Doanh nghiệp đua nhau khất nợ trái phiếu

Khoanh vùng, dập lửa

Liên tiếp hai văn bản quan trọng với các doanh nghiệp bất động sản được ký ban hành, thậm chí vào ngày nghỉ đầu tháng 3 và có hiệu lực ngay cho thấy tầm quan trọng của việc gỡ tắc cho thị trường này.
0:00 / 0:00
0:00
Dự án Shizen Home, một trong bốn dự án được hứa gỡ vướng mắc pháp lý tại TP Hồ Chí Minh.
Dự án Shizen Home, một trong bốn dự án được hứa gỡ vướng mắc pháp lý tại TP Hồ Chí Minh.

Ðua khất nợ trái phiếu

Nghị định 08/2023 được ký ban hành và có hiệu lực từ ngày 6/3 đã mở lối thoát cho các tổ chức phát hành khi cho phép đàm phán với trái chủ giãn hoãn, thay đổi kỳ hạn trái phiếu thêm hai năm. Ngay trong tuần, một loạt doanh nghiệp như Novaland, Hưng Thịnh... đã tổ chức hoặc lên kế hoạch họp với trái chủ để đàm phán giãn, hoãn thời gian trả lãi và gốc trái phiếu, hoán đổi bất động sản.

Tâm lý chung của nhiều nhà đầu tư là không muốn giãn hoãn, nhưng doanh nghiệp vin vào cớ khó khăn để không thực hiện cam kết của mình, tranh chấp nảy sinh. Nhiều nhà đầu tư cho biết, họ không quá khắt khe nhưng không thể ra quyết định bởi không nhìn thấy phương án dòng tiền và khả năng trả nợ của doanh nghiệp.

Trong khi đó, khó khăn của thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu giảm nhiệt. Báo cáo bất động sản nghỉ dưỡng mới nhất của DKRA Việt Nam cho biết, trong hai tháng đầu năm 2023, condotel, biệt thự nghỉ dưỡng và shophouse biển có lượng tiêu thụ bằng 0, thanh khoản kém nhất 10 năm.

Một nhà phát triển bất động sản có tiếng tại Hải Phòng, đang mở bán dự án chung cư có vị trí đắc địa ở trung tâm thành phố cho biết, hai tháng đầu năm bán được vỏn vẹn hai căn hộ và phải chấp nhận cho khách hàng trả góp 20 triệu đồng/tháng.

Ở thời điểm này, mặc cho nhiều chủ đầu tư dự án giảm giá tới 40%, người mua vẫn dửng dưng vì e ngại khó khăn tài chính sẽ đánh sập chủ đầu tư, khiến dự án dở dang. Chuỗi domino cứ thế dài thêm khiến nhiều doanh nghiệp thật sự bế tắc về dòng tiền.

Bởi vậy, Nghị quyết số 33 của Chính phủ ban hành và có hiệu lực từ ngày 11/3 với nội dung cho phép giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ phù hợp với các doanh nghiệp bất động sản khó khăn; xem xét áp dụng hệ số rủi ro khác nhau với các loại hình bất động sản khác nhau, bên cạnh gói cho vay nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng..., được kỳ vọng là bước tiếp theo gỡ khó cho doanh nghiệp.

Giáo sư Hồ Quốc Tuấn, Đại học Bristol (Vương quốc Anh) nhận xét: "Nếu chính sách hỗ trợ bất động sản mạnh mẽ sẽ có nhiều cách xử lý. Còn ngược lại, để cho thị trường tự điều tiết, có thể mọi thứ sẽ chỉ mới ở giai đoạn bắt đầu của một chuỗi vỡ nợ liên hoàn. Trong năm 2023, ước tính có khoảng 130.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn. Nhưng đây mới là vòng đầu. Tiền đâu để người ta mua 130.000 tỷ đồng trái phiếu đó và những khoản nợ "dắt dây" từ đó phức tạp cỡ nào".

Quan sát cách xử lý các cuộc khủng hoảng khắp nơi trên thế giới hàng chục năm qua, ông Tuấn cho rằng, mấu chốt quan trọng nhất của quyết sách với thị trường trái phiếu nói chung và bất động sản nói riêng lúc này là "khoanh vùng đám cháy", không để đám cháy lan rộng ra.

