Dự án Khu du lịch sinh thái Cồn Bắp (Hoian D’or) tại Hội An của nhóm Bamboo Capital (BCG) đã được Ngân hàng Nam Á rao bán lần thứ 5 với giá khởi điểm hơn 2.600 tỷ đồng. Giá rao bán đã giảm 35% so với lần đầu. Trong những lần rao bán trước đó, giá tài sản lần lượt giảm từ 3.581 tỷ đồng, 3.200 tỷ đồng và 2.900 tỷ đồng nhưng không thành công.
Đây không còn là một thương vụ thất bại đơn lẻ, nó đang trở thành biểu hiện lặp lại của một thị trường mua bán nợ vận hành sai logic.
Chu kỳ mới của nợ xấu
Việc xử lý nợ xấu vốn là hoạt động nghiệp vụ của ngân hàng. Tuy nhiên, khoảng cách giữa bên bán và bên mua vẫn còn rất lớn, khiến nhiều khoản nợ rơi vào tình trạng “rao mãi không ai mua”.
Mới đây, Agribank vừa thông báo bán đấu giá khoản nợ của Công ty TNHH Sản xuất thương mại dịch vụ Thuận An, doanh nghiệp từng có doanh thu hơn 1.100 tỷ đồng năm 2013 nhưng chủ doanh nghiệp đã mất liên lạc suốt 10 năm. Tính đến ngày 24/3/2026, khoản nợ tại Agribank An Giang lên tới 433,567 tỷ đồng (gồm 285,496 tỷ đồng gốc và hơn 148 tỷ đồng lãi).
Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất cùng máy móc thiết bị chế biến thủy sản. Giá khởi điểm cho lần đấu giá này là 433,567 tỷ đồng. Điều đáng nói là Agribank đã từng rao bán tài sản này vào năm 2024, với mức 417 tỷ đồng và không thành công.
Thực tế cho thấy, xử lý nợ xấu chưa bao giờ là nhiệm vụ dễ dàng, ngay cả khi ngân hàng tưởng như đang “nắm đằng chuôi”. Quy trình từ thu giữ, đấu giá đến sang tên thường kéo dài, dễ phát sinh tranh chấp và bị trì hoãn. Báo cáo tài chính năm 2025 cho thấy tổng nợ xấu nội bảng của 27 ngân hàng niêm yết đã lên tới 262.491 tỷ đồng, tăng 14% so với năm trước (tương đương hơn 10 tỷ USD). Sacombank đang dẫn đầu với 40.137 tỷ đồng nợ xấu, tiếp đến là BIDV với 34.967 tỷ đồng, tăng 20% so với năm 2024, và VPBank với 31.465 tỷ đồng, tăng 8%...
Theo các chuyên gia, việc xử lý nợ xấu hiện nay chủ yếu dựa vào lợi nhuận ngân hàng nhưng gặp nhiều trở ngại pháp lý. Dù Luật Các tổ chức tín dụng đã bổ sung quyền thu giữ tài sản bảo đảm, thực tế triển khai vẫn khó khăn.
Tại Tọa đàm “Nợ xấu trong bối cảnh mới”, ông Đặng Đình Thích, Quyền Tổng Giám đốc Công ty TNHH MTV Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), cho rằng, trong bối cảnh kinh tế phục hồi nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro, nợ xấu không còn là vấn đề kỹ thuật của riêng ngành ngân hàng mà đã trở thành thách thức vĩ mô. Nó gắn chặt với ổn định tài chính và dư địa tăng trưởng của nền kinh tế.
Rủi ro nợ xấu đang có xu hướng tập trung vào những lĩnh vực nhạy cảm như bất động sản, xây dựng và xuất khẩu. Đây là những phần dễ tổn thương trước biến động thị trường. Một phần nợ xấu còn chưa được phản ánh đầy đủ do thị trường tài sản trầm lắng và khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế hạn chế.
Thị trường mua bán nợ ở Việt Nam vẫn chưa phát triển tương xứng với tiềm năng. Một “sân chơi” đúng nghĩa chưa hình thành, khiến việc rao bán nợ thiếu hiệu quả. Ngay cả khi tài sản được đưa ra thị trường, số lượng nhà đầu tư quan tâm vẫn rất hạn chế.
Cần tạo điều kiện để nhà đầu tư “chốt lời”
Quy mô tài sản bảo đảm trong toàn hệ thống ngân hàng đang ở mức rất lớn. Chẳng hạn như ở Sacombank, tại thời điểm cuối năm 2025, tổng giá trị tài sản bảo đảm cho các khoản vay đạt hơn 1,09 triệu tỷ đồng. Phần lớn trong số này là bất động sản với 919.300 tỷ đồng, chiếm 84,2% tổng giá trị. Hay tại MSB, tổng giá trị tài sản bảo đảm cho các khoản vay đạt 559.311 tỷ đồng. Bất động sản chiếm khoảng 42% với giá trị hơn 235.000 tỷ đồng.
