Từ vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất tại Thủ Thiêm
Tính đến nay, cả hai doanh nghiệp còn lại trúng đấu giá đất Thủ Thiêm vẫn chưa nộp các loại tiền theo quy định vào ngân sách TP Hồ Chí Minh. Trước đó, vào tháng 12/2021, Công ty cổ phần Dream Republic và Công ty cổ phần Sheen Mega đã trúng đấu giá 8.000 tỷ đồng để có quyền sử dụng hai lô đất số 3-5 (diện tích 6.446m2) và lô đất số 3-8 (diện tích 8.568,1m2) tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, cao hơn khoảng 5 lần so giá khởi điểm.
Trước tình hình đó, Chi cục Thuế TP Thủ Đức đã phải ra lệnh cưỡng chế trích tiền từ tài khoản của hai doanh nghiệp nêu trên, thu tiền về ngân sách, nhưng các tài khoản trống rỗng. Phó Cục trưởng Thuế TP Hồ Chí Minh Thái Minh Giao cho biết, đến ngày 6/7 tới, nếu hai doanh nghiệp vẫn không nộp đủ tiền, cơ quan chức năng TP Hồ Chí Minh sẽ hủy kết quả đấu thầu. Khi đó, hai đơn vị sẽ mất 300 tỷ đồng tiền cọc, trong đó, 115,69 tỷ đồng của Dream Republic và 203,755 tỷ đồng của Sheen Mega.
Trước đó, hai doanh nghiệp cũng từng đề xuất phương án thanh toán tiền sử dụng đất thành sáu đợt, từ tháng 4 đến tháng 9, nhưng không được chấp thuận. Do đó, hai đơn vị xin nộp 100 tỷ đồng trước ngày 30/4 và cam kết hoàn thành thanh toán phần còn lại trong vòng 180 ngày kể từ ngày thông báo nộp tiền sử dụng đất, trễ nhất ngày 6/7. Tuy nhiên, hiện cơ quan thuế thành phố chưa nhận được khoản tiền nào.
Theo Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, kể cả khi kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm bị hủy bỏ, giá đất khu vực này cũng đã bị đẩy lên mức cao hơn, gây bất lợi cho các dự án đã được chấp thuận, chưa nộp tiền sử dụng đất hoặc sẽ thực hiện thu hồi đất để giải phóng mặt bằng. Thậm chí, vụ việc này gây tâm lý e ngại cho cán bộ chịu trách nhiệm thẩm định giá đất các dự án trước đó, do lo lắng làm thất thoát ngân sách nhà nước; đồng thời, gây khó khăn cho địa phương khi tổ chức những phiên đấu giá đất tiếp theo.
Trên thực tế, TP Hồ Chí Minh rất kỳ vọng vào việc đấu giá đất sẽ mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách. Mới đây nhất, trong kế hoạch huy động vốn thực hiện dự án đường vành đai 3, cơ quan chức năng thành phố đã rà soát, xác định hơn 500ha đất dự kiến sẽ đấu giá quyền sử dụng đất, thu về khoảng 27.000 tỷ đồng. Các quỹ đất còn lại, thành phố sẽ tiếp tục rà soát, xác định cụ thể, chính xác diện tích, vị trí, đề xuất điều chỉnh quy hoạch bảo đảm tính khả thi để tạo nguồn vốn.
Đầu năm 2021, UBND TP Hồ Chí Minh cũng đã phê duyệt đề án quản lý và phương hướng sử dụng đất hiệu quả trên địa bàn. Trong đề án, thành phố sẽ nghiên cứu triển khai việc thu hồi đất theo quy hoạch với vai trò chủ đạo của tổ chức phát triển quỹ đất, hoạt động như một doanh nghiệp nhà nước nhằm đưa cơ chế nhà nước thu hồi đất gần với cơ chế thị trường. Trong đó, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thể hiện được nguyên tắc chia sẻ lợi ích giữa các bên liên quan. Việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện chủ yếu bằng phương thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất đã thu hồi theo quy hoạch.
Theo PGS, TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, rõ ràng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã và đang mang lại lợi ích cho cả ba bên bao gồm: Ngân sách nhà nước tăng, người dân được hưởng lợi từ hạ tầng các dự án, doanh nghiệp thì có thể phát triển kinh tế mạnh mẽ từ việc khai thác giá trị của các khu đất trúng đấu giá.
Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh Phan Văn Mãi nhận định: “Việc khai thác các quỹ đất dọc tuyến sau khi đường vành đai 3 được đưa vào vận hành tạo nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương, phục vụ tái đầu tư, phát triển thành phố giai đoạn tới”.
