Tầm nhìn dài hạn trong khai thác quỹ đất Vành đai 4-Vùng Thủ đô

Dự án xây dựng đường Vành đai 4-Vùng Thủ đô là một trong những dự án trọng điểm quốc gia có chiều dài 112,8km, đi qua địa phận thành phố Hà Nội, các tỉnh Hưng Yên và Bắc Ninh, với quy mô 6 làn xe cao tốc và đường gom đô thị.

Đoạn đi qua thành phố Hà Nội dài 58,2km có quỹ đất phụ cận ước tính khoảng 18.450ha, trong đó diện tích có thể khai thác đạt 8.725,5ha.

Thời gian thực hiện Đề án được chia thành 2 giai đoạn. Giai đoạn 2023-2025, hoàn thành đề án và tổ chức lập quy hoạch khai thác quỹ đất, đẩy nhanh công tác đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Giai đoạn 2026-2030, tổ chức lập quy hoạch và đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định.

Xác định “dự trữ chiến lược” trong quy hoạch, sử dụng đất

Nhu cầu đầu tư cho hạ tầng giao thông của thành phố Hà Nội là rất lớn. Thành phố đã xác định tổng nguồn vốn trung hạn 5 năm giai đoạn 2021-2025 đối với lĩnh vực kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ là 90.472 tỷ đồng đầu tư cho 198 dự án, bao gồm cả dự án mới và dự án chuyển tiếp.

Trên cơ sở rà soát, Sở Tài chính và Sở Xây dựng đề xuất cập nhật, bổ sung 82 dự án công trình giao thông dự kiến thực hiện đầu tư giai đoạn 2023-2025, chuẩn bị đầu tư cho giai đoạn 2026-2030 với tổng mức đầu tư dự kiến 159.072 tỷ đồng.

Do đó, mục tiêu được Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội xác định khi xây dựng dự thảo Đề án Khai thác quỹ đất vùng phụ cận đường Vành đai 4-Vùng Thủ đô Hà Nội là để tạo vốn phát triển tài sản kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ.

Đây cũng là nội dung hết sức quan trọng nhằm xác định các khu vực khả thi trong hình thành phát triển đô thị, phù hợp với các điều kiện phát triển theo Nghị quyết số 15-NQ/TW ngày 5/5/2022 của Bộ Chính trị, các chương trình của Thành ủy và Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Việc khai thác quỹ đất mang lại nhiều lợi ích, trong đó có việc tạo nguồn vốn lớn thông qua các phương thức. Trong đó, phương thức đấu giá quyền sử dụng đất được kỳ vọng mang lại nguồn thu đáng kể. Trong khi đó, thông qua quy hoạch đô thị hai bên tuyến đường sẽ hình thành các khu đô thị hiện đại, trung tâm thương mại và khu công nghiệp, thúc đẩy kinh tế khu vực.

Đối với kết nối vùng, việc đầu tư xây dựng đường cùng với việc phát triển đô thị hai bên tuyến tạo sự liên kết giữa Hà Nội với các tỉnh lân cận, giảm tải giao thông nội đô và mở rộng không gian phát triển.

Qua lấy ý kiến phản biện xã hội về dự thảo Đề án, nhiều chuyên gia cho rằng, cần phải nghiên cứu, khai thác quỹ đất để mang lại lợi ích kinh tế cao nhất trên cơ sở pháp lý chặt chẽ; đồng thời, bảo đảm quyền lợi của người dân, doanh nghiệp.

Bên cạnh những lưu ý về việc quản lý và sử dụng nguồn thu hiệu quả, đúng mục đích; tăng cường giám sát để bảo đảm sự công khai, minh bạch, các chuyên gia đô thị đã đưa ra nhiều khuyến nghị liên quan đến công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

“Khai thác quỹ đất khu vực phụ cận Vành đai 4 cần có chiến lược, lộ trình dài hạn để bảo đảm hiệu quả, tránh lãng phí. Việc khai thác quỹ đất này không chỉ cho 5 năm hay 10 năm, đây còn “tài sản” để lại cho thế hệ mai sau", ông Tô Anh Tuấn, Nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch-Kiến trúc Hà Nội nói.

Kiến trúc sư Trần Huy Ánh, Hội Kiến trúc sư Hà Nội cho rằng, quỹ đất vùng phụ cận đường Vành đai 4 phải là quỹ đất dự trữ chiến lược để đáp ứng mục tiêu tăng trưởng toàn diện và bền vững trong giai đoạn phát triển trước mắt cũng như lâu dài.

Tiến sĩ Nguyễn Tiến Dĩnh, Ủy viên Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng, cần làm rõ khái niệm đất phụ cận mà Đề án sẽ xác định lấy đất để sử dụng, khai thác, thành phố Hà Nội có định hướng khai thác quỹ đất như thế nào, tối đa là bao nhiêu mét tính từ chỉ giới đường đỏ, phạm vi khai thác là toàn bộ quỹ đất trải dài theo đường Vành đai 4 hay chỉ lấy theo khu vực..., để bảo đảm tính minh bạch và tính hiệu quả của chính sách.

