Theo Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam, sự đồng loạt triển khai các dự án hạ tầng quy mô lớn tại Vùng kinh tế phía nam (Southern Economic Zone-SEZ) đang mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới, nơi vị trí, quy mô và kết nối trở thành lợi thế quyết định.
Từng bước “hiện thực hóa” hạ tầng mới
Trong giai đoạn trước, phát triển hạ tầng tại khu vực phía nam được định hướng theo quy hoạch tổng thể và lộ trình dài hạn. Theo Savills, giai đoạn 2025-2026 đánh dấu bước tiến quan trọng khi nhiều dự án hạ tầng trọng điểm đồng loạt được triển khai, tạo nền tảng cho các giai đoạn phát triển tiếp theo.
Nổi bật nhất là sân bay quốc tế Long Thành, dự án hạ tầng mang tính chuyển đổi của khu vực. Giai đoạn 1 đang được triển khai hướng tới mục tiêu vận hành từ năm 2026, với công suất thiết kế 25 triệu lượt khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm. Khi đi vào hoạt động, Long Thành sẽ thay thế vai trò cửa ngõ hàng không quốc tế của Tân Sơn Nhất, đồng thời mở rộng đáng kể năng lực logistics và xuất khẩu cho các trung tâm công nghiệp tại Đồng Nai, Tây Ninh và Thành phố Hồ Chí Minh.
Song song đó, mạng lưới cao tốc và vành đai đang tạo ra những thay đổi rõ nét về khả năng kết nối. Vành đai 3 Thành phố Hồ Chí Minh, kết nối Thành phố Hồ Chí Minh với các tỉnh lân cận, đã đạt nhiều bước tiến quan trọng trong năm 2025 và dự tính mở các đoạn chính từ 2026. Trong khi đó, Vành đai 4 và cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu đang từng bước hình thành trục liên kết trực tiếp giữa các khu công nghiệp và cụm cảng nước sâu.
Savills Việt Nam nhận định đây là thời điểm mang tính quyết định. Theo đó, 2026 sẽ là năm bản lề của vùng kinh tế phía nam, khi hạ tầng quy mô lớn chính thức mở khóa về quy mô, khả năng kết nối và năng lực cạnh tranh của bất động sản công nghiệp trong khu vực.
Mở rộng hành lang công nghiệp, tái định vị điểm đến đầu tư
Báo cáo của Savills cũng chỉ ra rằng hạ tầng đang làm thay đổi không gian tăng trưởng của bất động sản công nghiệp, chứ không chỉ thúc đẩy tốc độ phát triển. Khi các trục giao thông mới hình thành, hành lang công nghiệp được mở rộng ra ngoài các khu vực lõi truyền thống, giúp phân bổ lại nhu cầu và giảm áp lực lên quỹ đất hiện hữu.
Tại vùng kinh tế phía nam, các địa phương như Thành phố Hồ Chí Minh mở rộng (Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Dương), Đồng Nai mở rộng (Bình Phước sáp nhập vào), Tây Ninh mở rộng (Long An sáp nhập vào)… tiếp tục giữ vai trò trung tâm, nhưng ranh giới phát triển đang dần dịch chuyển theo các tuyến kết nối mới đến sân bay Long Thành và cụm cảng Cái Mép-Thị Vải.
Trong nửa cuối năm 2025, vùng kinh tế trọng điểm phía nam ghi nhận 25.700ha đất khu công nghiệp đang hoạt động, với tỷ lệ lấp đầy bình quân khoảng 90%. Một số thị trường trọng điểm như Đồng Nai (cũ) và Thành phố Hồ Chí Minh (cũ) có tỷ lệ lấp đầy vượt 90%, trong khi Long An (cũ) và Bà Rịa-Vũng Tàu (cũ) vẫn còn dư địa nhờ quỹ đất mới và vị trí chiến lược dọc các trục hạ tầng đang hình thành.
Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục duy trì ở mức cao, phản ánh nhu cầu ổn định từ các nhà sản xuất. Theo Savills, giá thuê đất trung bình tại khu vực phía nam đạt khoảng 193 USD/m²/kỳ thuê, tăng so với mức 183 USD/m² của năm 2024, trong đó Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận mức giá cao nhất khu vực.
Bất động sản xây sẵn hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng
Không chỉ đất công nghiệp, phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn (ready-built) cũng đang hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng đầu tư hạ tầng. Báo cáo cho thấy, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại SEZ năm 2025 đạt khoảng 11,6 triệu m², với tỷ lệ lấp đầy lên tới 92%, tăng mạnh so với năm 2024.
Giá thuê trung bình đạt 4,4 USD/m²/tháng, phản ánh nhu cầu cao từ các doanh nghiệp sản xuất, logistics và thương mại điện tử, những lĩnh vực phụ thuộc lớn vào khả năng kết nối nhanh và chi phí vận hành hiệu quả.
Savills nhận định, hạ tầng giao thông và logistics được nâng cấp đang rút ngắn thời gian di chuyển giữa nhà máy, cảng biển và sân bay, từ đó tăng sức hấp dẫn của các dự án xây sẵn, đặc biệt đối với nhóm khách thuê cần triển khai nhanh và tối ưu chuỗi cung ứng.
Hạ tầng - nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng dài hạn
Báo cáo của Savills Việt Nam đánh giá, sự kết hợp giữa cảng nước sâu Cái Mép-Thị Vải, sân bay Long Thành, cùng mạng lưới cao tốc và vành đai đang tạo nên hệ sinh thái hạ tầng toàn diện nhất Việt Nam cho sản xuất và logistics.
Điều này không chỉ củng cố vai trò đầu tàu của Vùng kinh tế phía nam mà còn định vị khu vực trở thành trung tâm công nghiệp và logistics cấp khu vực, phục vụ các chuỗi cung ứng có giá trị cao. Khi các dự án trọng điểm đi vào vận hành từ 2026, lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp phía nam sẽ được nâng lên một mặt bằng mới.
Trong bối cảnh đó, Savills cho rằng 2026 không chỉ là một cột mốc về tiến độ hạ tầng, mà còn là điểm khởi đầu cho một chu kỳ phát triển dài hạn, nơi bất động sản công nghiệp Việt Nam chuyển dịch từ mở rộng diện tích sang tối ưu chất lượng, kết nối và giá trị gia tăng.
