1. Kể từ khi khái niệm "khu đô thị mới" chính thức được xác định trong văn bản quy phạm pháp luật (Nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 8/7/1999 của Chính phủ) cho đến nay, các khu đô thị mới đã có sự phát triển vượt bậc, góp phần quan trọng vào tiến trình đô thị hóa. Từ những khu đô thị mới thí điểm đầu tiên được đầu tư xây dựng vào thập niên 90 của thế kỷ 20 như Phú Mỹ Hưng (TP Hồ Chí Minh) hay Linh Đàm (Hà Nội), đến năm 2020, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước đã có hơn 5.000 dự án khu nhà ở, khu đô thị mới. Các khu đô thị mới hình thành đã góp phần đáng kể trong tạo lập diện mạo mới cho đô thị, tăng trưởng kinh tế, phân bố dân cư và từng bước xây dựng mô hình sống mới, có chất lượng cao cho người dân theo hướng hiện đại.
Tuy nhiên việc đầu tư phát triển các khu đô thị mới đã và đang bộc lộ nhiều tồn tại, bất cập từ khâu quy hoạch, đến việc bảo đảm đầu tư hạ tầng, bảo đảm các dịch vụ thiết yếu và công tác quản lý hành chính. Vấn đề thiếu trường học, cơ sở khám, chữa bệnh, địa điểm sinh hoạt công cộng, nạn quá tải hạ tầng, ô nhiễm môi trường đã xuất hiện ngày càng nhiều tại các khu đô thị mới, gây ảnh hưởng đời sống của người dân tại khu vực đô thị và cả khu vực lân cận.
2. Một trong các nguyên nhân chính là chúng ta chưa định hình được mô hình phát triển khu đô thị mới phù hợp. Thời gian qua, tư duy phát triển còn nặng về coi trọng mục tiêu kinh tế, coi trọng việc tạo lập nhà ở, phát triển thị trường bất động sản hơn là bảo đảm tạo dựng môi trường sống bền vững, chất lượng sống tốt cho cư dân. Mật độ xây dựng cao, số lượng căn hộ trên một đơn nguyên quá lớn, tường rào khép kín, nhiều khu đô thị phát triển trên khu vực đất nông nghiệp, riêng rẽ, thiếu kết nối các khu vực đô thị cũ, kiến trúc nhà ở rập khuôn, chưa quan tâm nghiên cứu để phù hợp điều kiện tự nhiên, khí hậu và văn hóa địa phương, điều chỉnh quy hoạch nhiều lần trong một đồ án là hậu quả của lối tư duy nói trên và là những vấn đề đặt ra trong quy hoạch và quản lý quy hoạch phát triển.
Việc không quy định giới hạn quy mô khu đô thị mới dẫn tới nhiều dự án có quy mô đến hàng trăm thậm chí hàng nghìn ha, kéo theo việc tăng quy mô dân số, gây nên tình trạng thiếu chức năng hành chính, sản xuất hoặc thương mại dịch vụ. Phát triển các khu đô thị mới với quy mô quá lớn cũng đòi hỏi tiềm lực tài chính của nhà đầu tư, năng lực tổ chức thi công của các đơn vị triển khai dự án, phạm vi thu hồi đất lớn, tiến độ giải phóng mặt bằng kéo dài ảnh hưởng đến đời sống, sinh hoạt của người dân.
Quy chế quản lý khu đô thị mới ban hành theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP và sau này là Nghị định số 11/2013/NĐ-CP không quy định hình thành bộ máy quản lý hành chính đô thị đi kèm quá trình quy hoạch, đầu tư xây dựng đã tạo ra nhiều khó khăn, lúng túng cho công tác quản lý của chính quyền và nhu cầu hoạt động hành chính của người dân. Do không thực hiện định hình đơn vị hành chính theo quy mô dân số của khu đô thị mới nên trong giai đoạn quy hoạch không bố trí quỹ đất dành cho cơ quan hành chính, trong giai đoạn đầu tư và bố trí dân cư không có sự tham gia ngay từ đầu của tổ chức hành chính sẽ chịu trách nhiệm quản lý đô thị trong tương lai. Đặc biệt đối với khu đô thị mới nằm trên địa bàn của nhiều đơn vị hành chính khác nhau, trong giai đoạn khai thác khó phân định trách nhiệm quản lý về hạ tầng đô thị, trật tự và an ninh đô thị.
3. Thời gian tới, thực hiện những quan điểm chỉ đạo về phát triển đô thị được nêu ra trong Nghị quyết số 06/NQ-TW ngày 24/1/2022 của Bộ Chính trị, đồng thời khắc phục những tồn tại đã nêu trong quá trình đầu tư và phát triển khu đô thị mới, cơ quan chức năng cần sớm tiến hành tổng kết, đánh giá các mô hình phát triển khu đô thị mới ở nước ta trong thời gian qua để lựa chọn các mô hình phát triển phù hợp từng loại đô thị, phù hợp điều kiện sống, văn hóa sinh hoạt của người dân từng khu vực, thích ứng biến đổi khí hậu, phát triển bền vững và hiện đại.
Cùng đó, cần rà soát các văn bản quy phạm pháp luật liên quan quy hoạch, đầu tư, quản lý phát triển các khu đô thị mới, trong đó trọng tâm là xây dựng và ban hành luật về quản lý và phát triển đô thị, xây dựng và chuẩn hóa các quy chuẩn, tiêu chuẩn về khu đô thị mới bảo đảm sự đồng bộ giữa các quy định pháp luật, quy định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, người dân tham gia vào quá trình phát triển.
Bên cạnh đó, cần đổi mới tư duy lý luận, phương pháp quy hoạch, phương thức phát triển đô thị. Hướng tới một quy hoạch tích hợp, đa ngành, có độ linh hoạt cần thiết, có tầm nhìn chiến lược, bền vững. Phát triển khu đô thị mới hiện đại, tiết kiệm tài nguyên, năng lượng, lấy con người và chất lượng cuộc sống làm trung tâm, văn hóa văn minh đô thị làm nền tảng, đáp ứng các tiêu chí: phát triển cá nhân tốt, môi trường xã hội tốt và môi trường tự nhiên tốt.
Các khu đô thị mới có đặc điểm: hình thành "cưỡng bức" trong thời gian ngắn, chỉ vài năm hoặc vài chục năm so với những đô thị hình thành "tự nhiên" hàng trăm năm; cư dân đa dạng văn hóa nhưng phần lớn đều có thu nhập ổn định, một số có cùng ngành nghề, cùng nơi làm việc; hệ thống hạ tầng được đầu tư hiện đại, tiện ích đô thị thuận lợi đòi hỏi nguồn vốn duy tu lớn, chất lượng duy tu cao; yêu cầu ý thức sống trong đô thị cao; bộ máy hành chính hình thành sau khi khu đô thị mới được xây dựng hoàn chỉnh. Đây là những đặc điểm khác biệt của khu đô thị mới so các đô thị phát triển thông thường, trong khi chúng ta vẫn đang sử dụng những quy định về quản lý đô thị chung cho các khu đô thị mới.
