Góp ý vào dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi

Ngày 23/9, tại Hà Nội, Bộ Xây dựng tổ chức Hội thảo lấy ý kiến Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh chủ trì hội thảo với sự tham gia của các đại biểu đến từ Văn phòng Chính phủ, UBND các địa phương, hiệp hội nghề nghiệp, doanh nghiệp…

Phát biểu tại hội thảo, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ Xây dựng được Chính phủ, Quốc hội giao chủ trì dự thảo đề xuất Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Trong thời gian qua, Bộ đã tiến hành tổng kết, đánh giá đề xuất nhóm chính sách và được Quốc hội thông qua. Trong đó, Luật Nhà ở có 8 nhóm chính sách và Luật Kinh doanh bất động sản có 4 nhóm chính sách.

Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng đã phối hợp các địa phương, doanh nghiệp, các bộ, ngành tiến hành tổng kết, đánh giá, rà soát các bất cập, đồng thời lấy ý kiến thông qua Dự thảo luật theo đúng trình tự ban hành văn bản quy phạm pháp luật, bước đầu đã bảo đảm yêu cầu giải quyết những vướng mắc cơ bản, giảm bớt những bất cập của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2014, đồng bộ với các luật khác có liên quan, đồng thời cố gắng để cắt giảm các thủ tục hành chính, luật hóa một số quy định trong nghị định, các văn bản dưới luật.

Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh phát biểu tại hội thảo.

Cả 2 dự thảo Luật đang được lấy ý kiến rộng rãi của người dân, doanh nghiệp, các hiệp hội nghề nghiệp, địa phương và các bộ, ngành trong vòng 2 tháng. Theo chương trình kế hoạch của các dự án Luật này, dự kiến 2 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi sẽ được báo cáo tại Kỳ họp thứ 5 và thông qua vào Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV.

Bộ Xây dựng dự kiến tổ chức các hội thảo lấy ý kiến cho 2 dự thảo luật tại miền bắc (TP Hà Nội), miền nam (TP Hồ Chí Minh) và miền trung (thành phố Đà Nẵng). Sau đó, Bộ sẽ làm việc để lấy ý kiến của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Liên đoàn Thương mại Công nghiệp Việt Nam và một số tổ chức có liên quan.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có nhiều điểm đổi mới

Tại hội nghị, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Bùi Xuân Dũng cho biết, Bộ Xây dựng dự kiến thể chế hóa 8 nhóm chính sách mà Chính phủ đã trình Quốc hội, trong đó có một số điểm mới được dư luận quan tâm nhiều trong thời gian qua như thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án. Phương án 1 bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Dự kiến bổ sung mới toàn bộ các nội dung liên quan đến quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư (Điều 27 Dự thảo), cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư (Điều 28 Dự thảo), xử lý khi nhà chung cư còn thời hạn sở hữu (Điều 29 Dự thảo), xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu (Điều 30 Dự thảo).

Phương án 2 không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư mà giữ nguyên như quy định hiện hành, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Bên cạnh đó, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cũng quy định các nội dung mới liên quan đến chính sách nhà ở xã hội. Trong đó, đối với trách nhiệm quy hoạch bố trí quỹ đất đề xuất 2 phương án: phương án 1 (Điều 96 Dự thảo) quy định trách nhiệm quy hoạch bố trí quỹ đất nhà ở xã hội thuộc UBND cấp tỉnh; phương án 2 giữ nguyên các quy định hiện hành theo hướng đưa các quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP lên Luật.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có nhiều điểm đổi mới, trong đó, quy định thời hạn sử dụng chung cư là một đột phá.

(Ủy viên Ủy ban Tài chính-Ngân sách Quốc hội Hoàng Văn Cường)

Về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công (Điều 97 Dự thảo), đề xuất 2 phương án: phương án 1 giữ nguyên quy định hiện hành tại khoản 2 Điều 57 (bao gồm cả hình thức đấu thầu); phương án 2 thực hiện chỉ định chủ đầu tư...

Ủy viên Ủy ban Tài chính-Ngân sách Quốc hội Hoàng Văn Cường cho biết: dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có nhiều điểm đổi mới, trong đó, quy định thời hạn sử dụng chung cư là một đột phá.

Về sâu xa, quy định này sẽ giúp người dân tiếp cận nhà chung cư tốt hơn bởi trên thực tế không có gì có thể tồn tại vĩnh viễn. Hiện nay, tâm lý người dân vẫn là sở hữu vĩnh viễn theo kiểu tài sản tích trữ truyền đời qua nhiều thế hệ. Do đó, nếu chuyển sang sở hữu có thời hạn thì người dân sẽ phải cân đối giữa thuê và mua, góp phần đưa giá trị thực của chung cư sát với thực tế, giúp giá nhà giảm xuống.

Nếu xác định sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì đất xây dựng chung cư cũng nên là thuê có thời hạn để tương thích với nhau. Lúc đó, việc giải quyết chi phí đất và xây dựng loại hình chung cư sẽ có mức giá hợp lý hơn.

