Sửa Luật Đất đai để khơi nguồn phát triển

Hiếm có văn bản luật nào lại nhận được sự quan tâm, chỉ đạo sát sao của Đảng như vấn đề về đất đai. Đặc biệt Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương mới đây đã đánh giá toàn diện những mặt được, những điểm còn hạn chế của pháp luật đất đai, từ đó xác định quan điểm chỉ đạo trong lần sửa đổi tới đây cũng như đặt ra các mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp để hoàn thiện pháp luật về đất đai. Đây được xem là kim chỉ nam cho lần sửa đổi Luật Đất đai lần này.

Để sửa đổi Luật Đất đai tạo ra được sự phát triển kinh tế, thúc đẩy hoạt động đầu tư, kinh doanh, tôi cho rằng cần cân nhắc một số chế định quan trọng với các doanh nghiệp. Nội dung chuyển từ thuê đất trả tiền một lần sang thuê đất trả tiền hằng năm: cần đảm bảo sự ổn định và thuận lợi cho người kinh doanh.

Thực hiện Nghị quyết số 18, dự thảo Luật Đất đai lần này có nội dung thay đổi quan trọng là giảm các trường hợp cho phép thuê đất trả tiền một lần, thay vào đó là phải thuê đất trả tiền hằng năm. Theo đó, chỉ còn các dự án sản xuất nông nghiệp và khu công nghiệp mới được thuê đất trả tiền một lần, còn các dự án đầu tư sản xuất phi nông nghiệp và các loại dự án khác đều phải chuyển sang hình thức trả tiền hằng năm.

Theo quy định của Luật Đất đai hiện nay thì quyền của người sử dụng đất trả tiền hằng năm bị giới hạn hơn trả tiền một lần khá nhiều. Dự thảo đã cố gắng cân bằng quyền của hai nhóm chủ thể này theo hướng đặt ra khái niệm "quyền thuê" và cho phép bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp… quyền thuê này. Như vậy, sự khác biệt giữa quyền trả tiền một lần và hằng năm được giảm bớt. Đây là bước sửa đổi hợp lý.

Tuy nhiên, vẫn tồn tại sự khác biệt về việc tính tiền thuê đất và rủi ro số tiền này bị thay đổi qua các năm tiếp theo. Thực tế thì tại một số địa phương đã có những đợt tăng tiền thuê đất khá lớn, ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm. Tình trạng này xuất phát từ hai nguyên nhân. Thứ nhất là do áp lực tăng thu ngân sách nên nhiều địa phương đã cố gắng áp giá thuê đất cao lên. Thứ hai là do một số cơn sốt bất động sản làm tăng giá đất ở và khiến giá đất sản xuất cũng tăng theo.

Nghị quyết số 18 đưa ra phương hướng giảm trường hợp thuê đất trả tiền một lần và tăng những trường hợp trả tiền hằng năm, với mục đích là tránh thất thu ngân sách. Tuy nhiên, điều này lại đẩy rủi ro cho doanh nghiệp khi bị phá vỡ phương án tài chính kinh doanh do tiền thuê đất bị tăng đột biến. Với sự thiếu ổn định của môi trường kinh doanh như vậy thì rất khó để doanh nghiệp yên tâm đầu tư lớn, tạo việc làm.

Do đó, đề nghị bổ sung quy định về giới hạn tăng tiền thuê đất hằng năm. Thí dụ, các địa phương được phép quyết định tiền thuê đất hằng năm theo hướng dẫn, nhưng tốc độ tăng tối đa không quá 1,2 lần tốc độ lạm phát. Như vậy, Nhà nước vẫn có thể tăng tiền thuê đất trong trường hợp cần thiết, nhưng không đẩy hết rủi ro cho doanh nghiệp.

Luật Đất đai hiện nay và dự thảo đều có quy định chỉ được phép thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân Việt Nam mà không được phép thế chấp cho tổ chức tài chính nước ngoài. Vay nước ngoài có ưu điểm là lãi suất trung bình thường thấp hơn nhiều so với các khoản vay trong nước và giải quyết được nhiều giới hạn về hệ số an toàn khi các dự án lớn vay ngân hàng trong nước.

