Để các chính sách mới của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được triển khai hiệu quả trong thực tiễn, tạo động lực mới cho phát triển kinh tế - xã hội, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành đã và đang tổ chức triển khai thi hành.
Những tác động tích cực
Tại Hội thảo “Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan” vừa diễn ra ngày 15/8, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đứng ở góc độ đại diện cho nhóm đối tượng phải chịu tác động của các luật mà Quốc hội mới thông qua là doanh nghiệp và người dân đã chia sẻ về những tác động tích cực của 3 bộ luật tới thị trường bất động sản.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, đối với Luật Đất đai, các quy định đã được sửa đổi, bổ sung theo hướng “lấy người dân làm trọng tâm”. Trước thực trạng các khu nhà tái định cư được xây dựng nhưng bị bỏ hoang, Luật Đất đai đã quy định phải bố trí tái định cư xong mới được ra quyết định thu hồi đất.
Ngoài ra, các quy định mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được sửa đổi theo hướng rõ ràng và minh bạch hơn. Nếu như trước đây, rất nhiều người mua nhà phải vất vả, thậm chí phải “xin” để được cấp giấy chứng nhận thì trong Luật Đất đai 2024, trách nhiệm này thuộc về Nhà nước.
Với quy định bảng giá đất mới, giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường, hạn chế động lực đầu cơ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững khi chi phí chuyển nhượng, thuế... tăng cao. Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng hướng đến quyền lợi của người mua nhà khi chính thức cấp chứng nhận quyền sở hữu cho đất chưa có sổ từ sau năm 2014.
Đối với Luật Nhà ở, theo ông Nguyễn Văn Đính, Luật đã được sửa đổi theo hướng mở rộng đối tượng được đầu tư nhà ở xã hội (gồm cả Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài) và cả đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Thông qua đó, phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, hỗ trợ người có thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận các dự án nhà ở giá phù hợp và các chương trình vay vốn ưu đãi.
Đồng thời, Luật có tiêu chuẩn mới về thiết kế, xây dựng và quản lý nhà ở được nâng cao, bảo đảm an toàn và chất lượng sống cho người mua. Đặc biệt, quy định chung cư mini phải đủ điều kiện phòng cháy, chữa cháy và được xem xét cấp sổ hồng sẽ tạo điều kiện thúc đẩy cả về mặt an sinh, an toàn xã hội cho người dân và hỗ trợ phát triển loại hình nhà ở này theo hướng an toàn, bền vững hơn.
Đánh giá về tác động Luật Kinh doanh bất động sản, ông Đính cho biết, môi trường kinh doanh bất động sản sẽ lành mạnh, minh bạch hơn. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, phải hoạt động trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc sàn giao dịch bất động sản. Để hạn chế xảy ra các cơn “sốt” đất nền, gây ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã cấm 105 thành phố, thị xã không được phân lô, bán nền. Với những khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định khu vực chủ đầu tư có thể phân lô tách thửa và chuyển nhượng cho cá nhân tự xây nhà ở.
Đặc biệt, theo Nghị định số 96 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư; số lần giao dịch bị giới hạn dưới 10 lần trong một năm và mỗi hợp đồng không quá 300 tỷ đồng, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, “lướt sóng”, mua đi bán lại nhiều lần để đẩy giá, nhất là với sản phẩm đất nền.
Để hạn chế xảy ra các cơn “sốt” đất nền, gây ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã cấm 105 thành phố, thị xã không được phân lô, bán nền. Với những khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định khu vực chủ đầu tư có thể phân lô tách thửa và chuyển nhượng cho cá nhân tự xây nhà ở.
Quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai góp phần bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.
 |
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tạo ra môi trường kinh doanh lành mạnh, minh bạch hơn. Ảnh: NAM NGUYỄN |
Bảo đảm định giá đất đúng
Mới đây, TP Hồ Chí Minh là thành phố đầu tiên ban hành bảng giá đất, được nhiều người quan tâm, theo quan điểm của ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định mới của Luật Đất đai chỉ phát huy tác dụng khi chính sách khác đi kèm. Thời gian qua, nhiều dự án bất động sản không triển khai được do ách tắc từ công tác định giá đất các địa phương và giá đất được tính từ thời điểm giao đất cho người dân và hoạt động thuê đơn vị định giá cũng không hề dễ, nên việc định giá dễ chậm triển khai.
Do đó, khi làm luật, chúng tôi đã đưa những khó khăn này để vào nghiên cứu, tìm ra giải pháp. Về mặt giá thì phải thực hiện đúng nguyên tắc thị trường thể hiện qua sự thu thập các thửa đất trên địa phương đó, nhằm bảo đảm định giá đất đúng. Đây là vấn đề quan trọng, cần bảo đảm hài hòa, vì giá đất còn để căn cứ thu thuế sử dụng đất của người thuê đất.
Hiện nay nhiều doanh nghiệp và người dân vẫn lo ngại nếu bảng giá tăng quá cao thì tiền đóng thuế sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư về đất, giá nhà, giá thuê nhà và kéo theo đầu vào của các ngành cũng sẽ tăng theo. Trước lo ngại này, ông Đào Trung Chính cho rằng, thuế thu nhập của người dân thì cũng tính theo thu nhập của người dân. Còn về mức thuế đất thì cũng theo Nghị định 103 Bộ Tài chính trình Chính phủ ban hành thì cũng có thay đổi phù hợp với mặt bằng.
Về cơ bản giá mới với tỷ lệ thu mới cũng cần được đánh giá là đã hài hòa hay chưa? Nếu trước đây, mức thu là 50% thì cũng không phải lấy nguyên bảng giá để thu. Thí dụ, đối với Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh thì cũng dựa theo giá thị trường của từng địa phương. Chúng ta phải đánh giá một cách toàn diện về mức giá đấy với thị trường.
Cùng chia sẻ vấn đề bảng giá đất, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, luật mới ban hành, các nghị định hướng dẫn khá chi tiết nhưng vì mới nên các cơ quan và địa phương hiện nay vẫn trong quá trình nghiên cứu thực hiện, không tránh được lúng túng. Vì vậy bảng giá TP Hồ Chí Minh mang tính chưa chính thức, mới là dự thảo.
Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc phổ biến, hướng dẫn thực hiện liên quan giá đất cần sớm có hoạt động tập huấn cho cán bộ chính quyền các địa phương. Ngoài ra, cần bổ sung xây dựng chỉ số giá đất, giá bất động sản, đây sẽ là cơ sở tham chiếu tốt nhất cho việc xác định giá tốt hơn.
