Dù giá bán cao, nhiều dự án mở bán vượt mức 100 triệu đồng/m² nhưng sức mua vẫn ổn định nhờ nhu cầu ở thật và dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện.
Báo cáo quý III/2025 của Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group ghi nhận, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục sôi động với nguồn cung căn hộ mở mới đạt 8.100 căn, giảm nhẹ 9% so cùng kỳ 2024 nhưng vẫn cao hơn trung bình giai đoạn 2023-2025.
Nguồn cung mở mới của Hà Nội tập trung chủ yếu ở khu đông và khu tây, nổi bật là Văn Giang (Hưng Yên) – chiếm 11% tổng lượng mở bán, cùng các dự án quy mô lớn như Lumière Prime Hills, Sun Feliza Suites, Kepler Land Mỗ Lao hay Masteri Trinity Square... Khu tây vẫn giữ vai trò đầu tàu nhờ hạ tầng hoàn thiện và quỹ đất dồi dào, chiếm khoảng 36% nguồn cung mới.
Trong khi đó, Thành phố Hồ Chí Minh sau sáp nhập chứng kiến sự bứt phá mạnh mẽ với 5.500 căn, tăng 261% so cùng kỳ 2024, đánh dấu mức phục hồi cao nhất trong ba năm qua. Động lực đến từ việc các quy định pháp lý mới bắt đầu phát huy hiệu quả, giúp nguồn cung dần cải thiện, dù vẫn phân bố chưa đồng đều. Hơn 60% lượng mở bán đến từ khu vực Bình Dương, trong khi trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh vẫn khan hiếm dự án mới do tiến độ pháp lý kéo dài.
Giá căn hộ trung bình tại cả hai đô thị lớn tiếp tục tăng mạnh, đều trên 20% so cùng kỳ 2024. Cụ thể tại Hà Nội, giá trung bình đạt 85,6 triệu đồng/m² (tăng 23%) còn Thành phố Hồ Chí Minh (cũ) ở mức 95,4 triệu đồng/m² (tăng 21% so cùng kỳ). Riêng các dự án mở mới trong quý III/2025 đã tiệm cận 108-131 triệu đồng/m², phản ánh rõ xu hướng ở nhóm sản phẩm cao cấp.
Cơ cấu giá cho thấy hơn 50% nguồn cung mới tại cả hai thị trường đều trên 100 triệu đồng/m². Đặc biệt tại khu tây Hà Nội, các dự án lần đầu mở bán có mức giá từ 104 triệu/m². Tại Thành phố Hồ Chí Minh sau sáp nhập có biên độ giá rộng hơn, 30-200 triệu đồng/m², song các căn hộ tầm trung chủ yếu nằm ở Bình Dương; khu trung tâm vẫn ghi nhận mặt bằng giá cao nhất thị trường.
Ông Trần Minh Tiến cho biết, theo tính toán của One Mount Group, một hộ gia đình thu nhập khá (200 triệu đồng-1,3 tỷ đồng/năm) cần trung bình 9-10 năm làm việc để sở hữu một căn hộ tiêu chuẩn 70m² (giá 85-95 triệu đồng/m², chưa bao gồm VAT). Trong khi đó, nhóm thu nhập đại chúng (200 triệu đồng/năm) gần như không có khả năng tiếp cận nhà ở thương mại, khi cần hơn 35 năm tích lũy mới đủ tài chính.
Điều này cho thấy khoảng cách giữa thu nhập và giá bất động sản ngày càng nới rộng, đặt ra thách thức lớn cho bài toán an cư tại các đô thị đặc biệt như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Mặc dù giá bán cao, tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán trong quý III/2025 vẫn đạt mức ấn tượng: 93% tại Hà Nội và 80% tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tổng lượng giao dịch đạt 10.100 căn ở Hà Nội (tăng 6,3% so cùng kỳ 2024) và 5.300 căn ở Thành phố Hồ Chí Minh (tăng 65,2% so cùng kỳ 2024).
Nhiều dự án tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận tình trạng “cháy hàng” ngay trong ngày mở bán, cho thấy lực cầu ở thật và dòng tiền đầu tư vẫn duy trì ổn định, nhất là với những dự án có vị trí thuận lợi và pháp lý minh bạch.
Dự báo của One Mount Group cho thấy năm 2025, nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội sẽ đạt khoảng 31.000 căn, cao nhất trong vòng ba năm, trong khi Thành phố Hồ Chí Minh dự kiến đạt 28.000 căn. Sang năm 2026, nguồn cung lần lượt duy trì ở mức 32.000 căn tại Hà Nội và 23.000 căn tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Đáng chú ý, Bình Dương (cũ) chiếm khoảng 65% nguồn cung khu vực phía nam trong năm 2025 và vẫn duy trì tỷ lệ khoảng 50% trong năm sau, khẳng định xu hướng mở rộng về vùng ven của thị trường Thành phố Hồ Chí Minh sau sáp nhập.
Với sự phục hồi của nguồn cung, tốc độ hấp thụ cao và niềm tin dần trở lại, thị trường bất động sản Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đang chuyển mình sang chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy giá bán vẫn neo cao so với thu nhập bình quân, song xu hướng đầu tư dài hạn, phát triển hạ tầng và cải thiện pháp lý sẽ tiếp tục là động lực giúp hai thị trường này duy trì vị thế đầu tàu của bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2026-2027.
