Tuy nhiên, thực tế triển khai vẫn còn nhiều bất cập, vướng mắc cần tháo gỡ, nhất là đối với các đô thị lớn, nhu cầu giao dịch nhiều như Thành phố Hồ Chí Minh.
Nhiều dự án có tiền sử dụng đất lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng, dù được giao đất nhiều năm nhưng doanh nghiệp vẫn không thể triển khai bởi chờ thành phố công bố tiền sử dụng đất.
Doanh nghiệp gặp khó vì chính sách
Mới đây, Công ty TNHH Lotte Properties HCMC thuộc Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) đã gửi văn bản đến Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thông tin về việc chấm dứt đầu tư dự án tại khu đô thị Thủ Thiêm.
Theo đó, lý do là vì dự án được giao đất từ năm 2017 nhưng đến tháng 6/2025 doanh nghiệp mới nhận được thông báo về số tiền sử dụng đất là 16.190 tỷ đồng.
Ngoài ra, còn bị phạt số tiền chậm nộp (5,4%) theo Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khiến tổng vốn đầu tư thực tế sẽ cao hơn rất nhiều so với con số trên.
Ông Jun Sung Ho, Tổng Giám đốc công ty nêu trong văn bản gửi thành phố:
Căn cứ tình hình thực tế, sau khi xem xét và cân nhắc toàn diện, công ty không thể tiếp tục triển khai dự án, bao gồm cả việc thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất; đồng thời, đề nghị chấm dứt hợp đồng thực hiện dự án đã ký kết với thành phố và hoàn trả quyết định giao, cho thuê do Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành ngày 24/8/2022.
Tương tự, mới đây, Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát cũng nhận được thông báo từ Chi cục Thuế Khu vực II yêu cầu phải nộp 1.300 tỷ đồng tiền sử dụng đất của dự án Khu nhà ở cao tầng Phú Mỹ (Quận 7 cũ); trong đó, tiền sử dụng đất phải đóng là hơn 929 tỷ đồng và khoản tiền chậm nộp tiền sử dụng đất là hơn 400 tỷ đồng.
400 tỷ đồng này được thu theo tỷ lệ 0,03% trên 929 tỷ đồng tính từ tháng 7/2021 (thời điểm Ủy ban nhân dân thành phố có quyết định cho phép công ty sử dụng đất) đến tháng 6/2025.
Trong văn bản gửi Ủy ban nhân dân thành phố và các cơ quan chức năng về nội dung này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng:
Việc cơ quan thuế ban hành yêu cầu khoản nộp này đối với doanh nghiệp chậm nộp tiền sử dụng đất có dấu hiệu chưa đúng quy định của pháp luật hiện hành, bởi trước đó, doanh nghiệp chưa nhận được thông báo của cơ quan thuế thì không có cơ sở để tính việc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính được.
Cần những điều chỉnh kịp thời
Theo Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Bùi Minh Thạnh, thực tế, thời gian qua, Luật Đất đai 2024 và các nghị định liên quan đã kịp thời tháo gỡ nhiều vướng mắc về công tác xác định giá đất cụ thể, góp phần giải phóng nguồn lực đất đai, tạo đà phát triển cho các doanh nghiệp bất động sản, tăng nguồn thu ngân sách.
Tuy nhiên, điểm vướng lớn nhất cần tháo gỡ cho các dự án là thời điểm xác định giá đất cụ thể trong quá khứ. Công tác này đang gây nhiều khó khăn khi các sở, ngành gặp khó trong việc thu thập thông tin cũ để xác định giá đất do thời gian thực hiện đã quá lâu (trước Luật Đất đai 2013).
Trong khi đó, điều 63 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai yêu cầu xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) với các khu đất Nhà nước giao, cho thuê trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực.
Hệ quả của vấn đề này khiến hàng trăm dự án bị đình trệ, chậm tiến độ (theo thống kê, thành phố hiện có khoảng 100 trường hợp).
Để tháo gỡ khó khăn, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà giao Bộ Nông nghiệp và Môi trường và các bộ, ngành liên quan sửa đổi, bổ sung điều 63 của Nghị định 102/2024/NĐ-CP theo hướng:
Đối với những trường hợp phải xác định theo phương pháp hệ số K thì áp dụng bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực tại thời điểm ban hành quyết định giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất nhân với hệ số K ban hành năm 2015.
Điều chỉnh này sẽ bảo đảm phù hợp với giá thị trường và hài hòa lợi ích của các bên, đồng thời không gây thất thoát, tăng nguồn thu ngân sách từ đất đai.
Được biết, năm 2024, thành phố có nguồn thu từ đất đai là hơn 25.300 tỷ đồng, tăng 46,8% so với năm 2023. Nếu các nguồn lực được giải phóng, mục tiêu thu hơn 86.000 tỷ đồng từ việc xác định giá đất từ hàng trăm dự án là hoàn toàn khả thi.
Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng: Với những điểm mới trong Nghị quyết 68-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân, chính sách doanh nghiệp tự khai, tự nộp tiền sử dụng đất là có tính khả quan.
Công tác thẩm định giá hiện nay vẫn đang thực hiện với độ trễ rất lớn khiến các nhà đầu tư, doanh nghiệp bức xúc, vuột mất nhiều cơ hội trong kế hoạch, chiến lược kinh doanh của mình.
Các chuyên gia, doanh nghiệp cũng nhận định: Công tác tổ chức xác định giá đất chậm trễ là một trong những điểm nghẽn lớn trong quá trình phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và các đô thị trên cả nước nói chung.
Hàng trăm dự án “đóng băng” trên thị trường cũng đồng nghĩa với việc các khó khăn về dòng vốn, sản phẩm cung cấp ra thị trường gần như đứng im.
Từ ngày 1/1/2026, thành phố sẽ bắt đầu thực hiện triển khai bảng giá đất mới. Doanh nghiệp và người dân kỳ vọng những tín hiệu tích cực từ chính sách mới này.
Các chuyên gia cho rằng: Quá trình khảo sát, xây dựng bảng giá cần công khai dữ liệu, lấy ý kiến rộng rãi các đối tượng để bảng giá có tính khả thi cao nhất, phản ánh đúng bản chất, thực tế của thị trường đất đai, tạo điều kiện cho các tầng lớp, đối tượng đều có thể tiếp cận.
Luật mới quy định bảng giá đất được cập nhật hằng năm, cùng với đó là việc vận dụng cơ chế hệ số K để điều chỉnh theo biến động, tránh tình trạng bảng giá thì đứng yên trong khi đất thực tế lại “nhảy múa”, gây tác động tiêu cực đến thị trường.