Cùng chung quan điểm, theo Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có khá nhiều đổi mới một cách toàn diện. Phương án đề xuất sử dụng chung cư có thời hạn là hợp lý vì tòa nhà chung cư không tồn tại vĩnh viễn.

Ngay như quy định đất sử dụng chung cho chung cư hiện nay là hàng trăm, hàng nghìn hộ dân trên cùng thửa đất đó, nên việc phân chia rất phức tạp. Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây khó khăn cho việc cải tạo chung cư cũ thời gian qua. Nên quy định công trình cấp nào thì tuổi thọ bao lâu và có giải pháp giải quyết với những chung cư đã hình thành trước khi quy định này có hiệu lực. Nếu hài hòa và phù hợp thì người dân cũng sẽ đồng thuận.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Luyện Văn Phương nêu ý kiến về việc xử lý các công trình theo quy định của Luật Nhà ở 2014 khi hết thời hạn sử dụng, xuống cấp. Khi thực hiện cải tạo chung cư cũ, các tòa nhà này hầu hết đã là chung cư cao tầng và hết khả năng nâng thêm tầng cho nên sẽ không hiệu quả để thu hút chủ đầu tư vào tham gia xây mới, cải tạo.

Do đó, nếu không đặt thời hạn sử dụng chung cư thì vẫn tiếp tục không giải quyết được bài toán cải tạo chung cư cũ bế tắc lâu nay. Trong khi đó, hết niên hạn sử dụng tòa nhà nhưng vẫn có thể đấu giá đất của toà nhà đó vì họ vẫn còn quyền sở hữu đất. Thậm chí theo thời gian, lô đất đó có thể gia tăng giá trị lên rất cao...

Nếu không đặt thời hạn sử dụng chung cư thì vẫn tiếp tục không giải quyết được bài toán cải tạo chung cư cũ bế tắc lâu nay.

(Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Luyện Văn Phương)

Tuy nhiên, dưới góc độ doanh nghiệp, đại diện đến từ các đơn vị như: Tập đoàn CEO, Sunshine, Sun Group đều chung quan điểm cho rằng việc quy định sở hữu căn hộ có thời hạn chưa phù hợp với tâm lý của người mua và có thể ảnh hưởng tới thị trường. Với quy định này, có thể người dân sẽ có mong muốn quay lại mua đất xây nhà để sở hữu lâu dài và sẽ ảnh hưởng đến chính sách phát triển nhà chung cư.

Một số ý kiến lo ngại về trình tự thủ tục đầu tư một dự án nhà ở, đô thị vì liên quan đến nhiều luật và trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần này mới chỉ làm rõ được một phần. Đồng thời, cần tính toán linh hoạt trong việc bố trí quỹ đất 20% trong các khu đô thị để làm nhà ở xã hội; đồng bộ các quy định giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; sớm định danh một số loại hình nhà ở mới như: condotel, officetel...

Mua bán nhà ở phải qua sàn giao dịch bất động sản

Về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Bùi Xuân Dũng cho biết dự thảo Luật đã sửa đổi, bổ sung quy định cụ thể hơn về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, bao gồm: nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai (các công trình dân dụng theo pháp luật về xây dựng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú); nhà ở, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh.

Ngoài ra, Dự thảo Luật còn có nội dung quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở...

Nhiều ý kiến tại Hội thảo thống nhất phương án mua bán nhà ở phải qua sàn giao dịch bất động sản nhằm minh bạch thông tin về nhà ở, song song với đó là nâng cao chất lượng của các sàn giao dịch cũng như trình độ của các nhà môi giới bất động sản, siết chặt công tác cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản...

Các chuyên gia phát biểu tại hội thảo.

Theo TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ quốc gia, giao dịch bất động sản sơ cấp và thứ cấp đều phải qua sàn giao dịch, nhưng cần lưu ý không được phát sinh thêm chi phí và thời gian đối với người dân và doanh nghiệp.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cần quan tâm và làm rõ một số vấn đề như: ủy thác tài sản thế chấp thông qua các định chế tài chính trong nước; các loại hình nhà ở mới có được thế chấp hay không; bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai; đầu mối quản lý điều tiết thị trường bất động sản; dịch vụ kinh doanh thông tin, dữ liệu về bất động sản...

Ông Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách Quốc hội chia sẻ việc xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cần tập trung chấn chỉnh lĩnh vực môi giới bất động sản; tạo cơ hội để nhiều nhà đầu tư sẵn sàng tham gia thị trường; tăng cường nguồn lực cho các nhà đầu tư, nhất là trước những động thái điều tiết van tín dụng từ phía ngân hàng; phân định giữa giao dịch quyền sử dụng đất và các dự án bất động sản; tăng cường các công cụ tài chính để giám sát, quản lý thị trường bất động sản...