Với quy hoạch hạ tầng hiện đại cùng điều kiện bắt buộc đặt trụ sở, khu vực này dự kiến thu hút các định chế tài chính và tạo động lực mạnh mẽ cho phân khúc văn phòng cao cấp từ nay đến năm 2030.
Phát triển nguồn cung văn phòng cao cấp
Thành phố Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn phát triển hạ tầng kinh tế mang tính chiến lược với sự vận hành của VIFC-HCMC từ đầu năm 2026. Khu vực này có quy mô khoảng 898 ha, bao gồm các phường Sài Gòn, Bến Thành và Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Đánh giá về định hướng phát triển của khu vực này, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Hữu Huân, Phó Chủ tịch cơ quan điều hành VIFC-HCMC cho biết, trung tâm định hướng xây dựng hệ thống hạ tầng hiện đại, đạt chuẩn quốc tế nhằm tạo không gian hội tụ cho các tập đoàn lớn. Điểm nhấn hạ tầng quan trọng nhất là kế hoạch xây dựng tòa tháp biểu tượng cao 99 tầng, tọa lạc tại lô trung tâm trong tổng số 9 lô lõi của bán đảo Thủ Thiêm.
Chung quanh tháp biểu tượng này, thành phố sẽ phát triển một hệ sinh thái đồng bộ đi kèm bao gồm các tổ hợp văn phòng hạng A, trụ sở tập đoàn quốc tế, khách sạn sáu sao, khu lưu trú cho chuyên gia, cùng hệ thống bến du thuyền và trung tâm hội nghị quốc tế. Một trong những quy định cốt lõi để tạo động lực cho thị trường văn phòng là điều kiện bắt buộc các doanh nghiệp thành viên phải đặt trụ sở bên trong ranh giới 898 ha. Quy định về không gian này tạo ra lực hút mạnh mẽ để các doanh nghiệp hội tụ, từ đó trực tiếp thúc đẩy nguồn cầu về bất động sản văn phòng.
Sáu tháng đầu năm 2026, giá thuê văn phòng hạng A tại thành phố dao động khoảng 47-50 USD/m²/tháng, với tỷ lệ trống ở mức 16,7%. Văn phòng hạng B có giá thuê khoảng 27-30 USD/m²/tháng, với tỷ lệ trống khoảng 12,8%. Đáng chú ý là trong nửa đầu năm nay, thị trường không ghi nhận nguồn cung văn phòng hạng A và hạng B mới hoàn thành, trong khi lượng cung từ giai đoạn 2024 và 2025 đang dần được hấp thụ. Trong bối cảnh nguồn cung hiện hữu đang được lấp đầy, VIFC-HCMC đang trở thành một cực phát triển mới làm thay đổi cấu trúc nguồn cung của thành phố.
Theo số liệu nghiên cứu của CBRE Group, trong giai đoạn từ năm 2026 đến năm 2028, thành phố dự kiến có thêm hơn 175.000 m² diện tích văn phòng mới, trong đó khoảng 76% nguồn cung văn phòng hạng A mới nằm ngay trong khu vực VIFC-HCMC. Hiện tại, khu vực này đang sở hữu khoảng 766.000 m² diện tích văn phòng tại 33 tòa cao ốc. Dự kiến từ nay đến năm 2030, nguồn cung tại đây có thể tăng lên khoảng 1 triệu m².
Nguồn cầu và hệ sinh thái hạ tầng tiêu chuẩn quốc tế
Sự gia tăng nhanh chóng của nguồn cung đặt ra câu hỏi lớn về khả năng hấp thụ của thị trường và các nhóm ngành sẽ tạo ra nguồn cầu mới. Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Bộ phận Dịch vụ cho thuê của CBRE Việt Nam cho biết, thị trường văn phòng tại thành phố đang có sự chuyển dịch rõ nét về nhu cầu của khách thuê.
Khi doanh nghiệp có nhu cầu chuyển đổi địa điểm, yếu tố được quan tâm hàng đầu không còn đơn thuần là giá thuê như trước đây. Chất lượng của tòa nhà, vị trí chiến lược, khả năng mở rộng không gian trong tương lai, môi trường làm việc cùng các tiêu chuẩn công trình xanh ngày càng trở thành những tiêu chí quyết định.
Theo ông Hiếu, vấn đề then chốt không chỉ nằm ở việc thị trường có thêm bao nhiêu diện tích văn phòng, mà quan trọng hơn là nguồn cầu mới có đủ lớn để hấp thụ toàn bộ lượng cung này hay không. Trong 5 năm qua, cũng như sáu tháng đầu năm 2026, ba nhóm ngành đang có nhu cầu phát triển và mở rộng văn phòng mạnh mẽ tại thành phố gồm có công nghệ thông tin, ngân hàng kết hợp bảo hiểm, và sản xuất.
Khi VIFC-HCMC đi vào hoạt động ổn định, khu vực này sẽ thu hút thêm nhiều lĩnh vực mới như tài chính hàng không, tài chính hàng hải, tài chính xanh, cùng công nghệ tài chính và tài sản kỹ thuật số. Sự xuất hiện của các lĩnh vực mới này sẽ tạo thêm dư địa tăng trưởng đáng kể cho nguồn cầu văn phòng cao cấp.
Bên cạnh đó, việc thu hút các trung tâm năng lực toàn cầu cũng là một mục tiêu chiến lược quan trọng để mở rộng hệ sinh thái hoạt động tại trung tâm. Khi các định chế tài chính lớn quyết định hiện diện tại đây, họ sẽ kéo theo toàn bộ hệ sinh thái các doanh nghiệp dịch vụ đi kèm. Các doanh nghiệp này sẽ phát sinh nhu cầu tuyển dụng nguồn nhân lực chất lượng cao, từ đó tạo ra chuỗi nhu cầu thứ cấp về nhà ở, khách sạn, dịch vụ ẩm thực và các tiện ích thương mại khác.
Kinh nghiệm thực tiễn từ các mô hình thành công trên thế giới như Trung tâm tài chính quốc tế Singapore cho thấy, các định chế tài chính quốc tế luôn có những yêu cầu rất khắt khe đối với bất động sản văn phòng. Các tập đoàn đòi hỏi diện tích sàn lớn trên mỗi tầng, vị trí kết nối thuận tiện với hệ thống giao thông công cộng trọng điểm như mạng lưới đường sắt đô thị, hạ tầng viễn thông dự phòng nhiều lớp, tòa nhà thông minh cùng các tiêu chuẩn môi trường nhằm bảo vệ sức khỏe nhân viên.
Bài toán đặt ra cho cơ quan điều hành và các chủ đầu tư tại VIFC-HCMC là ngoài việc bổ sung nguồn diện tích văn phòng lớn, còn phải kiến tạo được một hệ sinh thái đồng bộ, chất lượng cao.
Hệ sinh thái này phải đủ sức hấp dẫn để các định chế tài chính quốc tế đến đăng ký tham gia, đặt trụ sở, ở lại hoạt động lâu dài và liên tục mở rộng quy mô tại thành phố, qua đó bảo đảm phát triển bền vững cho toàn bộ thị trường bất động sản văn phòng trong dài hạn.
