Tránh chồng chéo giữa các luật định về đất đai, đầu tư, bất động sản

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản góp ý với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong đó, đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét và điều chỉnh lại một số nội dung để đảm bảo tính thống nhất với dự thảo Luật Đất đai, Luật Đầu tư...
(Ảnh minh họa)
(Ảnh minh họa)

Bất cập về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tại văn bản nêu rõ: So với các phiên bản trước, phiên bản dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản ngày 5/4/2023 đã có nhiều điều chỉnh để phù hợp với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cùng các văn bản pháp luật khác có liên quan. Tuy nhiên, một số quy định vẫn cần được xem xét để bảo đảm thống nhất với hệ thống pháp luật về kinh doanh.

Phân tích rõ hơn về sự chưa thống nhất này, VCCI cho rằng: Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 53 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phiên bản lấy ý kiến nhân dân "đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận". Có nghĩa, dự án được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ khi đã có Giấy chứng nhận.

So với các phiên bản trước, phiên bản dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản ngày 5/4/2023 đã có nhiều điều chỉnh để phù hợp với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cùng các văn bản pháp luật khác có liên quan. Tuy nhiên, một số quy định vẫn cần được xem xét để bảo đảm thống nhất với hệ thống pháp luật về kinh doanh.

Tuy nhiên, khoản 4 Điều 41 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản "chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng".

Quy định này được hiểu, khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thì chủ đầu tư chỉ cần hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án mà phần đất đó không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, có nghĩa, không cần phải có Giấy chứng nhận.

Như vậy, giữa hai dự thảo vẫn đang chưa thống nhất về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án chuyển nhượng.

Chưa thống nhất với Luật Đầu tư

Cùng với lo ngại không thống nhất với dự thảo Luật Đất đai, VCCI cũng phát hiện một số nội dung không thống nhất với Luật Đầu tư. Cụ thể, về quy định chấm dứt hoạt động của dự án bất động sản.

Dự thảo quy định các trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án bất động sản gồm chủ đầu tư dự án vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có giải pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai… Tuy nhiên, dự thảo loại trừ trường hợp dự án có chủ đầu tư đề nghị được nhận chuyển nhượng.

Quy định trên được hiểu, dự án đầu tư thuộc trường hợp chấm dứt một phần hoặc toàn bộ hoạt động sẽ không bị chấm dứt nếu "dự án có chủ đầu tư đề nghị được nhận chuyển nhượng theo quy định của Luật này". Điều này là chưa phù hợp với quy định của Luật Đầu tư 2020, theo VCCI.

Theo quy định tại Luật Đầu tư 2020, một trong những điều kiện để được chuyển nhượng dự án đầu tư là không thuộc trường hợp chấm dứt dự án đầu tư. Quy định trên đã thuộc trường hợp chấm dứt dự án đầu tư thì sẽ không đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng dự án.

Ngoài ra, VCCI cũng nhận định, quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chưa thống nhất với Luật Đầu tư, cần phải rà soát để tránh chồng chéo trong quá trình thực hiện.

Ngoài ra, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cũng chưa thống nhất với Luật Đầu tư về thẩm quyền và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Theo đó, đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản sẽ thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

Còn đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp trên thì thẩm quyền được thực hiện cụ thể là Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

Cùng với đó, ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư; quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

Theo VCCI, quy định trên là phù hợp với pháp luật về đầu tư. Tuy nhiên, phải chỉnh sửa câu chữ phù hợp, tránh trường hợp có nhiều cách hiểu khi triển khai trên thực tiễn.

Đối với trường hợp quy định thẩm quyền quyết định, nếu dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ "chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư" và ủy ban nhân dân tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư thì trường hợp chuyển nhượng sẽ phải thực hiện theo quy định của pháp luật đầu tư.

Như vậy, thiết kế quy định tại dự thảo sẽ tạo ra tình trạng nhà đầu tư không biết phải thực hiện theo thủ tục nào và trường hợp không thuộc trường hợp phải thực hiện thủ tục theo quy định tại Luật Đầu tư 2020 cũng cần phải quy định rõ ràng hơn để phân biệt được với các trường hợp khác.

Để bảo đảm tính thống nhất, VCCI đề nghị thiết kế lại quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; trong đó xem Luật Đầu tư 2020 là luật gốc, để tránh chồng chéo trong quá trình thực hiện...

Có thể bạn quan tâm

Xăng sinh học E10 - nguồn nguyên liệu và chuỗi cung ứng năng lượng mới.

