Quản lý chặt chẽ, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh

Nền tảng, cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản vận hành

Chiều 19/6, trình bày trước Quốc hội Tờ trình về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, sau gần 8 năm triển khai thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được, pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung.

Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị. (Ảnh: ĐĂNG KHOA)

Trên cơ sở việc đánh giá chi tiết, Quốc hội đã thống nhất sự cần thiết ban hành Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và bổ sung dự án Luật này vào Chương trình xây dựng Luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022 nhằm hoàn thiện thể chế pháp luật về kinh doanh bất động sản để phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở quản lý chặt chẽ, bảo đảm an toàn, lành mạnh, ổn định và vận hành thông suốt.

Dự án luật hướng đến góp phần cơ cấu lại thị trường bất động sản; sử dụng nguồn lực tiết kiệm, hiệu quả; xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; phát triển đô thị, các dự án bất động sản gắn với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý, có tính đến thời điểm thực hiện quy hoạch, kế hoạch để cân đối cung-cầu, tạo mặt bằng giá bất động sản phù hợp, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Dự án luật được kỳ vọng sẽ khắc phục những tồn tại, hạn chế sau 8 năm thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, khắc phục sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định của luật này với các luật khác có liên quan để bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật có liên quan đến bất động sản như đất đai, đầu tư, tài chính, tín dụng.

Dự thảo quy định theo hướng tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, bảo đảm quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương về thị trường bất động sản; hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh; bảo đảm vận hành các quan hệ về kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 Chương với 92 Điều. Về các nội dung sửa đổi, bổ sung cụ thể, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ, so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung các khái niệm mới như: Dự án bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; hợp đồng kinh doanh bất động sản; hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản; chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; điều tiết thị trường bất động sản…

Dự thảo sửa đổi, bổ sung các khái niệm: Kinh doanh bất động sản; nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; sàn giao dịch bất động sản; môi giới bất động sản; tư vấn bất động sản; quản lý bất động sản…

Các đại biểu Quốc hội tại phiên họp chiều 19/6. (Ảnh: ĐĂNG KHOA)

Cùng với đó, dự án luật sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản; điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Dự thảo cũng hợp nhất, bổ sung một số quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 về xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản như cấu trúc thành phần của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, khai thác thông tin từ hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản…

Các quy định về điều tiết thị trường bất động sản được quy định tại Mục 1 của Chương IX là nội dung mới được quy định trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhằm điều tiết, bình ổn thị trường bất động sản trong các trường hợp khi thị trường tăng trưởng "nóng", "đóng băng".

Đảm bảo phạm vi điều chỉnh không chồng chéo

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo. (Ảnh: ĐĂNG KHOA)

Trình bày báo cáo thẩm tra dự án luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, Ủy ban Kinh tế nhất trí với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản.

Để bảo đảm hiệu lực thi hành của luật, Ủy ban Kinh tế đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát, hoàn thiện đồng bộ các văn bản kèm theo như dự thảo Nghị định quy định chi tiết và dự kiến danh mục các văn bản hướng dẫn cần ban hành.

Về phạm vi điều chỉnh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho rằng, phạm vi điều chỉnh quy định tại Điều 1 và nội dung các điều khác của dự thảo Luật chưa thống nhất, chặt chẽ.

Ủy ban Kinh tế đề nghị sửa đổi quy định rõ các trường hợp tại khoản 3 Điều 10 không phải tuân thủ điều kiện về bất động sản, dự án bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản; đề nghị quy định rõ hơn khái niệm “kinh doanh bất động sản” tại khoản 1 Điều 3 để phân biệt rõ ràng giữa hoạt động kinh doanh bất động sản với các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 10; bổ sung quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản tại Điều 1 dự thảo luật, bảo đảm tính thống nhất trong nội tại của dự án luật và phù hợp với Luật Đầu tư.

Cùng với đó, Ủy ban Kinh tế đề nghị tiếp tục rà soát, chỉnh lý Luật Đất đai (sửa đổi) và dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thống nhất về khái niệm và theo nguyên tắc những nội dung về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất có đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản thì quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản; các luật khác có liên quan không nhắc lại quy định đó mà dẫn chiếu theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Về điều tiết thị trường bất động sản, Ủy ban Kinh tế nhận thấy các quy định về điều tiết thị trường bất động sản quy định tại Điều 86 dự thảo luật còn chung chung, chưa rõ tính quy phạm, không có nội hàm chính sách cụ thể, chỉ là những nguyên tắc trong công tác quản lý nhà nước nói chung.

Việc triển khai từng biện pháp cụ thể về đầu tư, xây dựng, thuế, tín dụng, đất đai, tài chính, giá, ngân sách phải thực hiện theo pháp luật chuyên ngành và trên thực tế Chính phủ vẫn đang thực hiện các giải pháp để điều tiết thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, Ủy ban Kinh tế cho rằng việc điều tiết thị trường bất động sản theo quy định tại dự thảo luật và dự thảo Nghị định chỉ là những giải pháp can thiệp mang tính chất tình thế; cần nghiên cứu quy định theo hướng công cụ hiệu quả nhất để bảo đảm phát triển và quản lý thị trường bất động sản là thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để cơ cấu lại thị trường bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ, cơ cấu lại nguồn cung bảo đảm đáp ứng đúng nhu cầu thực tế.