Mặc dù nguồn cung mới gia nhập thị trường với tốc độ chưa từng có, dưới tác động của việc điều chỉnh địa giới hành chính và đẩy nhanh cấp phép dự án, khả năng hấp thụ vẫn giữ ở mức ổn định và giá thuê tiếp tục xu hướng tăng nhẹ.
Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Cho thuê, Cushman&Wakefield Việt Nam nhận định, xu hướng ra quyết định từ phía các doanh nghiệp thuê và nhà đầu tư ngày càng có chọn lọc hơn và ưu tiên các địa phương có khả năng mở rộng dài hạn, hạ tầng đồng bộ và khung pháp lý rõ ràng. Những địa phương sở hữu quỹ đất lớn và kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện sẽ có nhiều lợi thế khi các nhà sản xuất không chỉ lên kế hoạch gia nhập thị trường, mà còn hướng tới mở rộng hoạt động trong 5-10 năm tới. Khi thị trường công nghiệp miền bắc bước sang một giai đoạn phát triển mới, sự đồng bộ về chính sách và mức độ sẵn sàng của hạ tầng đang trở nên quan trọng không kém so với yếu tố quỹ đất, góp phần hình thành một môi trường đầu tư minh bạch, hiệu quả, đủ sức thu hút thế hệ doanh nghiệp sản xuất, điện tử và logistics tiếp theo.
Cũng theo báo cáo, tính đến hết quý IV/2025, tổng nguồn cung tích lũy đất khu công nghiệp tại thị trường miền bắc đạt xấp xỉ 23.990ha. Thị trường trong quý cuối năm tiếp tục duy trì đà tăng trưởng sôi động với sự bổ sung của khoảng 640ha đất công nghiệp mới, đến từ ba dự án chiến lược: khu công nghiệp Phúc Sơn (125ha), khu công nghiệp Quế Võ 2 - Giai đoạn 2 (277,64ha) và khu công nghiệp Đồng Văn V tại Ninh Bình (237ha).
Sự gia tăng mạnh mẽ này một phần lớn đến từ việc định nghĩa lại ranh giới hành chính và sáp nhập thêm các tỉnh mới vào vùng nghiên cứu từ quý trước, kết hợp với tốc độ cấp phép dự án mới được đẩy nhanh trong năm 2025.
Thị trường đất khu công nghiệp miền bắc trong quý IV/2025 ghi nhận diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 63ha. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng điều chỉnh về mức 65,74%. Chỉ số này ghi nhận mức giảm nhẹ so với mức 67% của quý trước và giảm khoảng 2,26 điểm phần trăm so với mức 68% của cùng kỳ 2024. Sự sụt giảm về tỷ lệ lấp đầy không phản ánh sự suy yếu của nhu cầu, mà chủ yếu do áp lực từ việc nguồn cung mới gia nhập thị trường lớn khiến tốc độ hấp thụ thực tế chưa thể theo kịp tốc độ mở rộng của quỹ đất hiện hữu.
Động lực chính thúc đẩy nguồn cầu trong quý vẫn tập trung vào các ngành công nghệ cao, sản xuất linh kiện điện tử và bo mạch, tiêu biểu là các dự án đầu tư quy mô lớn vào thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh. Xét theo từng địa phương, Hà Nội tiếp tục duy trì trạng thái lấp đầy tuyệt đối 100% do khan hiếm quỹ đất, trong khi Bắc Ninh giữ vững sức hút với tỷ lệ lấp đầy đạt 74,1%. Các khu vực mới gia nhập sau sáp nhập như Quảng Ninh (49,27%) và Phú Thọ (52,87%) hiện có tỷ lệ lấp đầy ở mức trung bình, tạo ra dư địa lớn để thu hút các nhà đầu tư đang tìm kiếm diện tích thuê lớn với chi phí tối ưu.
Số liệu thống kê cho thấy, mức giá chào thuê trung bình của đất khu công nghiệp toàn vùng miền bắc trong quý IV/2025 ghi nhận sự tăng trưởng nhẹ, chạm mốc 135 USD/m2/thời hạn thuê.
