Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Kinh doanh nhà ở Công ty TNHH Savills Việt Nam cho rằng: Đợt tăng giá này không hoàn toàn bất thường. Theo kinh nghiệm nhiều năm hoạt động tại thị trường Đà Nẵng của Savills, hằng năm vào giai đoạn sau Tết Nguyên đán, từ tháng 3 cho đến tháng 6 là thời điểm giá bất động sản (BĐS) đất nền và nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng có xu hướng tăng nhẹ. Tuy vậy, tại thị trường Đà Nẵng cho thấy, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng hiện đang có mức giá khá bình ổn. Câu chuyện giá bất động sản tăng cao chỉ xảy ra với phân khúc đất nền. Nguyên nhân giải thích cho sự tăng giá này có lẽ đến từ những thông tin về quy hoạch mới của thành phố. Thí dụ như thông tin về khu An Thượng (phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn) đang hình thành tuyến phố đi bộ, khu phố Tây và ẩm thực đêm khiến người dân kỳ vọng có thể kinh doanh các mặt hàng khách sạn, ăn uống, các khu vui chơi giải trí nơi đây. Điều này đã tạo ra cơn sốt giá đất nền tại khu vực An Thượng và các khu lân cận.
Tìm hiểu vấn đề, chúng tôi ghi nhận sự tăng giá phần nhiều là do có yếu tố tác động của các nhà môi giới tự do. Bà Lê Thị Thanh Ny, một nhà môi giới BĐS cho biết: Hiện nay, tại Đà Nẵng có những khu đất nền tuy không nằm trên tuyến ven biển nhưng giá thành lên đến 100 - 150 triệu đồng/m2, những tuyến đường ven biển như Võ Nguyên Giáp, Vương Thừa Vũ, Phạm Văn Đồng, Dương Đình Nghệ, Hoàng Kế Viêm... giao dịch thực tế lên đến 250 triệu đồng/m2.
Nếu so sánh Hà Nội hoặc TP Hồ Chí Minh là hai thị trường BĐS phát triển hơn, có những BĐS đất nền trong khu vực trung tâm kinh doanh rất tốt cũng chỉ đạt được mức giá nêu trên là tối đa. Trái lại, thị trường BĐS Đà Nẵng còn khá non trẻ và mới chỉ phát triển thật sự trong vòng 10 năm trở lại đây, đi đầu là BĐS nghỉ dưỡng nhờ những yếu tố thuận lợi về du lịch và cơ sở hạ tầng. Trong khi, BĐS đất nền phụ thuộc tốc độ đô thị hóa của thành phố, sự gia tăng về mặt dân số. Hiện tại, có thể thấy có sự chênh lệch đáng kể giữa tốc độ phát triển của các dự án đất nền tại Đà Nẵng và tốc độ phát triển của thành phố. Với sự chênh lệch như vậy, trong bối cảnh cơ sở hạ tầng của nhiều dự án chưa phát triển, thì thực tế khả năng tăng giá chủ yếu là do đồn thổi, đầu cơ, vì dân cư có nhu cầu thực tế về nhà ở và kinh doanh không lớn.
Sơ đồ khu phố đêm An Thượng, nơi có giá giao dịch đất nền cao nhất Đà Nẵng hiện nay.
Không chỉ khu vực ven biển, mà nhiều dự án đất nền có số lượng lớn, nhiều năm tồn đọng ở khu vực tây bắc, như dự án Golden Hill City của Tập đoàn Trung Nam, các khu đất nền của Tập đoàn Tân Cường Thành, Đất Xanh miền Trung… cũng hết sức sôi động. Ông Phan Bôi, trú tại phường Hòa Khánh Bắc, quận Liên Chiểu cho biết, nếu như cuối năm 2016, giá đất tại các khu vực này dao động từ 500 đến 700 triệu đồng/lô tùy theo vị trí, thì nay đang ở mức từ 800 triệu đến 1,2 tỷ đồng/lô. Cho dù giá lên cao và việc mua bán diễn ra rất sôi động, nhưng số lượng nhà ở được xây dựng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay, phần còn lại chủ yếu vẫn là đất trống, hạ tầng chưa được kết nối hoàn thiện. Thực tế, phải năm đến 10 năm nữa khu vực này mới có thể hình thành được các tổ dân phố, các khu đô thị tương đối sầm uất. Như vậy, xét trên phương diện giá và số lượng sản phẩm, có thể thấy sự tăng giá hiện nay của BĐS đất nền tại Đà Nẵng khó bền vững.
Theo bà Nguyễn Thị Hồng, Giám đốc Công ty BĐS Hoàng Bảo An, trong năm 2018, thị trường đất nền ở những vị trí chiến lược vẫn sẽ giao dịch tốt. Vị trí dự án là yếu tố then chốt quyết định đến thành công của các dự án đất nền. Các dự án nằm ở các tuyến giao thông chính, các tuyến giáp biển ở Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, các tuyến đường lớn được triển khai trong tương lai gần sẽ có nhiều tiềm năng và có cơ sở tăng giá, nhưng khó có khả năng tăng gấp ba - bốn lần như hiện nay.
Một lý do khác được đưa ra để lý giải nguyên nhân thị trường đất nền ven biển Đà Nẵng tăng giá với tốc độ chóng mặt, đó là những thông tin đồn thổi về việc ngân hàng được quyền tuyên bố phá sản, nhưng bảo hiểm tiền gửi chỉ rất nhỏ; tăng lãi suất tín dụng... Tuy vậy, cũng như tác động “thổi giá” của các nhà môi giới tự do tại Đà Nẵng, tác động của những tin đồn này chỉ trong ngắn hạn.
Theo ông Lê Xuân Phương, Giám đốc Công ty CP Du lịch DMZ có trụ sở tại Huế, đối với BĐS nghỉ dưỡng, phần lớn nguồn vốn đến từ các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và các khách hàng quốc tế. BĐS phân khúc này tăng giá chính là bởi các dự án được phát triển bởi những chủ đầu tư là tập đoàn lớn, có uy tín, được xây dựng và phát triển bài bản, đưa vào hoạt động có mô hình tổ chức, được quản lý bởi các đơn vị, nhà quản lý vận hành khách sạn chuyên nghiệp. Những yếu tố này là cơ sở để các dự án BĐS nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng là nơi “trú ẩn” ổn định cho nguồn vốn của nhà đầu tư. Còn đối với BĐS đất nền, nguồn vốn chủ yếu đến từ các nhà đầu tư nhỏ, thứ cấp từ các tỉnh phía bắc vào và từ các tỉnh kế cận như Quảng Nam, Thừa Thiên - Huế, Nghệ An, Hà Tĩnh... và một phần từ chính người dân Đà Nẵng “lướt sóng”, việc tăng giá từng ngày còn có sự góp phần của các “cò đất” và các công ty môi giới bất động sản luôn tìm cách hâm nóng thị trường, giao dịch càng sôi động thì họ càng kiếm được nhiều hoa hồng, nhiều lợi nhuận, và cuối cùng, khi bong bóng BĐS đất nền bắt đầu xẹp xuống theo chu kỳ, người thiệt hại nhiều nhất là nhà đầu tư thứ cấp, nhỏ lẻ và người dân có nhu cầu mua đất làm nhà ở.
Kể từ khi Đà Nẵng hình thành thị trường BĐS đến nay chưa tới 20 năm, đây đã là lần thứ tư xuất hiện sốt giá bất thường, nhưng dường như chính quyền chưa có biện pháp hữu hiệu trong việc kiểm soát thị trường vốn cực kỳ nhạy cảm và liên quan trực tiếp đời sống của người dân như BĐS đất nền.
