Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Chi nhánh Khu vực 2 (Thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai) vừa yêu cầu các tổ chức tín dụng trên địa bàn tạm dừng việc cho vay thanh toán tiền đặt cọc theo các “văn bản thỏa thuận” ký với đơn vị môi giới bất động sản. Thời gian qua đã xuất hiện nhiều phản ánh từ người dân về việc một số ngân hàng thương mại giải ngân khoản vay để khách hàng thanh toán tiền đặt cọc thông qua các thỏa thuận dân sự với các công ty tư vấn hoặc môi giới bất động sản.
Tín dụng đi quá nhiều vào "lướt sóng"
Theo NHNN Chi nhánh Khu vực 2, hình thức này tiềm ẩn rủi ro cho cả người vay và hệ thống tín dụng, bởi các “văn bản thỏa thuận” không có giá trị pháp lý như hợp đồng mua bán, trong khi khoản tiền đặt cọc thường có giá trị lớn và dễ phát sinh tranh chấp.
Dẫn thí dụ cho ý kiến này, NHNN Chi nhánh Khu vực 2 cho biết, Tòa án nhân dân Khu vực 7 Thành phố Hồ Chí Minh vừa tuyên bản án (chưa có hiệu lực do có kháng nghị, kháng cáo), khẳng định các nội dung về tiền đặt cọc, tiến độ, thời hạn, phương thức nộp và xử lý tiền cọc trong “văn bản thỏa thuận” giữa khách hàng và môi giới là trái quy định pháp luật, nên văn bản này bị vô hiệu theo Điều 117 và 123 Bộ luật Dân sự 2015.
Ngày 7/1/02025, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đã xử phạt một công ty môi giới vì kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện. Ngày 10/10/2025, Sở tiếp tục ra văn bản yêu cầu các doanh nghiệp không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán hay chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng.
Trước đó, Sở Xây dựng Bình Thuận cũng từng có văn bản yêu cầu chấn chỉnh, nghiêm cấm các hình thức “giữ chỗ”, “đặt chỗ” hay ký kết hợp đồng với đơn vị môi giới khi bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch.
Nêu quan điểm về vấn đề này, tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, đây là động thái điều chỉnh, kiểm soát lại dòng vốn vào bất động sản, trong ngắn hạn, những dự án mở ra phục vụ nhu cầu các nhà đầu tư đón sóng sẽ gặp khó khăn.
Ông Hiển phân tích, tăng trưởng tín dụng chín tháng năm 2025 đạt khoảng 13%, trong khi vốn chảy vào bất động sản lại vượt gần 20%, tập trung mạnh vào tháng 8 và 9. Tuy nhiên, lượng tiền lớn này không tạo được thanh khoản tương ứng, phản ánh sự méo mó trong phân bổ nguồn vốn và hiệu quả sử dụng tín dụng. Nhà nước nhận thấy tín dụng đã được bơm ra mạnh nhưng không giúp phục hồi sức cầu thật, từ đó cần can thiệp để cân bằng lại dòng chảy tài chính.
“Nguyên tắc thông thường của thị trường là người mua hoặc nhà đầu tư phải có ít nhất 30% vốn tự có, phần còn lại do ngân hàng hỗ trợ. Việc xuất hiện tình trạng cho vay cả khoản tiền đặt cọc cho thấy tín dụng đã đi quá xa khỏi chức năng vốn có. Khi giá bất động sản bị đẩy lên vượt giá trị thật, nhà đầu tư lướt sóng không kịp xoay vòng vốn, hệ quả là rủi ro dồn ngược về hệ thống ngân hàng và toàn bộ thị trường”, TS Đinh Thế Hiển nhận định.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng Hải, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội các Nhà đầu tư tài chính Việt Nam (VAFI) cho rằng, biện pháp của NHNN Khu vực 2 giúp ngăn tình trạng người mua nhà lạm dụng đòn bẩy tài chính, thậm chí đầu tư kiểu “tay không bắt giặc”, tiềm ẩn rủi ro lớn cho cả bên vay và hệ thống ngân hàng.