Quy định cấm thế chấp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể được hiểu là nhằm mục đích cấm việc cá nhân, tổ chức nước ngoài có được quyền sử dụng đất nếu bên đi vay không thể trả nợ. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng nếu bên đi vay không trả được nợ trong quan hệ thế chấp, thì có hai khả năng xảy ra, đó là bên nhận thế chấp nhận tài sản; và bên nhận thế chấp bán lại tài sản cho một bên khác. Việt Nam vẫn có thể cho tổ chức nước ngoài nhận thế chấp, nhưng khi bên đi vay không trả được nợ thì cấm việc chuyển nhượng tài sản cho phía nước ngoài mà chỉ cho phép họ bán lại cho một cá nhân, tổ chức khác tại Việt Nam.

Quy định này tương tự như quy định về thừa kế quyền sử dụng đất khi người nhận thừa kế là người nước ngoài. Theo quy định hiện nay, người nhận thừa kế sẽ không được phép nhận quyền sử dụng đất mà buộc phải bán cho một bên Việt Nam khác và chỉ được nhận tiền.

Có ý kiến lo ngại việc này có thể khiến việc vay nợ nước ngoài của doanh nghiệp Việt Nam tăng lên, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro tài chính. Tuy nhiên, vấn đề này đã được giải quyết bằng các quy định về vay nợ nước ngoài của doanh nghiệp (tự vay tự trả, Chính phủ không bảo lãnh).

Hơn nữa, các khoản vay mà có thế chấp quyền sử dụng đất thường là các khoản vay dài hạn để đầu tư dự án, chứ không phải là vay ngắn hạn. Mà vay dài hạn thì nguy cơ rủi ro tài chính thấp hơn vay ngắn hạn. Hơn nữa, việc nhập khẩu vốn cho các dự án đầu tư cũng vẫn là điều Việt Nam tiếp tục khuyến khích trong thời gian tới.

Luật Đất đai có các quy định liên quan chặt chẽ với các luật kinh doanh khác như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Quy hoạch, Bộ luật Dân sự… Việc soạn Luật Đất đai cần thiết phải nhìn trong tổng thể chung của hệ thống pháp luật về kinh doanh để bảo đảm thống nhất, hạn chế tình trạng chồng chéo, gây cản trở, ách tắc hoạt động đầu tư kinh doanh.

Hiện nay, các luật lớn, tác động trực tiếp đến hoạt động thực hiện dự án đầu tư của doanh nghiệp như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu đang được cùng lúc soạn thảo. Đây là cơ hội tốt để xem xét, điều chỉnh những điểm còn vướng, mâu thuẫn giữa các luật này để bảo đảm sự đồng bộ trong hệ thống pháp luật kinh doanh.

Tuy nhiên, nếu xem xét dự thảo các luật đang soạn thảo, có thể thấy rằng giữa các dự thảo này vẫn chưa thống nhất được những vấn đề về: Điều kiện để tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với các dự án sử dụng đất: cả dự thảo Luật Đất đai và dự thảo Luật Đấu thầu đều đang quy định và quy định khác nhau; Các quy định liên quan giao dịch bất động sản: giữa dự thảo Luật Đất đai và dự thảo Luật Nhà ở, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đang có hướng tiếp cận khác nhau, từ các khái niệm cho đến thời điểm thực hiện các quyền.

Để giải quyết, cần xác định vai trò, vị trí của Luật Đất đai với các luật khác; vấn đề nào cần điều chỉnh theo quy định của Luật Đất đai, vấn đề nào theo điều chỉnh của các luật khác. Mặc dù, Điều 4 Dự thảo đã xác định về nguyên tắc áp dụng pháp luật, tuy nhiên nếu dựa trên nguyên tắc này thì những vấn đề được nêu ở trên cũng rất khó để xác định là áp dụng theo luật nào, nếu có sự không thống nhất trong quy định giữa các luật nhà ở, kinh doanh bất động sản, đấu thầu.

Luật Đất đai là luật chung, nên tập trung các quy định về quản lý hành chính của Nhà nước đối với các vấn đề đất đai (thí dụ: quy hoạch, kế hoạch; xác định các loại đất cũng như quy chế quản lý tương ứng đối với từng loại đất; các quản lý có tính chất hành chính, điều tiết về đất đai;…); còn các vấn đề liên quan giao dịch trên thị trường cần chuyển sang cho các luật chuyên ngành.