Tổng nguồn cung đất công nghiệp tăng 28% so với cùng kỳ năm trước - mức tăng mạnh so với những năm trước đây - trong khi hai phân khúc nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, đều trên 90%.
Sau một giai đoạn điều chỉnh do tác động của thuế quan và những bất ổn của thương mại toàn cầu, thị trường bất động sản công nghiệp miền nam đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ ràng. Dù các doanh nghiệp thuê vẫn thận trọng trong ngắn hạn, các yếu tố nền tảng của nguồn cầu đang dần được củng cố, đặc biệt đối với đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn có vị trí thuận lợi và các cơ sở logistics hiện đại giúp rút ngắn thời gian gia nhập thị trường và nâng cao hiệu quả vận hành.
“Sự sôi động trở lại này cho thấy các nhà sản xuất đang tái cấu trúc chuỗi cung ứng, ưu tiên tính linh hoạt, tối ưu chi phí và tuân thủ các tiêu chuẩn ESG, qua đó khẳng định vị thế của Việt Nam như một trung tâm sản xuất và logistics dài hạn trong mạng lưới khu vực và toàn cầu”, bà Chương Quốc Đoan, Quản lý cấp cao, Dịch vụ tư vấn cho thuê bất động sản công nghiệp nhận định.
Thị trường đất công nghiệp: nguồn cung tăng mạnh
Trong quý IV/2025, thị trường ghi nhận sự gia nhập nguồn cung mới đầy ấn tượng với 2.000ha từ giai đoạn 1 của hai dự án quy mô lớn tại Đồng Nai là khu công nghiệp Bàu Cạn-Tân Hiệp và khu công nghiệp Xuân Quế-Sông Nhạn. Sự bổ sung chiến lược này đã nâng tổng nguồn cung hiện hữu tích lũy đất công nghiệp toàn vùng kinh tế trọng điểm miền nam lên mức 36.400ha, phản ánh mức tăng 5,8% so với quý trước và tăng mạnh gần 28% so với cùng kỳ năm 2024.
Về cơ cấu thị trường, Thành phố Hồ Chí Minh vẫn giữ vững vị thế dẫn đầu với tỷ trọng 45% trong khi Đồng Nai vươn lên mạnh mẽ chiếm 33% nhờ nguồn cung mới, tiếp tục khẳng định vai trò là trung tâm công nghiệp trọng điểm bên cạnh Tây Ninh với 22% thị phần.
Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường quý IV/2025 điều chỉnh về mức 74%. Mức giảm của tỷ lệ lấp đầy thực tế phản ánh tốc độ gia nhập thị trường ồ ạt của nguồn cung mới, vượt qua tốc độ hấp thụ hiện tại. Mức hấp thụ thuần chỉ khiêm tốn ở con số 45 ha, cho thấy các doanh nghiệp đang rất thận trọng trong việc mở rộng quy mô hoặc thuê mới quỹ đất trong giai đoạn này.
Xét về cục diện từng địa phương, Thành phố Hồ Chí Minh vẫn chứng tỏ sức hút của thị trường trọng điểm khi duy trì tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt 84,37%. Trong khi đó, các thị trường vùng ven có sự chênh lệch lớn: Đồng Nai giữ mức trung bình khá là 71,62%, còn Tây Ninh hiện đang dư thừa nguồn cung lớn với tỷ lệ lấp đầy trung bình chỉ 58,23%. Nguồn cung dồi dào nhưng giá chào thuê trung bình của đất khu công nghiệp trong vùng kinh tế trọng điểm phía nam vẫn tăng, đạt 185 USD/m2/thời hạn thuê. Mức giá này tăng 2,78% so với quý trước và tăng 5,11% so với cùng kỳ năm 2024.
Bất động sản công nghiệp phía nam trước ngưỡng cửa bứt phá mạnh mẽ
Thị trường bất động sản đất công nghiệp phía nam giai đoạn 2026-2029 đang đứng trước ngưỡng cửa bứt phá mạnh mẽ khi hình thành mô hình siêu đô thị công nghiệp xanh, tích hợp sâu các tiêu chuẩn ESG để thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao. Với tổng nguồn cung dự tính bùng nổ gần 3.800ha, trong đó Thành phố Hồ Chí Minh đóng vai trò hạt nhân với gần 2.600ha, khu vực này đang chuyển mình từ các khu sản xuất đơn thuần sang hệ sinh thái công nghiệp-dịch vụ hiện đại.
Sự kết hợp giữa năng lực nghiên cứu tại trung tâm và các cụm sản xuất xanh tại vệ tinh không chỉ giúp tối ưu hóa chuỗi giá trị mà còn đáp ứng trọn vẹn yêu cầu khắt khe về giảm phát thải của các tập đoàn đa quốc gia, biến Việt Nam thành “cứ điểm” sản xuất công nghệ cao hàng đầu Đông Nam Á.
Tầm nhìn trung hạn còn được củng cố bởi “động lực kép” từ hạ tầng giao thông chiến lược với mạng lưới cao tốc, vành đai và sân bay quốc tế Long Thành kết nối trực diện với cảng Cái Mép-Thị Vải. Khả năng liên kết vùng hoàn hảo này sẽ xóa tan rào cản địa lý, biến các quỹ đất tiềm năng tại Tây Ninh hay Đồng Nai trở thành những mắt xích logistics quan trọng, giúp giảm đáng kể chi phí chuỗi cung ứng. Sự phát triển đồng bộ giữa hạ tầng giao thông và các khu công nghiệp thế hệ mới sẽ tạo nên một bản đồ cung ứng dồi dào và bền vững, không chỉ đáp ứng nhu cầu mặt bằng mà còn tạo ra giá trị gia tăng vượt trội cho cả khu vực trọng điểm phía nam trong tương lai gần.