Cùng chung quan điểm, ông Nguyễn Hoàng Hải, Phó Chủ tịch Hiệp hội Vận tải công cộng Hà Nội, nhấn mạnh cần xác định rõ phạm vi quỹ đất phụ cận của tuyến đường sẽ tiến hành khai thác và phải tuân thủ nghiêm các quy định của Luật Đất đai.

Minh bạch, rõ lộ trình

Theo dự thảo Đề án, hiện nay thành phố chưa có đầy đủ thông tin cụ thể các khu đất để làm cơ sở đề xuất các hình thức đầu tư xây dựng (đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn đầu tư, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất).

Trên cơ sở kết quả rà soát quỹ đất, thành phố dự kiến nguồn thu giai đoạn 2024-2030 khoảng 140.000 tỷ đồng, đã khấu trừ kinh phí giải phóng mặt bằng.

Trong đó, giai đoạn 2024-2025 chưa phát sinh nguồn thu. Lý do, đây là thời gian để Sở Quy hoạch-Kiến trúc Hà Nội tổ chức lập và trình phê duyệt Quy hoạch quỹ đất phụ cận đường Vành đai 4-Vùng Thủ đô, đồng thời, các địa phương cần thời gian để triển khai trình tự thủ tục để giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư…

Giai đoạn 2026-2030, dự kiến nguồn thu khoảng 140.000 tỷ đồng. Trung bình mỗi năm dự kiến thu khoảng 28.000 tỷ đồng.

Khá nhiều ý kiến băn khoăn về con số 140.000 tỷ đồng cho giai đoạn 2026-2030. Tiến sĩ Nguyễn Tiến Dĩnh cho rằng, dự kiến nguồn thu như dự thảo Đề án không phải là lớn so với nhu cầu phát triển hệ thống giao thông đường bộ.

Phương thức khai thác quỹ đất cũng là vấn đề cần được làm rõ. Dự thảo Đề án mới chỉ nhắc đến chi phí giải phóng mặt bằng mà chưa chú trọng đến đầu tư hạ tầng, tạo bộ khung cho đô thị.

Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu không đầu tư hạ tầng tốt thì sẽ khó lòng có được hiệu quả cao từ đấu thầu, đấu giá... Do đó, cần tính đến việc tìm nhà đầu tư chiến lược cùng với thành phố tạo ra quỹ đất sạch có hạ tầng đầu mối đồng bộ, hiện đại.

Kiến trúc sư Trần Huy Ánh cho rằng, việc xác định giá trị tài sản để tạo ra nguồn lực công rất quan trọng. Có thể tạo ra động lực mới khi tính đúng, tính đủ, nếu ngược lại thì hệ quả lại là thất thoát, lợi ích nhóm.

Muốn xác định giá trị đất đai sát với thực tế cần sử dụng những công cụ, phương pháp hiện đại để phân tích giá trị hiện tại cũng như dự báo tăng trưởng. Có thể kể đến các công cụ như: Ứng dụng công nghệ thông tin địa lý GIS; quản trị thông tin, tổng hợp giá giao dịch bất động sản bằng dữ liệu lớn IoT; công nghệ chuỗi khối Block chain…

“Khi chưa xác định được giá trị khá sát với thực tế thì chưa nên đưa vào văn bản chính thức. Điều này sẽ gây ra rủi ro cho các bên liên quan về pháp lý cũng như quỹ đất, tài sản công”, kiến trúc sư Nguyễn Huy Ánh khuyến nghị.

Bà Nguyễn Lan Hương, Chủ tịch Ủy ban Mặt trận tổ quốc Việt Nam thành phố Hà Nội đề nghị, trong quá trình thực hiện Đề án, Ủy ban nhân dân thành phố cần lưu ý việc tăng cường giám sát, công khai thông tin và ứng dụng công nghệ trong quản lý dữ liệu đất đai.

Cùng với việc bảo đảm công khai, minh bạch trong khai thác quỹ đất, sử dụng nguồn thu, việc xác lập và công khai lộ trình, quy hoạch sử dụng đất là vấn đề cũng rất được quan tâm. Các quy định, quy trình này gắn liền với quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp có đất đai, tài sản nằm trong khu vực.

Để đạt hiệu quả như kỳ vọng, cần có hành lang pháp lý đủ mạnh, thông suốt và chiến lược bài bản trong khai thác quỹ đất vùng phụ cận đường Vành đai 4. Có như vậy, không chỉ huy động vốn cho phát triển tài sản kết cấu hạ tầng giao thông, Đề án sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho tăng trưởng kinh tế và đô thị của thành phố Hà Nội cũng như Vùng Thủ đô.