Bảo đảm đấu giá quyền sử dụng đất chặt chẽ, đúng mục đích
Giám đốc Công ty Thẩm định giá Hoàng Gia (quận 1) Phạm Thị Bình nhận định, với quy định hiện hành, doanh nghiệp vừa thành lập một thời gian ngắn, số vốn hạn chế, nhưng vẫn có thể tham gia đấu giá lô đất trị giá hàng nghìn tỷ đồng. Đặc biệt, thiếu sót của Luật Đấu giá là áp dụng chung các loại tài sản trong khi quyền sử dụng đất là đất công cần có quy định riêng. “Nhà đầu tư cần môi trường đấu giá minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh..., nên cần luật hóa các quy định sớm nhất”, bà Bình đưa ra quan điểm.
Trao đổi với Thời Nay, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, Luật Đấu giá năm 2016 quy định chưa rõ về năng lực tài chính của doanh nghiệp tham gia đấu giá. Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản (Sở Tư pháp TP Hồ Chí Minh) đã ban hành Quy chế đấu giá, yêu cầu doanh nghiệp tham gia đấu giá phải có cam kết năng lực tài chính bằng văn bản, nhưng việc này còn nặng tính hình thức. Mặt khác, cũng cần xem xét cách tính giá khởi điểm đã sát với giá thực tế hay chưa? Ngoài ra, việc thời gian từ khi đấu giá đất đến khi hết hạn nộp tiền trúng đấu giá là khá dài (180 ngày), có thể bị các doanh nghiệp tham gia đấu giá thực hiện các ý đồ như “thổi giá” bất động sản để tăng giá trị cổ phiếu, cơ cấu lại khoản nợ trong các ngân hàng, bán hàng tồn đọng…
Cuối tháng 5 vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành công văn gửi UBND các tỉnh, thành phố trên cả nước; đầu tháng 6, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đã có văn bản nhận định các vấn đề cần chú ý và hoàn thiện cơ chế để việc đấu giá đất được thực hiện tốt hơn, nhất là khi đấu giá những khu đất “vàng”, chống thất thu ngân sách nhà nước.
Về phía TP Hồ Chí Minh, UBND thành phố cũng vừa có văn bản giao Sở Tư pháp rà soát, tham mưu việc sửa đổi, bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, bảo đảm chặt chẽ, đúng pháp luật. Giao Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Sở Tài chính tham mưu việc xác định giá khởi điểm quyền sử dụng đất sát với thị trường. Tăng cường kiểm tra, thanh tra việc chấp hành pháp luật trong việc đưa tài sản ra đấu giá, tổ chức xác định giá khởi điểm tài sản đấu giá và tổ chức, doanh nghiệp thẩm định giá, xử lý nghiêm theo quy định đối với hành vi vi phạm, tiếp tay, bao che cho hành vi vi phạm về đấu giá tài sản và thẩm định giá.
Cục trưởng công tác phía nam (Bộ Tư pháp) Nguyễn Thanh Bình cho hay, sau những vấn đề phát sinh qua vụ đấu giá quyền sử dụng đất ở khu đô thị Thủ Thiêm liên quan trực tiếp đến giá khởi điểm, điều kiện tham gia và năng lực tài chính của người tham gia được quy định bởi pháp luật về đất đai, không điều chỉnh bởi Luật Đấu giá. Hiện, Bộ Tư pháp đã rà soát, kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường bổ sung hoàn thiện quy định liên quan về năng lực tài chính doanh nghiệp, thời gian gia hạn nộp tiền trúng giá, chế tài xử lý doanh nghiệp hủy cọc. Các địa phương cũng cần tăng cường hơn vai trò, trách nhiệm trong lựa chọn tổ chức đấu giá, phê duyệt phương án đấu giá, xác định giá khởi điểm.
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Phan Đức Hiếu cho rằng, cần thiết hoàn thiện khung pháp lý nhưng đừng đặt mục tiêu quá hẹp mà nghiên cứu mở rộng quan điểm, tìm ra công cụ có đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý nhằm tăng giá trị đấu giá chứ không chỉ chăm chăm số tiền thu được. Đặc biệt, phải hết sức cân nhắc tính khả thi, như việc kiểm tra năng lực tài chính của nhà đầu tư như thế nào vì vấn đề này không dễ. Hạn chế can thiệp quá sâu khâu đầu vào mà cần hậu kiểm.
Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh Nguyễn Toàn Thắng cho hay, để triển khai có hiệu quả Luật Đấu giá tài sản, Chỉ thị số 40/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá tài sản, Công điện số 1767/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua và khắc phục các bất cập, hạn chế, tạo chuyển biến tích cực trong hoạt động giá tài sản, Thành ủy thành phố đã yêu cầu UBND thành phố phải có những giải pháp cụ thể để khắc phục, chấn chỉnh.
