Cụ thể, Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh quý I/ 2026 của Cushman & Wakefield cho thấy, thị trường bất động sản công nghiệp tại Vùng kinh tế trọng điểm phía nam khởi đầu năm 2026 với nền tảng ổn định. Số liệu quý này cho thấy nguồn cung nhất quán, hoạt động cho thuê được kiểm soát và hiệu suất giá thuê bền vững trên các khu công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn.
Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục giữ vai trò trung tâm sản xuất tiên tiến, trong khi các tỉnh lân cận như Đồng Nai và Tây Ninh tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư, được hỗ trợ bởi cải thiện hạ tầng và nhu cầu đa dạng từ khách thuê.
Theo bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc bộ phận cho thuê công nghiệp và văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, vùng kinh tế trọng điểm phía nam đang bước vào giai đoạn trưởng thành mới, khi tăng trưởng nguồn cung được hấp thụ và nhu cầu ngày càng được định hình bởi các ngành công nghiệp giá trị cao cùng sự thay đổi trong ưu tiên FDI.
Bất động sản công nghiệp phía nam cân bằng giữa ổn định và chuyển đổi
Với việc nâng cấp hạ tầng đang được đẩy nhanh và khách thuê ngày càng chọn lọc hơn, chúng tôi kỳ vọng thị trường sẽ cân bằng giữa ổn định và chuyển đổi, củng cố vai trò của khu vực phía nam như một trung tâm chiến lược về sản xuất, logistics và hoạt động công nghiệp tiên tiến. Số liệu thống kê cho thấy, trong quý I/2026, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại Vùng kinh tế trọng điểm phía nam duy trì ở mức khoảng 36.400ha, không thay đổi so với quý trước do không ghi nhận nguồn cung mới. Mức nguồn cung ổn định cho thấy thị trường đang chuyển sang giai đoạn hấp thụ, khi quỹ đất mới được đưa ra đang dần được tiêu thụ, đồng thời các chủ đầu tư điều tiết tốc độ ra hàng sau giai đoạn mở rộng trước đó.
Đáng chú ý, nguồn cầu hấp thụ phục hồi trong khi tỷ lệ lấp đầy ổn định. Theo thống kê, tỷ lệ này trong quý I/2026 đạt 74,8%. Diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 127ha nhưng nhìn chung, tỷ lệ lấp đầy vẫn đi ngang khi nguồn cung mới tiếp tục vượt tốc độ hấp thụ. So với quý I/2025, tổng quy mô thị trường mở rộng thêm khoảng 2.871ha, trong khi diện tích đã cho thuê chỉ tăng 1.710ha.
Ở cấp độ thị trường thành phần, Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 84,8%, được hỗ trợ bởi nhu cầu từ các ngành có giá trị gia tăng cao; Đồng Nai duy trì ổn định ở mức 71,6%; trong khi Tây Ninh cải thiện lên 59% từ mức nền thấp. Nhu cầu tiếp tục được dẫn dắt bởi các ngành thâm dụng đất như công nghiệp nặng, năng lượng, hóa dầu và sản xuất thép, với mức hấp thụ đáng kể ghi nhận tại các khu vực như Cái Mép và Đất Đỏ trong quý I/2026.
Cũng theo thống kê, giá thuê đất khu công nghiệp tiếp tục tăng, trong đó, giá chào thuê trung bình đất khu công nghiệp đạt khoảng 186,6 USD/m²/chu kỳ thuê trong quý I/2026, phản ánh mặt bằng giá ổn định với xu hướng điều chỉnh tăng nhẹ.
Diễn biến theo từng thị trường ghi nhận sự phân hóa rõ nét: Thành phố Hồ Chí Minh tăng lên 184,2 USD/m² trong khi Đồng Nai duy trì ổn định ở mức 188 USD/m². Ngược lại, Tây Ninh điều chỉnh giảm xuống 188,7 USD/m², phản ánh quá trình tái cân bằng giá trong bối cảnh tỷ lệ trống còn cao và nguồn cung tiếp tục gia tăng.
Đánh giá về triển vọng của thị trường, Cushman & Wakefield thông tin, trong giai đoạn dự báo 2026–2029, thị trường đất khu công nghiệp phía nam dự tính bổ sung khoảng 5.347 ha nguồn cung mới, trong đó Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 59%, tiếp đến là Tây Ninh (24%) và Đồng Nai (17%). Trong khi Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục đóng vai trò trung tâm đối với các ngành công nghiệp giá trị cao, nguồn cung tương lai cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ nét sang các tỉnh vệ tinh, nơi quỹ đất quy mô lớn hỗ trợ mở rộng các ngành sản xuất thâm dụng đất và tối ưu chi phí. Các dự án phát triển trong tương lai ngày càng tập trung vào các lĩnh vực công nghiệp nặng, năng lượng, hóa dầu, đồng thời mở rộng sang các ngành công nghệ cao như sản xuất bán dẫn và vi mạch, phản ánh xu hướng nâng cao chất lượng dòng vốn FDI.
Song song đó, các chủ đầu tư đang tích hợp các tiêu chuẩn ESG và quy hoạch hiện đại vào các khu công nghiệp mới. Việc hoàn thiện và đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức-Long Thành, cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu, cùng kết nối tới cụm cảng Cái Mép-Thị Vải, được kỳ vọng sẽ tăng cường liên kết vùng, mở ra các hành lang công nghiệp mới và củng cố vai trò của Vùng kinh tế trọng điểm phía nam như một trung tâm sản xuất và logistics mang tính chiến lược.
