Nửa đầu năm 2025, thị trường M&A tại Việt Nam ghi nhận sự sôi động trở lại sau thời gian trầm lắng. Dòng vốn dịch chuyển mạnh mẽ, lan rộng sang nhiều lĩnh vực chủ chốt. Theo số liệu từ Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia, năm 2024 có 197 vụ M&A, với công nghiệp, bất động sản, năng lượng và khoáng sản chiếm tỷ trọng lớn.
Đặc biệt, số vụ M&A trong ngành năng lượng và khoáng sản tăng mạnh, phản ánh xu hướng chuyển dịch nguồn lực sang các ngành có giá trị dài hạn, trong khi dịch vụ giảm đáng kể. Tuy nhiên, nếu xét về quy mô và giá trị thương vụ, bất động sản vẫn là “quán quân”, đóng vai trò động lực chính cho đà tăng trưởng của thị trường M&A.
“Tỉnh thức sau giấc ngủ đông”
Tại miền bắc, Sun Group quay lại thị trường nhà ở Thủ đô với dự án Feliza Suites, gần 1.700 căn hộ tại phường Cầu Giấy (sau khi HĐQT CTX Holdings chuyển nhượng toàn bộ dự án "khu đất vàng" này vào cuối tháng 5). Sunshine Group cũng liên tục nhận thêm các dự án, bao gồm khu đô thị nhà vườn sinh thái tại Văn Giang, Hưng Yên và một tổ hợp 8.000 căn hộ ở cùng khu vực.
Tương tự, Vinaconex ITC vừa đón các cổ đông lớn, gồm MIK Group, để phát triển khu đô thị du lịch Cái Giá (Cát Bà Amatina). Trong khi đó, Capitaland đã khởi công dự án nhà ở thấp tầng tại Ocean Park 3 với tổng vốn đầu tư 800 triệu USD và kỳ vọng tăng gấp đôi vốn đầu tư tại Việt Nam trong 5 năm tới thông qua hợp tác với Vinhomes.
Tại miền nam, các thương vụ M&A đáng chú ý bao gồm Capitaland mua dự án tại Bình Dương từ Becamex IDC trị giá 553 triệu USD, Nishi Nippon Railroad mua 25% cổ phần dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long và nhóm Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development hợp tác với Kim Oanh Group phát triển dự án The One World. Keppel Land cũng thoái toàn bộ cổ phần tại Palm City cho Công ty CP Gateway Thủ Thiêm với giá trị hơn 2.600 tỷ đồng.
Bên cạnh những thương vụ M&A đã thành công, các quỹ đầu tư lớn từ Singapore, điển hình là CapitalLand, đang đặt cược lớn vào thị trường Việt Nam với cam kết đầu tư khoảng 5 - 7 tỷ USD. Các nhà đầu tư từ Thụy Điển cũng không đứng ngoài cuộc, khi lên kế hoạch phát triển cơ sở sản xuất trị giá một tỷ USD tại Bình Định. Gần đây, một sự hợp tác chiến lược giữa Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc và Tập đoàn Trump đã được công bố, nhằm quản lý các dự án sân golf tại Hưng Yên, đánh dấu bước tiến quan trọng trong mối quan hệ hợp tác quốc tế.
Thực tế, dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản ngày càng có xu hướng tăng mạnh. Nếu như trước đây, tỷ trọng FDI vào lĩnh vực này chỉ dao động từ 16 - 18% thì trong sáu tháng đầu năm nay, tỷ trọng này đã đạt tới 24%, cho thấy sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam đối với các nhà đầu tư quốc tế.
Theo nhận định của bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng phòng Dịch vụ tư vấn đầu tư của Savills Hà Nội, thị trường M&A bất động sản tại Việt Nam đã có những dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ từ cuối năm ngoái đến nay. Sự thay đổi này bắt nguồn từ việc các Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản mới chính thức có hiệu lực, mở ra một môi trường pháp lý minh bạch và ổn định hơn. Điều này không chỉ giúp các nhà đầu tư cảm thấy an tâm mà còn tạo động lực mạnh mẽ để các thương vụ M&A diễn ra suôn sẻ và thuận lợi hơn bao giờ hết.
Báo cáo mới nhất của Đất Xanh Services cũng chỉ ra, các chủ đầu tư đang bước vào mùa triển khai dự án, tích cực đẩy mạnh hoạt động đầu tư và M&A quỹ đất. Nhiều chủ đầu tư, sau thời gian tái cấu trúc, đã chuẩn bị sẵn sàng để quay lại với những chiến lược đầu tư mạnh mẽ, bắt kịp đà phục hồi của thị trường.
Đưa ra nhận định tích cực, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng, thị trường M&A bất động sản đang đứng trước cơ hội lớn để bứt phá khi ngày càng có nhiều doanh nghiệp mới nổi tham gia với nền tảng tài chính mạnh mẽ và chiến lược đầu tư rõ ràng. Vì vậy, trong thời gian tới, thị trường sẽ chứng kiến những chuyển động mạnh mẽ hơn khi các doanh nghiệp đồng loạt tung ra các dự án, tạo ra "điểm kích nổ" làn sóng M&A mạnh mẽ trong nửa cuối năm.