Dập lửa bằng hành động

Lý giải về sự ách tắc trong dòng vốn bất động sản, TS Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội chỉ rõ: "Rất nhiều dự án bị đình trệ là do sự chậm trễ của các chính quyền trong việc thực hiện thủ tục hành chính".

Điều này trên thực tế đang diễn ra tại TP Hồ Chí Minh. Doanh nghiệp và các bên liên quan kỳ vọng bao nhiêu vào việc thành phố "xắn tay" gỡ tắc pháp lý cho 4/7 dự án bất động sản sau liên tiếp các cuộc họp rà soát trong tháng hai vừa qua..., thì nay, chưng hửng bấy nhiêu!? Theo chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND thành phố Hồ Chí Minh Bùi Xuân Cường, Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh có báo cáo trước ngày 10/3 phân tích, đánh giá cụ thể các nội dung vướng mắc và tham mưu đề xuất phương án giải quyết. Tuy nhiên, đến hết ngày 10/3, sở này chưa có báo cáo nộp lên thành phố. Bản thân ông Bùi Xuân Cường trao đổi với người viết: "Có những trường hợp phải xem xét lại việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ hàng chục năm trước đây". Với tốc độ và tâm lý chần chừ trong hành động như vậy, kỳ vọng gỡ tắc pháp lý cho các dự án xem ra còn rất xa vời.

Ngay dự án bất động sản công nghiệp, vốn không khó trong việc đưa vào vận hành, khai thác và đang là lĩnh vực cần được hỗ trợ theo Nghị quyết 33 của Chính phủ, cũng gặp không ít khó khăn.

Công ty cổ phần Tân Thành Long An là một trong 54 doanh nghiệp có tên trong danh sách của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, không trả được lãi cho nhà đầu tư trái phiếu. Công ty này có vốn điều lệ 2.025 tỷ đồng, là chủ đầu tư dự án Khu công nghiệp và khu đô thị Việt Phát (tại xã Tân Long, huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An). Công ty đã phát hành một gói trái phiếu 5.000 tỷ đồng, để huy động vốn đầu tư xây dựng hạ tầng Khu công nghiệp Việt Phát. Tài sản bảo đảm là 200ha đất tại khu công nghiệp này.

Theo quy hoạch, khu công nghiệp được xây dựng trên tổng diện tích đất 1.213,70ha; giai đoạn 1 triển khai trên 290ha. Tính đến tháng 9/2022, 242ha đã sẵn sàng hạ tầng, điện nước, đón nhà đầu tư vào thuê đất.

Các cổ đông của Tân Thành Long An đã chuyển nhượng toàn bộ cổ phần cho nhóm cổ đông mới, đại diện cho Novaland. Công ty đã thay đổi đăng ký kinh doanh, thay đổi người đại diện theo pháp luật. Khu công nghiệp Việt Phát cũng được đổi tên thành Suntec Industrial Park do Novaland phát triển.

Tuy nhiên, sau đó Tân Thành Long An có tên trong danh sách hơn 700 doanh nghiệp bị cơ quan điều tra phong tỏa do liên quan đến vụ Vạn Thịnh Phát. Vì vậy, toàn bộ hoạt động kinh doanh của công ty buộc phải tạm dừng.

Những nhà đầu tư mua trái phiếu Tân Thành Long An đang vô cùng bế tắc và hoang mang vì họ đầu tư khi doanh nghiệp đã có giấy phép xây dựng, tức là đầy đủ về pháp lý. Nay họ chỉ còn biết trông chờ và kiến nghị các cơ quan chức năng sớm xem xét, giải tỏa cho doanh nghiệp vận hành để có dòng tiền thực hiện nghĩa vụ với nhà đầu tư. Đồng thời, không lãng phí hàng nghìn tỷ đồng đang bị chôn vùi tại dự án với nhiều hạng mục phơi nắng, phơi sương, nhanh chóng xuống cấp.

"Sớm giải quyết, bảo đảm quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua, thực hiện Nghị định 08/2023 và Nghị quyết về phát triển thị trường bất động sản 2023…", đó là quan điểm của chuyên gia Cấn Văn Lực khi đề cập giải pháp "dập lửa" các đám cháy trên thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Để đám cháy "vỡ nợ" không lan rộng, các doanh nghiệp bất động sản cần có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ đáo hạn. Nhưng khi pháp lý khó khăn, dòng vốn cũng sẽ ách tắc.