Nguyên nhân chủ yếu do nguồn cung quý này đến từ một dự án quy mô nhỏ tại khu vực ngoại ô, trong khi thiếu vắng các dự án khu đô thị tích hợp lớn. Phần lớn nguồn cung mới tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm, phản ánh xu hướng dịch chuyển trong định hướng phát triển đô thị về phía các vùng ven có quỹ đất rộng.
Các chủ đầu tư ưu tiên những vị trí có hạ tầng đang được đầu tư mạnh, kết nối giao thông thuận lợi và tiềm năng tăng trưởng dân số cao trong tương lai gần. Xu hướng này cho thấy thị trường đang chuyển dịch theo hướng phát triển các đô thị vệ tinh, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở gắn với không gian sống chất lượng và hệ thống tiện ích đồng bộ.
Năm 2025, thị trường nhà liền thổ Hà Nội ghi nhận gần 4.800 căn được tiêu thụ, đạt mức cao nhất trong 6 năm kể từ 2020, chủ yếu nhờ sức hấp thụ mạnh từ các đại đô thị tích hợp tại khu vực ngoại ô. Tuy nhiên, riêng quý IV/2025, lượng giao dịch chỉ đạt hơn 200 căn, giảm 64% so quý trước và 77% so cùng kỳ năm 2024. Nguyên nhân chính đến từ nguồn cung hạn chế trong quý này.
Thêm nữa, phần lớn giao dịch tập trung tại các khu đô thị hội tụ những yếu tố then chốt như vị trí chiến lược, pháp lý minh bạch, hệ thống tiện ích đồng bộ và uy tín của chủ đầu tư, phản ánh xu hướng người mua ngày càng ưu tiên chất lượng và giá trị lâu dài.
Giá bán sơ cấp trung bình quý IV/2025 tại Hà Nội đạt khoảng 9.917 USD/m², giảm 8% so quý trước và 14% so cùng kỳ năm 2024. Mức điều chỉnh này chủ yếu xuất phát từ việc thị trường đón nhận thêm nguồn cung mới với mức giá hợp lý hơn tại các khu vực ngoại thành như Hoài Đức và Thạch Thất. Đây là những địa bàn đang hưởng lợi từ quy hoạch đô thị mở rộng, phát triển hạ tầng giao thông và quỹ đất dồi dào, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư triển khai sản phẩm với mức giá cạnh tranh hơn.
Xu hướng này không chỉ góp phần đa dạng hóa lựa chọn cho người mua mà còn phản ánh chiến lược dịch chuyển của thị trường về các khu vực ven đô, nơi tiềm năng tăng trưởng dài hạn được đánh giá cao.
Trong trung hạn từ năm 2026 đến 2028, nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội dự tính đạt khoảng 10.800 căn, chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoại thành. Sự dịch chuyển này phản ánh xu hướng tất yếu trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, đồng thời phù hợp với định hướng phát triển các đô thị vệ tinh nhằm giãn dân hợp lý và giảm áp lực hạ tầng cho khu vực lõi. Các dự án tương lai sẽ ưu tiên mô hình đô thị tích hợp với hệ thống tiện ích đồng bộ, pháp lý minh bạch và kết nối giao thông thuận lợi.