Chưa thể thật sự bùng nổ
Đồng tình với quan điểm chu kỳ hồi phục đã tạo điều kiện thuận lợi cho giá trị tài sản tăng trưởng, kích thích thanh khoản nhưng ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Sohovietnam vẫn cho rằng, thị trường M&A bất động sản chưa thật sự bùng nổ do vẫn tồn tại những rào cản lớn. Vướng mắc pháp lý là một trong những yếu tố chính khi nhiều dự án chưa được giải quyết, làm giảm nguồn cung sẵn sàng chuyển nhượng.
Thêm vào đó, vấn đề định giá cũng tiếp tục là rào cản đáng kể khi nhiều chủ đầu tư đặt kỳ vọng quá cao về mức giá so với giá trị thực tế và tiềm năng phát triển của dự án, khiến quá trình đàm phán dễ rơi vào bế tắc. Bên cạnh đó, chi phí đất đai cũng là một yếu tố khó lường khi chính sách định giá và cơ chế tính tiền sử dụng đất liên tục thay đổi, tạo ra rủi ro không nhỏ cho các nhà đầu tư.
Thực tế, không ít thương vụ tưởng chừng là “bom tấn” nhưng lại thành “bom xịt” do bên bán “hét giá” quá cao khiến nhà đầu tư chùn bước. Chẳng hạn như trường hợp Công ty TNHH MTV Hàm Rồng chào bán Dự án Khu phức hợp căn hộ thương mại Sài Gòn - Thuận An (Sai Gon - Thuan An Central, tỉnh Bình Dương cũ) với mức giá 900 tỷ đồng.
Dù thu hút sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp lớn như Tập đoàn Hà Đô, Phú Đông Group, MIK Group, Khải Hoàn Land... hầu hết các nhà đầu tư đều quyết định "rút lui" vì mức giá đưa ra "trên trời". Tương tự, dự án Charmington Dragonic (TP Hồ Chí Minh) do Công ty TTC Land chào bán cũng được nhiều nhà đầu tư liên hệ để thương thảo M&A, nhưng mức giá 1.200 tỷ đồng mà chủ đầu tư đưa ra đã khiến họ phải "rút lui", vì mức giá này quá cao so với kỳ vọng và giá trị thực tế của dự án.
Đặc biệt, cả hai dự án này đều chỉ ở trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý và chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Lý giải nguyên nhân của tình trạng “hét giá”, nhiều doanh nghiệp cho rằng, mức giá cao mà các đơn vị đưa ra chủ yếu xuất phát từ tâm lý của bên sở hữu. Theo đó, họ thường tính toán cả tiền lãi vay ngân hàng đã chi trả trong suốt quá trình đầu tư quỹ đất vào giá bán, làm giá trị thực tế của dự án bị đẩy lên cao hơn so với thị trường.
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP Hồ Chí Minh cho rằng, hiện nay, tiền mua quỹ đất và tiền sử dụng đất phải đóng gần như tương đương nhau. Tuy nhiên, doanh nghiệp không thể dự đoán chính xác mức tiền sử dụng đất mà chính quyền địa phương sẽ thẩm định, điều này tạo ra sự không chắc chắn trong việc tính toán phương án phát triển dự án.
Vị lãnh đạo này cho biết, có trường hợp hai dự án chung cư cách nhau chỉ vài trăm mét, cùng được cấp phép và xác định tiền sử dụng đất vào cùng thời điểm, nhưng mức giá tiền sử dụng đất lại chênh lệch rõ rệt: Một dự án có mức đóng là 20,5 triệu đồng/m2, trong khi dự án còn lại lên tới 42 triệu đồng/m2. Điều này sẽ khiến doanh nghiệp chịu mức giá cao hơn khó tiêu thụ sản phẩm.
“Nếu như trước đây doanh nghiệp ít quan tâm đến tiền sử dụng đất vì mức thẩm định khá ổn định và hợp lý thì ở thời điểm hiện tại, đây lại đang trở thành yếu tố quan trọng nhất, quyết định tâm lý của nhà đầu tư”, vị lãnh đạo này cho biết.
Nhìn chung, M&A dự án tăng nhiệt sẽ là một tín hiệu tốt với thị trường, có thể giúp nguồn cung tăng mạnh. Tuy nhiên, nếu nguồn cung dồi dào mà giá nhà vẫn neo ở mức cao cũng sẽ khó giải quyết được vấn đề nhà ở. Doanh nghiệp muốn phát triển nhà ở vừa túi tiền lại gặp khó khi chi phí đầu vào tăng cao. Để giải quyết thật sự vấn đề nhà ở, cần phải có những giải pháp đồng bộ về chi phí và chính sách hỗ trợ phù hợp, đặc biệt là vấn đề giá đất và chi phí sử dụng đất - yếu tố chiếm phần lớn trong tổng chi phí xây dựng.