Nhà xưởng xây sẵn ghi nhận sự mở rộng nguồn cung
Về nhà xưởng xây sẵn, trong quý I/2026, tổng nguồn cung loại hình này tại Vùng kinh tế trọng điểm phía nam đạt khoảng 6,8 triệu m² diện tích cho thuê thuần. Thị trường ghi nhận thêm khoảng 192.000m² diện tích cho thuê mới, chủ yếu tại Thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai.
Về phân bổ nguồn cung nhà xưởng xây sẵn, Thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai tiếp tục mở rộng, nâng tổng nguồn cung lên 3,3 triệu m² và 2,2 triệu m². Trong khi đó, Tây Ninh duy trì ở mức 1,4 triệu m², không ghi nhận nguồn cung mới, cho thấy nguồn cung tiếp tục tập trung tại các trung tâm công nghiệp trọng điểm.
Thị trường nhà xưởng xây sẵn Thành phố Hồ Chí Minh: Nguồn cầu lớn từ khách thuê sản xuất giá trị cao
Trong khi đó, nguồn cầu của nhà xưởng xây sẵn cho thấy đang có tỷ lệ lấp đầy ổn định, hấp thụ phục hồi, khi thị trường này trong quý I/2026 duy trì hoạt động cho thuê tích cực, với diện tích hấp thụ thuần đạt hơn 170.000m², phục hồi mạnh so với quý trước. Tỷ lệ lấp đầy duy trì ổn định trên toàn khu vực, trong đó Đồng Nai dẫn đầu với 94,8%, tiếp đến là Tây Ninh với 93,7%, trong khi Thành phố Hồ Chí Minh giảm nhẹ xuống 89,7% do bổ sung nguồn cung mới.
Hoạt động thuê được thúc đẩy bởi cả nhu cầu mở rộng và tái cơ cấu của các doanh nghiệp sản xuất, đặc biệt trong lĩnh vực cơ khí chính xác và công nghiệp hỗ trợ. Đáng chú ý, một số cụm nhà xưởng xây sẵn tại Bình Dương (cũ) và Đồng Nai đã đạt tỷ lệ lấp đầy 100% trong quý, tăng từ mức hơn 90%, phản ánh tốc độ hấp thụ nhanh tại các khu công nghiệp đã hình thành. Song song đó, các giao dịch thuê mới từ doanh nghiệp quốc tế, bao gồm nhà sản xuất linh kiện công nghiệp đến từ Mỹ, tiếp tục củng cố nhu cầu từ nhóm khách thuê định hướng xuất khẩu. Điều này cho thấy nhà xưởng xây sẵn vẫn là lựa chọn tối ưu nhằm giảm chi phí đầu tư ban đầu và rút ngắn thời gian triển khai sản xuất.
Nhà kho xây sẵn ổn định, không ghi nhận nguồn cung mới: Theo Cushman & Wakefield, trong quý I/2026, tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn tại Vùng kinh tế trọng điểm phía nam duy trì ở mức khoảng 6,6 triệu m², không đổi so với quý trước do không ghi nhận dự án mới, đồng thời tăng 4,2%. Sau giai đoạn mở rộng nhanh trong năm 2025, khoảng 266.000m² nhà kho xây sẵn đã hoàn thành. Các chủ đầu tư hiện ưu tiên ổn định tỷ lệ lấp đầy và nâng cao hiệu quả vận hành hơn là tiếp tục mở rộng quy mô.
Điểm sáng của thị trường nhà xưởng xây sẵn là giá thuê duy trì ổn định với giá chào thuê trung bình trong quý I/2026 đạt khoảng 4,9 USD/m²/tháng, tăng nhẹ so với mức 4,86 USD/m²/tháng trong quý IV/2025 và tiếp tục xu hướng tăng. Diễn biến này phản ánh nhu cầu ổn định tại các khu công nghiệp trọng điểm; trong đó Đồng Nai ghi nhận mức lấp đầy cao đi kèm tăng trưởng giá thuê, trong khi các thị trường khác duy trì ổn định. Các tài sản có vị trí tốt và tiêu chuẩn xây dựng cao tiếp tục giữ vững mặt bằng giá bất chấp nguồn cung mới.
Nhà xưởng xây sẵn cũng được dự báo có triển vọng mở rộng nguồn cung gắn với chuyển dịch cơ cấu công nghiệp. Số liệu dự tính trong giai đoạn 2026–2029, thị trường sẽ bổ sung khoảng 944.000m² nguồn cung mới, trong đó Thành phố Hồ Chí Minh chiếm hơn 800.000m², tiếp tục khẳng định vai trò trung tâm công nghiệp cốt lõi.
Nguồn cung này sẽ góp phần giảm áp lực thiếu hụt mặt bằng tại các cụm hiện hữu, đồng thời gia tăng cạnh tranh giữa các chủ đầu tư. Nhu cầu được kỳ vọng tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI chất lượng cao, đặc biệt trong các ngành điện tử, cơ khí chính xác và sản xuất công nghệ cao. Đồng thời, hạ tầng kết nối cải thiện, bao gồm Vành đai 3, Vành đai 4 và Sân bay quốc tế Long Thành, sẽ nâng cao khả năng liên kết vùng và củng cố vị thế của khu vực trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Trong bối cảnh đó, khách thuê ngày càng chọn lọc hơn, với xu hướng ưu tiên các nhà xưởng chất lượng cao và đáp ứng tiêu chuẩn ESG.
