Theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1/3/2026, mỗi sản phẩm như nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, công trình xây dựng... sẽ được cấp mã định danh điện tử và một chuỗi ký tự (bao gồm số và chữ) có độ dài nhiều nhất 40 ký tự, bảo đảm không trùng lặp.
Hồ sơ số toàn diện cho bất động sản
Đáng chú ý, hệ thống này không chỉ giới hạn ở việc quản lý các sản phẩm nhà đất, mà còn mở rộng tới việc cấp mã định danh cho đơn vị vận hành, cá nhân hành nghề môi giới và các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở. Cách tiếp cận chi tiết này hình thành nên một “hồ sơ số” đầy đủ cho từng chủ thể, qua đó giúp tình trạng pháp lý và lịch sử giao dịch được theo dõi minh bạch, liền mạch hơn.
Theo yêu cầu, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản phải tích hợp đầy đủ thông tin về từng dự án, từ tổng mức đầu tư, quy mô sử dụng đất, tiến độ triển khai cho tới các văn bản pháp lý liên quan.
Song song với đó, hệ thống còn thống kê dữ liệu về giá mua bán theo m2, tổng giá trị giao dịch, lượng bất động sản tồn kho, đồng thời cập nhật thông tin giao dịch qua công chứng và hợp đồng mua bán. Mỗi hợp đồng đều gắn với mã định danh của bất động sản và các bên tham gia, kèm theo thời điểm ký kết và hình thức giao dịch như mua bán, cho thuê hay chuyển nhượng, tạo nền tảng dữ liệu nhất quán cho toàn thị trường.
Theo đó, mã định danh điện tử được kỳ vọng sẽ giúp giảm đáng kể rủi ro trong giao dịch bất động sản. Người mua nhà có thể tra cứu thông tin pháp lý và lịch sử giao dịch của tài sản trước khi quyết định mua, trong khi cơ quan quản lý có thêm công cụ để giám sát biến động giá, phát hiện bất thường và ngăn chặn tình trạng mua bán "hai giá" hoặc giao dịch không đúng thực tế.
Nêu quan điểm về vấn đề này, TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhận định, trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản thiếu một hệ thống dữ liệu thống nhất, chuẩn hóa và có khả năng liên thông. Thực trạng này đã gây khó khăn lớn cho công tác quản lý, điều hành, đồng thời làm gia tăng rủi ro cho người dân và doanh nghiệp.
Do đó, việc định danh điện tử cho từng loại hình bất động sản chính là nền tảng cốt lõi để hình thành một trung tâm dữ liệu bất động sản quốc gia. Trong khi đó, dữ liệu chuẩn, đặc biệt là dữ liệu về giá đất và giá nhà, có ý nghĩa then chốt trong công tác hoạch định chính sách tài chính đất đai phù hợp, qua đó điều tiết thị trường, ổn định kinh tế vĩ mô và bảo đảm công bằng xã hội.
Hơn nữa, định danh điện tử mở ra khả năng cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính. Khi thông tin tài sản đã được xác thực và số hóa, các khâu đăng ký, chuyển nhượng, thế chấp hay thanh tra sẽ trở nên đơn giản và nhanh gọn. Về lâu dài, điều này có thể giúp đơn giản hóa vai trò của các khâu trung gian, giảm chi phí xã hội.
Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản độc lập cho rằng, đây là dữ liệu nền tảng quan trọng để Nhà nước đưa ra các chính sách điều tiết thị trường chính xác, trong đó có việc đánh thuế bất động sản thứ 2, thứ 3 nhằm từng bước kiềm chế tình trạng đầu cơ kéo dài, gây méo mó thị trường.
Tại talkshow về định danh bất động sản, ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group (tư vấn chiến lược, tài chính doanh nghiệp, mua bán sáp nhập...), cho rằng việc gắn mã định danh cho từng tài sản giúp người mua dễ dàng tra cứu lịch sử giao dịch, qua đó biết được một bất động sản đã đổi chủ bao nhiêu lần trong năm. Những trường hợp bị “lướt sóng” liên tục, như sang tay nhiều lần trong thời gian ngắn, sẽ trở thành tín hiệu cảnh báo sớm về rủi ro giá và pháp lý.
Theo ông Long, xa hơn, hệ thống định danh còn hướng tới mục tiêu đưa bất động sản giao dịch tương tự chứng khoán trên một sàn tập trung do Nhà nước quản lý. Khi mỗi tài sản được “lưu ký” trong hệ thống trung tâm, mọi biến động sở hữu sẽ được cập nhật tức thời, góp phần tăng thanh khoản và bảo đảm tính minh bạch của thị trường.