Ông Hải phân tích, giá nhà và bất động sản hiện đã ở mức rất cao nên việc vay nợ quá nhiều để đầu tư là không phù hợp. Với lĩnh vực có tính chu kỳ và rủi ro như bất động sản, người mua cần có ít nhất 70% vốn tự có để bảo đảm an toàn tài chính. Khi phải đi vay để thanh toán cả khoản tiền đặt cọc, rủi ro mất khả năng chi trả hoặc thua lỗ sẽ gia tăng đáng kể, đẩy hệ thống tín dụng vào thế dễ tổn thương.
Mâu thuẫn từ chính các ngân hàng
Ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho biết, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, các dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được huy động vốn từ người mua khi đã đủ điều kiện mở bán và được cơ quan quản lý xây dựng xác nhận. Việc huy động vốn dưới hình thức đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện là trái quy định pháp luật.
Ông Hùng nhận định, có nhiều người đặt cọc sớm để mua với giá thấp, sau đó bán lại suất hưởng chênh lệch, thậm chí đẩy giá lên để kiếm lợi. Đây là biểu hiện của đầu cơ, làm méo mó thị trường.
Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản hiện nay chủ yếu dựa vào nguồn vốn ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, thực trạng này còn đang thể hiện một nghịch lý, quá nhiều người có thể dễ dàng vay ngân hàng để đặt cọc đầu cơ, trong khi những người thật sự cần vốn để mua nhà lại gặp vô vàn khó khăn.
Đáng chú ý, khi được hỏi về nguyên nhân, phần lớn câu trả lời đều xoay quanh thực tế rằng các ngân hàng không thể tăng trưởng tín dụng bằng mọi giá. Mọi khoản vay đều phải đáp ứng các điều kiện chặt chẽ nhằm bảo đảm chất lượng tín dụng và kiểm soát rủi ro nợ xấu, khiến dòng vốn hướng đến nhu cầu ở vẫn chưa được khai thông như kỳ vọng.
Có ý kiến cho rằng, hiện nay, việc thẩm định khoản vay của ngân hàng không chỉ dựa trên bảng lương, mà nên xem xét cả các yếu tố như hóa đơn điện, nước và dữ liệu tiêu dùng, nhằm đánh giá chính xác hơn năng lực tài chính của người vay.
Ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, nhận định tín dụng bất động sản hiện tăng nhanh hơn nhiều so tốc độ tăng trưởng chung của nền kinh tế, đi ngược với nguyên tắc dòng vốn phải ưu tiên cho sản xuất và các lĩnh vực tạo giá trị thật. Ông Hùng cho rằng, dòng tiền đang chủ yếu quay vòng trong nội bộ thị trường: ngân hàng cho vay chủ đầu tư xây dự án, rồi tiếp tục cho người mua vay để mua chính sản phẩm đó; sau đó, chủ đầu tư lại dùng nguồn thu để triển khai dự án mới.
Vòng quay khép kín này tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là khi quy mô tín dụng bất động sản đã lên tới khoảng 4 triệu tỷ đồng, chưa tính phần nợ trái phiếu doanh nghiệp. Việc xác định rõ dòng vốn đang chảy vào đâu, bao nhiêu trong đó phục vụ nhu cầu ở thật và bao nhiêu dành cho đầu cơ, là điều cần thiết để bảo đảm an toàn cho cả thị trường lẫn hệ thống tài chính.
Câu hỏi đặt ra là liệu sức ép kép mà các ngân hàng đang gánh, vừa phải bảo đảm lợi nhuận, vừa phải duy trì an toàn tín dụng, có thật sự phản ánh đúng bản chất vấn đề hay không, bởi lẽ phía sau đó còn là câu chuyện của cơ chế quản lý rủi ro, định hướng dòng vốn và trách nhiệm trong việc dẫn dắt thị trường phát triển lành mạnh.