Ở khối ngân hàng nhà nước, báo cáo tài chính đã kiểm toán năm 2025 của Big4 (nhóm 4 ngân hàng lớn: Vietcombank, Agribank, BIDV, VietinBank) cũng cho thấy, tổng giá trị tài sản bảo đảm tại 4 ngân hàng này đạt hơn 13,97 triệu tỷ đồng. Bất động sản ghi nhận 10,6 triệu tỷ đồng, tương đương 76% tổng giá trị.
Theo các chuyên gia, khi bất động sản chiếm tỷ trọng áp đảo trong tài sản bảo đảm, mọi biến động về thanh khoản hay pháp lý của loại tài sản này sẽ tác động trực tiếp đến chất lượng tài sản của ngân hàng. Đồng thời cho thấy mức độ phụ thuộc rất lớn của hệ thống ngân hàng vào “kho” bất động sản.
Thế nhưng cơ chế định giá và mua bán lại chưa thật sự theo thị trường. TS Cấn Văn Lực đặt vấn đề: "Nợ xấu vốn không phải nợ đẹp, vậy tại sao lại đòi bán bằng giá?".
Thực tế, khi rao bán nợ, ngoài giá trị gốc, ngân hàng thường cộng thêm lãi và phí phạt. Giá khởi điểm cũng chưa bao gồm thuế và các chi phí chuyển nhượng, khiến tổng chi phí thực tế đội lên đáng kể. Điều này làm giảm đáng kể sức hấp dẫn của khoản nợ đối với nhà đầu tư.
TS Cấn Văn Lực cho rằng, để xử lý nợ xấu hiệu quả cần chấp nhận cơ chế mua bán theo giá chiết khấu, thậm chí thấp hơn nhiều so với giá trị sổ sách. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy vai trò dẫn dắt của Nhà nước rất quan trọng. Thông qua các công ty quản lý tài sản quy mô lớn với cơ chế linh hoạt, có thể mua nợ theo giá thị trường mà không bị áp lực “giữ giá”.
Bên cạnh đó, nhiều quốc gia đã áp dụng các công cụ tài chính như chứng khoán hóa nợ xấu để chia nhỏ khoản nợ, thu hút thêm nhà đầu tư và cải thiện thanh khoản. Việc xây dựng các sàn giao dịch tập trung cũng chứng minh hiệu quả rõ rệt.
Chẳng hạn như tại Hàn Quốc, sàn Onbid (nền tảng đấu giá công khai trực tuyến) sau 20 năm hoạt động đã ghi nhận hơn 50 triệu lượt đấu giá thành công với tổng giá trị vượt 100.000 tỷ won, góp phần quan trọng trong xử lý tài sản và nợ xấu.
Ông Trần Trung Dũng, Chủ tịch Hội đồng thành viên VAMC cho rằng, để sàn giao dịch nợ hoạt động hiệu quả, cần khuyến khích phía “cầu”. Nhà đầu tư chỉ tham gia khi thấy khả năng thu lợi nhuận trong thời gian hợp lý. Vì vậy, thị trường phải chấp nhận mức chiết khấu phù hợp, tạo điều kiện để nhà đầu tư xử lý nợ và hiện thực hóa lợi nhuận trong vòng 2-3 năm, nhất là khi thủ tục rút gọn và thi hành án vẫn còn kéo dài.
Ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho biết, nếu tính cả nợ xấu nội bảng, nợ đã xử lý rủi ro nhưng chưa thu hồi và các khoản nợ tiềm ẩn, quy mô nợ xấu hiện nay có thể lên tới hàng triệu tỷ đồng, trở thành nguồn lực lớn đang bị “đóng băng”.
Cần khơi thông dòng vốn này để hỗ trợ nền kinh tế, nhất là khi mục tiêu tăng trưởng cao đang đặt ra nhiều thách thức. Thực tế, tín dụng trong 3 tháng đầu năm tăng hơn 3% trong khi huy động vốn chưa đạt 1%, cho thấy áp lực cân đối nguồn vốn rất lớn.
Theo ông Hùng, nếu xử lý hiệu quả nợ xấu, ngân hàng sẽ giảm được chi phí, qua đó có dư địa hạ lãi suất, góp phần thúc đẩy tăng trưởng bền vững. Ông cũng kiến nghị tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý, đặc biệt các quy định liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm, thi hành án và quyền của tổ chức tín dụng, đồng thời cần cơ chế phối hợp chặt chẽ hơn giữa các cơ quan chức năng để tháo gỡ những điểm nghẽn hiện nay.
Nếu không chấp nhận “bán rẻ” nợ xấu theo đúng logic thị trường, thì những khoản nợ ấy sẽ tiếp tục nằm yên trên sổ sách, như một khối tài sản chết. Khi đó, bài toán xử lý nợ xấu thực chất chỉ còn là chấp nhận để dòng vốn bị đóng băng trong chính hệ thống ngân hàng.
