Tranh chấp ở nhiều nơi
Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, người mua hoặc thuê mua nhà ở phải đóng 2% giá trị căn hộ tính trước thuế, do chủ đầu tư thu và tạm quản lý. Sau khi ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì, chủ đầu tư phải quyết toán và bàn giao kinh phí này cho ban quản trị.
Tuy nhiên trên thực tế, nhiều dự án chung cư sau khi thành lập ban quản trị, chủ đầu tư vẫn “chây ỳ” không bàn giao quỹ bảo trì, dẫn tới xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và cư dân. Điều này khiến hàng loạt tranh chấp xảy ra, bởi số tiền 2% quỹ bảo trì tại các chung cư ở Hà Nội không phải là nhỏ. Thí dụ, như Dự án Pradise do Công ty CP Đầu tư Hải Phát làm chủ đầu tư đã khiến người dân bức xúc và căng băng-rôn phản đối những bất cập, sai phạm, trong đó có số tiền phí bảo trì khoảng 60 - 70 tỷ đồng của gần 2.000 hộ dân sống ở đây.
Tình trạng không bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị cũng xảy ra ở một số dự án khác trên địa bàn TP Hà Nội từ nhiều năm nay, như Công ty CP May Thăng Long, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư số 250 Minh Khai (quận Hai Bà Trưng); Công ty Sản xuất thương mại BMM, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư BMM (quận Hà Đông); Công ty CP Xây dựng số 2 - Vinaconex, chủ đầu tư chung cư nhà B Xuân Đỉnh (quận Bắc Từ Liêm)…, khiến các tranh chấp tiếp tục kéo dài mà không có hồi kết.
Từ thực tế này, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đã đề xuất giải pháp bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay. Thay vào đó, việc hình thành quỹ bảo trì phần sở hữu chung của từng chung cư sẽ do ban quản trị thu của các chủ sở hữu căn hộ trong quá trình quản lý, sử dụng, hoặc sẽ do một cơ quan trung gian được ủy quyền độc lập quản lý nguồn quỹ này. Số thu sẽ theo tỷ lệ phần trăm do hội nghị nhà chung cư quyết định.
Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cũng từng kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua, bán nhà tại thời điểm nhận nhà. Thay vào đó, người mua nhà sẽ đóng kinh phí bảo trì 2% này và chia đều trong thời hạn 5 năm nhằm giảm gánh nặng cho người mua nhà, chấm dứt tranh chấp sử dụng quỹ bảo trì chung cư, ngăn chặn tình trạng trục lợi quỹ bảo trì.
Ai nên giữ quỹ bảo trì?
Tính đến thời điểm hiện tại, TP Hà Nội có gần 2.600 chung cư, chiếm 58% số lượng chung cư của cả nước, nhưng trong đó 80% tranh chấp lại liên quan quỹ bảo trì. Nguyên nhân xuất phát từ việc các doanh nghiệp đặt mục tiêu lợi nhuận lên hàng đầu mà “bỏ quên” trách nhiệm của mình đối với khách hàng. Chưa kể, nhiều nơi còn giảm bớt diện tích sử dụng chung để gia tăng diện tích căn hộ với mục đích bán thu lợi nhuận tối đa. Còn đối với 2% phí bảo trì, có những dự án lớn lên tới hàng trăm tỷ đồng, chủ đầu tư đã tự ý sử dụng nguồn tài chính này để tái đầu tư, thu thêm lợi nhuận.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, kinh nghiệm các nước đều quy định chung cư phải có một quỹ bảo trì, sửa chữa, thay thế các phần kết cấu trang thiết bị thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư. Tuy nhiên, ông Hà cho rằng, ngay cả khi cư dân có đóng góp bằng cách này hay cách khác vào quỹ bảo trì, thì cũng cần kiện toàn một hệ thống quy định pháp luật chặt chẽ hơn về ban quản trị chung cư, trong đó yêu cầu trách nhiệm của người làm chủ tài khoản quỹ bảo trì, tránh việc một vài cá nhân trục lợi quỹ này gây hậu quả không tốt.
Lâu nay, việc thu khoản tiền 2% quỹ bảo trì vẫn còn nhiều ý kiến khác nhau, bởi bên nào cũng muốn bảo vệ quyền lợi của mình. Việc giữ hay bỏ thu khoản phí này đều nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng của người mua nhà, tránh phát sinh tranh chấp, khiếu nại. Dẫu vậy, việc quản lý hiệu quả nguồn quỹ từ vài chục tỷ đến hàng trăm tỷ đồng là một vấn đề không đơn giản. Nếu bỏ không thu quỹ bảo trì 2% thì khi cần tiền để sửa chữa lại không có, còn nếu bàn giao quỹ này cho ban quản trị cũng cần phải có cơ chế giám sát chặt chẽ, phải có trách nhiệm thật rõ ràng. Bởi nhiều chung cư đã xảy ra hiện tượng thành viên ban quản trị ôm tiền bỏ trốn, trục lợi hoặc tiêu sạch quỹ bảo trì.
Trước mắt, Bộ Xây dựng cần xây dựng thêm hành lang pháp lý, hoàn thiện cơ chế giám sát chặt chẽ giữa ba bên, gồm chủ đầu tư, người dân và đơn vị quản lý trung lập. Nếu phát hiện sai phạm, phải có chế tài bằng luật để thực thi trách nhiệm giữa các bên liên quan.
