HoREA cho rằng, hai nhóm vướng mắc lớn vẫn chưa được xử lý triệt để bao gồm: Vướng mắc của doanh nghiệp cổ phần hóa trong giai đoạn 2007–2021 và cơ chế truy thu bổ sung nghĩa vụ tài chính theo Điều 257 Luật Đất đai 2024.
100 doanh nghiệp chờ để đóng tiền sử dụng đất
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, trong văn bản khẩn số 148/2025 gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, HoREA đã kiến nghị bổ sung quy định miễn tiền sử dụng đất bổ sung cho doanh nghiệp không có lỗi, nhằm gỡ vướng pháp lý hàng trăm dự án đang vướng mắc trên địa bàn thành phố.
Theo lý giải của HoREA, theo điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, đang tạo ra một rủi ro khi yêu cầu nộp tiền bổ sung cho thời gian chậm tính tiền đất nhưng chưa phân định rõ trách nhiệm của doanh nghiệp.
Việc chậm ban hành quyết định giá đất hay điều chỉnh quy hoạch phần lớn thuộc về quy trình hành chính và thẩm quyền của cơ quan Nhà nước. Điều này không nằm trong ý chí và thẩm quyền của doanh nghiệp nên việc yêu cầu doanh nghiệp nộp bổ sung tiền sử dụng đất cho khoảng thời gian này là chưa hợp lý.
Theo đề xuất, HoREA kiến nghị bổ sung Điều 10a vào dự thảo Nghị quyết với nội dung cốt lõi: Người sử dụng đất được coi là không có lỗi nếu tại thời điểm ban hành quyết định giá đất, không có văn bản của cơ quan thẩm quyền xác định lỗi của họ. Trong trường hợp này, doanh nghiệp phải được miễn nộp khoản tiền bổ sung.
Hiệp hội cũng đề xuất cơ chế cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được khấu trừ khoản tiền mà doanh nghiệp đã lỡ nộp bổ sung vào các nghĩa vụ tài chính khác nếu sau đó xác định họ không có lỗi.
Theo thống kê của HoREA, Thành phố Hồ Chí Minh hiện có khoảng 100 dự án bất động sản, nhà ở thương mại đang chờ thông báo tiền sử dụng đất, khoản nộp bổ sung.
Đơn cử, Novaland có 13 dự án, Hưng Thịnh Land có tám dự án hoặc Dự án Tháp quan sát (Empire City) của Liên doanh Công ty liên doanh thành phố Đế Vương (hợp tác giữa Công ty Tiến Phước, Công ty Trần Thái, Keppel Land và Gaw Capital Partners),…
Hiệp hội cho rằng, việc áp dụng quy định này sẽ đặt gánh nặng tài chính lên doanh nghiệp. Về chủ trương này, Ủy ban nhân dân thành phố cũng cho biết, sẽ có kiến nghị Chính phủ tháo gỡ cả khoản tiền bổ sung và tiền phạt chậm nộp để giữ niềm tin cho nhà đầu tư.
Gỡ khó cho doanh nghiệp cổ phần hóa
Cũng liên quan đến chính sách đất đai, HoREA cũng đã có kiến nghị để gỡ vướng mắc của hơn 1.000 doanh nghiệp doanh nghiệp cổ phần hóa có sử dụng đất có nguồn gốc Nhà nước chưa có phương án sử dụng đất được phê duyệt trong giai đoạn 2007–2021.
Nguyên nhân được chỉ ra là hệ thống văn bản hướng dẫn chỉ được hoàn thiện từ Thông tư 03/2021/TT-BTNMT, khiến khoảng thời gian dài trước đó, các chính sách chưa được triển khai thực tế.
Đơn cử như trường hợp của Công ty cổ phần Phát triển Địa ốc Sài Gòn 5. Dù 99,78% cổ phần vẫn thuộc Nhà nước và sẵn sàng thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch mới nhưng nhiều năm nay vẫn không thể triển khai dự án vì không có cơ sở pháp lý để phê duyệt phương án sử dụng đất. HoREA cho rằng điều này vừa gây lãng phí tài sản công, vừa khiến nhiều khu đất “nằm im bất động”.
Theo HoREA, hàng loạt doanh nghiệp cổ phần hóa trong giai đoạn 2007–2021 rơi vào tình trạng “đóng băng” chỉ vì thiếu phương án sử dụng đất được phê duyệt.
Theo đó, việc bổ sung khoản 2a Điều 10 sẽ tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho cả doanh nghiệp và cơ quan quản lý, giúp đất đai được đưa vào khai thác thay vì bị bỏ hoang.
Theo đó, HoREA đề xuất cho phép các doanh nghiệp cổ phần hóa được rà soát và lập phương án sử dụng đất trong thời hạn 24 tháng từ khi Nghị quyết có hiệu lực.
Doanh nghiệp được xem xét chuyển mục đích sử dụng đất nếu phù hợp quy hoạch, đồng thời thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Trường hợp không thực hiện trong thời hạn nêu trên, Nhà nước có thể thu hồi đất theo quy định. HoREA cho rằng, đây là giải pháp hài hòa giữa bảo toàn tài sản công và bảo đảm quyền khai thác hợp pháp của doanh nghiệp sau cổ phần hóa.