Xăng sinh học E10 - nguồn nguyên liệu và chuỗi cung ứng năng lượng mới

Trong bối cảnh thị trường năng lượng toàn cầu biến động khó lường, yêu cầu bảo đảm an ninh năng lượng trở thành một ưu tiên chiến lược đối với nhiều quốc gia. Bên cạnh việc đa dạng hóa nguồn cung nhiên liệu hóa thạch, phát triển nhiên liệu sinh học đang được xem là một hướng đi quan trọng nhằm giảm dần sự phụ thuộc vào xăng dầu.

Chi tiêu cho công nghệ: Cần một công cụ quản trị thông minh

Chi tiêu cho công nghệ: Cần một công cụ quản trị thông minh

Sự kết hợp giữa công nghệ, tài chính và bán lẻ đang mở ra nhiều mô hình tiêu dùng mới. Với những người trẻ, việc lựa chọn các công cụ thanh toán phù hợp giúp quá trình mua sắm trở nên thuận tiện hơn, góp phần hình thành thói quen quản lý tài chính cá nhân bài bản và bền vững trong dài hạn.

[Video] Giá nhiên liệu tăng tác động mạnh tới vận tải và xây dựng

[Video] Giá nhiên liệu tăng tác động mạnh tới vận tải và xây dựng

Bộ Xây dựng vừa có báo cáo đánh giá tác động của biến động giá nhiên liệu đối với các lĩnh vực vận tải và đầu tư xây dựng. Diễn biến căng thẳng của xung đột quân sự tại khu vực Trung Đông khiến giá dầu thô và các sản phẩm xăng dầu thế giới biến động, kéo theo chi phí vận tải và sản xuất, kinh doanh gia tăng.

Ảnh minh họa.

Giá vàng ngày 14/3: Vàng miếng, vàng nhẫn tiếp đà "lao dốc", giảm thêm 2,2 triệu đồng/lượng

Giá vàng thế giới hôm nay, 14/3, tiếp tục giảm trong bối cảnh đồng USD mạnh lên và lo ngại lạm phát gia tăng, giao dịch ở mức 5.017,7 USD/ounce. Trong nước, giá vàng miếng và vàng nhẫn SJC đồng loạt giảm theo giá thế giới, niêm yết lần lượt ở mức 182,6 triệu đồng/lượng và 182,3 triệu đồng/lượng.

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 70/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Quy hoạch. (Ảnh: Thành Đạt)

Hoàn thiện hành lang pháp lý, tháo gỡ "nút thắt" trong công tác quy hoạch

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 70/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Quy hoạch. Với nhiều điểm mới, Nghị định được kỳ vọng sẽ hoàn thiện cơ sở pháp lý, tháo gỡ các bất cập thực tiễn trong quy hoạch, nhằm thúc đẩy triển khai các dự án, góp phần phát triển kinh tế-xã hội của đất nước trong giai đoạn mới.

Ảnh minh họa.

[Infographic] Thị trường chứng khoán tuần 9-13/3: Thanh khoản giảm, khối lượng giao dịch giảm -14,7% so tuần trước

Thị trường có tuần thứ hai liên tiếp giảm điểm mạnh,VN-Index kết tuần giao dịch 9/3-13/3 giảm 4,05% về mức 1.696,24 điểm. Độ rộng thị trường tiêu cực trong tuần này với áp lực bán mạnh ở nhóm dầu khí. Thanh khoản trong tuần giảm, khối lượng giao dịch giảm 14,7% so tuần trước.  

Theo đại diện một số đơn vị startup trong lĩnh vực xuất khẩu, trong bối cảnh nền kinh tế có không ít biến động, cạnh tranh gay gắt, việc chủ động nắm bắt thông tin thị trường được xem là yếu tố then chốt.

Startup xuất khẩu nỗ lực đổi mới sáng tạo để tìm kiếm cơ hội trước thách thức

Giữa bối cảnh nền kinh tế thế giới có không ít biến động, hoạt động thương mại quốc tế cũng đối mặt với nhiều thách thức. Thế nhưng, trước những biến động ấy, các doanh nghiệp Việt Nam, trong đó có các startup xuất khẩu lại nhìn thấy cơ hội để mở rộng thị trường và khẳng định năng lực cạnh tranh.

Nhiên liệu vận tải chiếm tỷ trọng trong chi phí hoạt động rất lớn trong ngành vận tải và xây dựng.

Chủ động các giải pháp ứng phó biến động giá xăng dầu, ổn định thị trường vận tải và xây dựng

Trước những diễn biến phức tạp của tình hình địa chính trị thế giới, nhất là xung đột quân sự tại khu vực Trung Đông, Bộ Xây dựng vừa có báo cáo gửi Phó Thủ tướng Chính phủ Bùi Thanh Sơn về những tác động của biến động giá nhiên liệu và đề xuất nhóm giải pháp cấp bách nhằm ổn định hoạt động vận tải và đầu tư xây dựng trong nước.