Đề án cải tạo, xây mới chung cư cũ vừa được chính quyền thành phố thông qua mang lại nhiều kỳ vọng, đột phá của chương trình đầy tính nhân văn nhưng đang gặp vô số trở ngại này.
Mong mỏi của người dân
Chung cư Thanh Đa, tọa lạc tại Phường 27, quận Bình Thạnh là một trong những khu dân cư lâu đời nhất tại Thành phố Hồ Chí Minh. Được xây dựng từ năm 1972, đến nay, chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng cả về kết cấu lẫn cơ sở hạ tầng.
Bà Đặng Thị Oanh (ngụ tại số 435 lô 9 chung cư Thanh Đa), chỉ vào những mảng tường bong tróc loang lổ giữa dãy hành lang tối om leo lét ánh đèn: “Nhiều khi đang đi nó muốn rớt xuống là nó rớt, mình không biết đường mà tránh”.
Bà Oanh chia sẻ, bà dọn về sống tại chung cư Thanh Đa từ những năm 90 của thế kỷ 20. Cách đây 10 năm, hầu hết các nhà của lầu 4 lô 9 đều bị thấm dột, người dân phải tự bỏ tiền làm lại phần mái. Tuy nhiên, do chung cư đã xuống cấp trầm trọng cho nên trên trần nhà xuất hiện ngày càng nhiều những vết nứt, gây ra hiện tượng rỉ nước. Ngoài ra, nếu trời mưa lớn, nước sẽ tạt ướt phần cầu thang và các khoảng hành lang không có mái che, gây nhiều bất tiện trong việc di chuyển của người dân tại đây.
Theo bà Oanh, do chung cư đã xuống cấp cho nên chỉ những gia đình có hoàn cảnh khó khăn mới cố gắng “bám” lại chung cư. “Giờ tôi chỉ mong mỏi Nhà nước tạo điều kiện cho người dân có ngôi nhà đàng hoàng, an toàn để ở”, bà Oanh bộc bạch.
Tương tự, bà Huỳnh Thị Út (ngụ tại số 412 lô 8 chung cư Thanh Đa, Phường 27, quận Bình Thạnh), 80 tuổi chia sẻ, mặc dù biết chung cư đã dần xuống cấp nhưng bà cứ đành liều mà ở vì nếu chuyển đi nơi khác có thể không tốt bằng nơi này. Hơn nữa, nhà bà Út thuộc diện khó khăn, các khoản phí phải đóng ở những khu chung cư mới như tiền điện, nước, vệ sinh, bảo vệ cũng khiến bà gặp nhiều trở ngại. Bà Út và nhiều gia đình khác mong được tái định cư tại chỗ, còn nếu buộc phải đi nơi khác, rất mong Nhà nước có chế độ đền bù thỏa đáng.
Không chỉ chung cư Thanh Đa, trên toàn Thành phố Hồ Chí Minh hiện có 474 chung cư cũ trước năm 1975, chủ yếu ở Quận 5 với 206 chung cư, trong đó có 16 chung cư cấp D (nguy hiểm, hư hỏng nặng). Hiện tại thành phố mới di dời được 684/1.194 hộ dân tại 16 chung cư này.
Tại Quận 4, chung cư Vĩnh Hội được xây dựng từ trước năm 1975, quy mô 4 tầng, diện tích đất hơn 3.600m2, có tổng cộng 104 căn hộ. Năm 2017, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đã kiểm định chất lượng xếp chung cư này vào loại nguy hiểm, cần phải di dời, phá dỡ khẩn cấp. Dù vậy, đến nay những hộ dân chưa được di dời, luôn sống trong bất an.
Tương tự, chung cư Phạm Thế Hiển (Quận 8) cũng xuống cấp trầm trọng, không bảo đảm an toàn. Chung cư có 3 lô A, B, C xây dựng năm 1972, gồm
4 tầng với 448 hộ dân đang sinh sống. Hiện tại các hạng mục bê-tông cốt thép của chung cư đã biến dạng, nhất là phần cầu thang, chỗ bung sắt, chỗ rạn nứt, những cột đỡ có những nơi chỉ còn trơ khung sắt. Nhiều mảng tường bị bong tróc, nhếch nhác…
Năm 2035 hoàn thành xây mới chung cư cũ?
Theo Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, chủ trương cải tạo, xây mới chung cư cũ đã được Thành phố Hồ Chí Minh triển khai từ rất lâu nhưng hiệu quả không đạt như mong muốn. Đơn cử, trong giai đoạn 2021- 2025, thành phố đề ra mục tiêu xây dựng mới 6 chung cư cấp D; di dời, tháo dỡ 8 chung cư cấp D; hoàn tất việc cải tạo, sửa chữa 246 chung cư cấp B, C. Tuy nhiên đến nay, thành phố chỉ cải tạo được 2 trong tổng số 246 nhà chung cư cũ.
Nguyên nhân là do khó khăn về nguồn vốn, chính sách bồi thường, tái định cư cho nên tiến độ thực hiện chậm so với kế hoạch. Phần lớn người dân tại các chung cư này có thu nhập thấp, diện tích căn hộ nhỏ cho nên giá trị bồi thường không đủ để mua lại căn hộ thương mại sau đó, do đó người dân thường không đồng ý việc bồi thường. Nhiều trường hợp hơn 95% số cư dân đã đồng ý di dời, chờ quay về tái định cư tại chung cư xây dựng mới, nhưng các hộ còn lại nhất quyết không đồng ý…
Để người dân đồng thuận, đồng ý di dời, Đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp vừa được Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thông qua, nhiều chính sách mới sẽ được vận dụng. Đó là, người dân sẽ được bố trí căn hộ tái định cư có diện tích tối thiểu bằng 1-2 lần với căn hộ cũ (căn hộ ở tầng 1) và bằng 1-1,5 lần với những căn hộ ở tầng 2. Trường hợp đã ký hợp đồng bố trí nhà ở tái định cư nhưng người dân không có nhu cầu ở chung cư mới vẫn được chuyển nhượng căn hộ. Trường hợp chưa ký hợp đồng bố trí nhà ở tái định cư, người dân muốn nhận tiền tại thời điểm di dời được thanh toán tiền tương đương với giá trị căn hộ được tái định cư.
Ngoài ra, các chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thỏa thuận với người dân về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhà đầu tư nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án, kèm theo phương án bồi thường, tái định cư được lập đã được sự thống nhất với các chủ sở hữu nhà chung cư đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án để xem xét, trình UBND cấp tỉnh phê duyệt theo quy định…
Đề án nêu, việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ sẽ được thực hiện theo nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích, quyền và nghĩa vụ của người dân, chính quyền và nhà đầu tư theo quy định pháp luật. Lấy lợi ích chung của cộng đồng dân cư với các mục tiêu an sinh xã hội làm chủ đạo. Nguồn vốn đầu tư xây dựng chủ yếu là xã hội hóa, hạn chế việc đầu tư từ ngân sách, nhà đầu tư được lựa chọn cân đối hiệu quả đầu tư, bảo đảm tài chính thực hiện, đáp ứng đủ quỹ nhà để phục vụ nhu cầu tái định cư, đồng thời được kinh doanh quỹ nhà còn lại và các công trình thương mại-dịch vụ khác trong dự án…
Với chính sách mới này, Thành phố Hồ Chí Minh phấn đấu đến năm 2035, hoàn thành cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trước năm 1975. Hoàn thành cơ bản cải tạo, xây dựng lại đối với các chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm, cấp D hoặc hết niên hạn sử dụng được xây dựng từ năm 1975-1994…■