Dự báo, trong giai đoạn 2026-2029, thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 5.050ha đất công nghiệp mới từ các dự án đang trong kế hoạch triển khai. Sự mở rộng này không chỉ tập trung vào các thủ phủ công nghiệp truyền thống mà còn lan tỏa mạnh mẽ sang các khu vực vệ tinh, giúp củng cố vị thế của miền bắc như một trung tâm sản xuất và logistics quan trọng của cả nước.
Chia sẻ với chúng tôi, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích, động lực tăng trưởng chính được củng cố bởi việc hoàn thiện các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay quốc tế Gia Bình và mở rộng đoạn cao tốc bắc-nam, giúp tối ưu hóa mạng lưới logistics và kết nối liên vùng. Bên cạnh đó, chính sách đồng bộ hóa hành chính sau sáp nhập tỉnh sẽ tháo gỡ rào cản pháp lý, tạo môi trường đầu tư thông thoáng để thu hút các tập đoàn đa quốc gia trong lĩnh vực công nghệ cao và linh kiện điện tử.
Đáng chú ý, tính đến hết quý IV/2025, tổng nguồn cung tích lũy nhà xưởng xây sẵn (RBF) tại thị trường miền bắc đạt 5.286.087m2 diện tích sàn cho thuê. Nguồn cung hiện hữu vẫn duy trì đà tăng trưởng trong đó Hải Phòng tiếp tục dẫn dắt thị phần chiếm gần 45% toàn vùng, theo sau là Bắc Ninh với 23%.
![[Video] Bất động sản công nghiệp khởi sắc từ đầu năm 2025](https://cdn.nhandan.vn/images/8YeR9L7rqBEEpc1P4f4N87a2mcI7biOkmaJTgt1coV4oDom9JrWb7dWRAH9oiHUHzgs1GF8vWUeH4pxvmYX6J6o6KO3wRSd9_JvehigjudXjO_7qXqwj-78PEhoSdHn_AATJVYaCy7VJA-I_OK6gZg/sequence-0100-10-31-19still004-9546-351-8141-711.jpg.avif)
Điểm nhấn chiến lược là làn sóng khởi công đồng loạt tại các địa bàn trọng yếu, tạo đà bứt phá cho nguồn cung tương lai. Cụ thể, tỉnh Ninh Bình dẫn đầu quy mô triển khai mới với tổng diện tích đạt 92.728m2, theo sau là tỉnh Bắc Ninh với 84.000m2 và thành phố Hải Phòng ghi nhận thêm 35.000m2 diện tích nhà xưởng cho thuê.
Thị trường nhà xưởng xây sẵn (RBF) miền bắc ghi nhận diện tích hấp thụ thuần đạt mức ấn tượng khoảng 189.747m2, tăng mạnh gần 47,6% so với mức 128.600m2 của cùng kỳ 2024. Nhờ lực cầu mạnh mẽ, tỷ lệ lấp đầy toàn vùng đạt mức 86%, ghi nhận sự bứt phá đáng kể so với mức 79% của cùng kỳ năm 2024 và giảm nhẹ 1 điểm phần trăm so với mức 87% của quý trước.
Kết quả này khẳng định sức hấp thụ của thị trường vẫn duy trì ở thế chủ động bất chấp lượng nguồn cung hiện hữu liên tục gia nhập, minh chứng cho vị thế điểm đến ưu tiên của miền bắc trong chuỗi sản xuất toàn cầu. Động lực chính thúc đẩy nguồn cầu vẫn tập trung vào các lĩnh vực mũi nhọn như sản xuất linh kiện điện tử, thiết bị công nghệ cao và cơ khí chính xác. Xét theo từng địa phương, Hà Nội tiếp tục duy trì trạng thái lấp đầy tuyệt đối 100% do khan hiếm quỹ đất, trong khi các khu vực lân cận như Hưng Yên (95%), Ninh Bình (90%) và Hải Phòng (87%) tiếp tục ghi nhận sức hút ổn định. Việc duy trì tỷ lệ lấp đầy cao tại các thủ phủ công nghiệp này cho thấy sự dịch chuyển hiệu quả của các nhà đầu tư từ trung tâm sang các vùng vệ tinh, tạo nên một vành đai sản xuất RBF năng động và kết nối liền mạch trên toàn khu vực.