Dữ liệu vẫn là thách thức trong triển khai
Dù đánh giá cao những lợi ích mà định danh bất động sản mang lại, ông Long cho rằng thách thức lớn nhất trong quá trình triển khai nằm ở khâu “làm sạch” dữ liệu gốc. Với nhiều thửa đất hình thành từ hàng chục năm trước, sử dụng “sổ đỏ” mẫu cũ, thông tin pháp lý phần lớn chưa được số hóa đầy đủ, buộc cơ quan quản lý phải rà soát và đối chiếu thủ công từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến căn cước công dân của người sở hữu.
Theo ông Long, đây là bài toán khó nhưng không thể né tránh nếu muốn loại bỏ các “điểm mù” tồn tại lâu nay trên thị trường. “Chỉ khi dữ liệu gốc được chuẩn hóa, chính xác và gắn với mã định danh, hệ thống mới thật sự phát huy vai trò bảo vệ người mua, nhà đầu tư và góp phần đưa thị trường vận hành minh bạch, lành mạnh hơn”, ông Long nhấn mạnh.
Tương tự, GS Đặng Hùng Võ cũng nhìn nhận định danh bất động sản là xu hướng quản lý đã được nhiều quốc gia áp dụng từ sớm. Tại các thị trường phát triển, tính minh bạch của bất động sản không chỉ dừng ở thông tin thửa đất hay vị trí, mà còn bao trùm toàn bộ lịch sử giao dịch và dòng tiền gắn với tài sản. Việt Nam đang từng bước tiếp cận mô hình quản lý hiện đại này.
Tuy nhiên, người dân chỉ thật sự được hưởng lợi khi việc gắn mã định danh điện tử đi kèm với cải cách thủ tục hành chính một cách thực chất. Nếu mã định danh chỉ tồn tại trên hệ thống, trong khi các thủ tục như chuyển nhượng, thừa kế hay chỉnh lý biến động vẫn phải nộp hồ sơ giấy và xử lý theo quy trình cũ, thì lợi ích mang lại sẽ rất hạn chế.
GS Đặng Hùng Võ cho rằng, việc cải cách cần được triển khai đồng bộ trong toàn bộ khung pháp lý liên quan, từ pháp luật đất đai, công chứng đến căn cước công dân. Trong trường hợp dữ liệu đã được số hóa nhưng quy định vẫn yêu cầu xuất trình giấy tờ bản cứng, quá trình cải cách không những thiếu triệt để mà còn có nguy cơ phát sinh thêm chồng chéo, gây khó cho người dân và thị trường.
Đồng tình với quan điểm trên, TS Nguyễn Trung Kiên, Viện trưởng Chiến lược công nghệ và Đổi mới sáng tạo (STI) cho rằng, quá trình triển khai hệ thống dữ liệu cần bảo đảm sự cân bằng giữa minh bạch và bảo mật. Nếu quá chú trọng mở dữ liệu mà thiếu cơ chế bảo vệ phù hợp, hệ thống có thể phát sinh rủi ro về xâm phạm quyền riêng tư, rò rỉ thông tin cá nhân và mất an toàn dữ liệu.
Ngược lại, nếu đặt nặng yếu tố bảo mật đến mức “đóng kín” thông tin, thị trường sẽ thiếu dữ liệu cần thiết để định giá, đánh giá rủi ro và ra quyết định, khiến mục tiêu minh bạch hóa khó đạt được như kỳ vọng.
Theo đó, kiến trúc dữ liệu cần được tổ chức theo mô hình phân lớp rõ ràng, tách bạch giữa dữ liệu phục vụ thị trường và dữ liệu phục vụ quản lý nhà nước. Nhóm dữ liệu công khai chỉ nên gồm các thông tin thiết yếu cho giao dịch và định giá như tình trạng pháp lý, quy hoạch, loại hình sản phẩm và lịch sử giá, qua đó hỗ trợ nhà đầu tư, người mua và tổ chức tín dụng đánh giá rủi ro, hạn chế đầu cơ.
Ngược lại, dữ liệu liên quan đến định danh chủ sở hữu và thông tin cá nhân phải thuộc lớp bảo mật cao, được mã hóa và kiểm soát truy cập chặt chẽ, chỉ phục vụ các mục tiêu quản lý như thuế, phòng chống rửa tiền, bảo đảm an ninh trật tự. Việc phân quyền cần tuân thủ nguyên tắc tối thiểu, sử dụng đúng phạm vi để tránh lạm dụng thông tin.
Theo đó, các công nghệ bảo mật hiện đại cần được áp dụng xuyên suốt toàn bộ vòng đời dữ liệu, từ khâu nhập liệu, lưu trữ đến khai thác và truy xuất. Mọi hoạt động truy cập hay chỉnh sửa dữ liệu phải được ghi nhận đầy đủ, bảo đảm khả năng truy vết và kiểm tra độc lập, qua đó hạn chế thấp nhất nguy cơ rò rỉ, đánh cắp hoặc sử dụng dữ liệu trái phép.
