, tờ hóa đơn đầu tiên bị phạt 15 triệu đồng và từ tờ thứ hai, mức phạt sẽ tăng lên 16,5 triệu đồng mỗi tờ do vi phạm nhiều lần. Điều này cho thấy mức độ nghiêm trọng của hành vi không xuất hóa đơn đối với cư dân, không chỉ là vi phạm pháp luật mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân.
Tình trạng không xuất hóa đơn cho cư dân không chỉ xảy ra tại chung cư Conic Đông Nam Á. Tại nhiều chung cư khác, cư dân cũng phản ánh việc này. Cụ thể, tại chung cư The Sun Avenue (TP Thủ Đức), mặc dù đã sinh sống nhiều năm, cư dân chỉ nhận được thông báo đóng phí từ ban quản lý Công ty Savills Việt Nam mà không nhận được hóa đơn hợp pháp. Sau khi thanh toán, họ chỉ được gửi phiếu xác nhận qua email (thư điện tử).
Tương tự, tại chung cư Sunrise City (Quận 7), cư dân cũng chưa bao giờ nhận được hóa đơn cho các loại phí dịch vụ như phí quản lý, tiền nước, tiền gửi xe dù họ thanh toán đều đặn mỗi tháng cho Công ty CBRE Việt Nam.
Theo lãnh đạo một công ty bất động sản, gần như 100% các chung cư hiện nay không xuất hóa đơn cho cư dân. Điều này đang gây ra nhiều lo ngại về mặt pháp lý đối với các BQT và đơn vị quản lý chung cư, đặc biệt khi xét đến chức năng tài chính của các tổ chức này. Việc quản lý và vận hành nhà chung cư phải do một công ty quản lý chuyên nghiệp (BQL) thực hiện. BQL cũng có trách nhiệm xuất hóa đơn cho các khoản phí.
Dù BQT thực hiện thu, chi tại chung cư, nhưng hoạt động này chỉ là thu hộ cho cư dân, vì BQT không phải tổ chức độc lập mà chỉ là đại diện cho cư dân, những người sử dụng dịch vụ. Do đó, BQT không thể tự cung cấp dịch vụ và xuất hóa đơn cho mình.
Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), lại có quan điểm khác khi nhấn mạnh rằng, theo quy định pháp luật, việc quản lý vận hành nhà chung cư là một hoạt động kinh doanh có điều kiện. Vì vậy, không thể coi BQT là một mô hình phi lợi nhuận, dù thực tế họ nhận lương và quản lý một khoản tiền lớn, bao gồm chi phí vận hành và quỹ bảo trì.
Ông Châu cho rằng, BQT chung cư đang giống như hội đồng quản trị của một doanh nghiệp và phải có sự kiểm soát nghiêm ngặt. Quản lý số tiền lớn tại các chung cư, nếu thiếu sự giám sát có thể trở thành “miếng mồi béo bở” cho hành vi trục lợi.
Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, cho rằng, không nên giao cho BQT nắm giữ số tiền lớn, vì họ thiếu chuyên môn về quản lý, vận hành và bảo trì chung cư. Hiện nay có không ít người tham gia BQT với mục đích cá nhân, tìm kiếm lợi ích từ việc quản lý tài chính mà không chú trọng đến trách nhiệm, làm tổn hại đến cư dân và chính mình.
Tiền nên giao cho ai?
Thực tế, không thiếu những sự việc đau lòng đã phơi bày lo ngại của các chuyên gia. Chẳng hạn, tại chung cư Golden Mansion (quận Phú Nhuận), ông Lê Trung Nguyên (cựu Trưởng BQT) và bà Nguyễn Thị Ngọc Lan (cựu Phó BQT) đã bị khởi tố và bắt giam vì tham ô quỹ bảo trì, chiếm đoạt 2 tỷ đồng và chuyển 22 tỷ đồng vào tài khoản cá nhân.
Tại chung cư Miếu Nổi (quận Bình Thạnh), ba cá nhân, gồm hai cựu thành viên BQT và một giám đốc công ty thang máy, cũng bị khởi tố vì hành vi nâng khống giá hợp đồng lắp đặt thang máy, chiếm đoạt gần 1 tỷ đồng từ tiền cư dân.
Theo thống kê sơ bộ, khoảng 100 chung cư tại TP Hồ Chí Minh hiện đang đối mặt với tranh chấp ở các mức độ khác nhau, phần lớn liên quan đến vấn đề sở hữu chung, sở hữu riêng và việc đóng góp, quản lý kinh phí bảo trì, phí quản lý vận hành.
Luật sư Nguyễn Hải Nam, Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh, nhấn mạnh rằng, để giải quyết tình trạng này, cần phân loại các vấn đề thành từng nhóm cụ thể và có giải pháp phù hợp. Đối với các vụ chiếm đoạt quỹ bảo trì, ông đề xuất cơ quan chức năng cần cưỡng chế, yêu cầu chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì, đồng thời phối hợp với Bộ Công an để cấp con dấu cho BQT. Quy định cũng cần rõ ràng, yêu cầu tài khoản của BQT phải có ít nhất hai người làm chủ tài khoản để tránh lạm quyền và trục lợi.
Về các tranh chấp giữa cư dân và BQT, luật sư Hải Nam khuyến nghị, cư dân cần chủ động tham gia lựa chọn những người đủ năng lực vào BQT. Khi phát hiện dấu hiệu lừa đảo hay chiếm đoạt tài sản, cư dân cần ngay lập tức khiếu nại với cơ quan chức năng để được xử lý kịp thời.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đưa ra lời khuyên, trong trường hợp chủ đầu tư còn sở hữu tài sản như khối đế, khu thương mại dịch vụ, tầng hầm để ô-tô, việc người của chủ đầu tư làm Trưởng BQT và giao cho chủ đầu tư quản lý là hợp lý.
Đồng tình, bà Quản Thu Trang, Giám đốc Công ty CP Koral Investment - doanh nghiệp chuyên quản lý vận hành tòa nhà, cũng cho rằng, những thành viên BQT với nhiệm kỳ 3 năm và làm việc ngoài giờ, không đủ năng lực và trách nhiệm để quản lý tài chính và thuế. Việc này cần được giao cho các công ty chuyên nghiệp, có nguồn lực và bộ máy phù hợp với yêu cầu của Luật Nhà ở.
Nhiều ý kiến cũng cho rằng, các chủ đầu tư lớn, uy tín luôn mong muốn sản phẩm của mình được bảo trì và vận hành tốt nhất, vì họ có thương hiệu và bộ máy chuyên nghiệp. Nếu xảy ra sự cố, doanh nghiệp có thể chịu trách nhiệm rõ ràng. Trong khi đó, BQT thiếu chuyên môn và nhiều thành viên tham gia vì mục đích cá nhân, nên không bảo đảm quyền lợi và sự phát triển bền vững cho cộng đồng cư dân.
