Tại phiên thảo luận ở hội trường sáng 30/10 về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), nhiều đại biểu Quốc hội tập trung góp ý vào các quy định liên quan đến đặt cọc, bảo lãnh trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai và khoản 5% giá trị hợp đồng gắn với việc cấp giấy chứng nhận. Trong đó, đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thu hút nhiều ý kiến trái chiều.
Cần ngăn đầu cơ từ gốc
Thực tế, cơ chế bán nhà ở hình thành trong tương lai cho phép chủ đầu tư huy động nguồn vốn từ khách hàng khi dự án đáp ứng các điều kiện pháp luật, thay vì phải chờ công trình hoàn thành mới được bán. Đây là một kênh bổ sung nguồn lực cho phát triển nhà ở. Tuy nhiên, nếu điều kiện huy động vốn không được kiểm soát chặt, người mua có thể đối mặt với nguy cơ dự án chậm tiến độ, đình trệ hoặc không thể bàn giao như cam kết.
Không chỉ vậy, hoạt động chuyển nhượng hợp đồng trong giai đoạn dự án chưa hoàn thành cũng đặt ra lo ngại về đầu cơ và đẩy giá nhà.
Đại biểu Lê Thanh Hoàn, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Thanh Hóa cho rằng, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể tạo điều kiện cho đầu cơ, thổi giá. Giá căn hộ khi bàn giao có thể cao gấp một đến hai lần giá ban đầu.
Theo đại biểu, đối tượng được chuyển nhượng thực chất là vị trí pháp lý của bên mua trong hợp đồng, bao gồm các quyền và nghĩa vụ liên quan, trong khi căn nhà có thể chưa hiện hữu hoặc chưa được nghiệm thu, bàn giao. Vì vậy, giao dịch này có nguy cơ trở thành công cụ kiếm lời từ chênh lệch giá thay vì phục vụ nhu cầu sở hữu nhà ở.
Người mua ban đầu chỉ cần bỏ ra một phần giá trị căn hộ, sau đó chuyển nhượng hợp đồng khi giá thị trường tăng. Đại biểu phân tích, nếu hoạt động sang tay diễn ra nhiều lần, giá bán có thể liên tục bị đẩy lên. Người mua cuối cùng gánh mức giá cao hơn, khả năng tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu thực tiếp tục bị thu hẹp.
Từ thực tế này, đại biểu Lê Thanh Hoàn đề nghị cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời nghiên cứu lộ trình chỉ bán nhà khi công trình đã hoàn thành.
Ở góc độ bảo vệ người mua, luật sư Thu Hà, Đoàn Luật sư Hà Nội cho rằng, cơ chế bảo lãnh ngân hàng hiện hành chưa thể loại bỏ toàn bộ rủi ro trong giao dịch. Theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, nghĩa vụ tài chính được bảo lãnh bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo thỏa thuận mà chủ đầu tư phải hoàn trả khi không bàn giao nhà đúng cam kết.
Khi chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ này, ngân hàng có trách nhiệm thanh toán thay theo cam kết tại thư bảo lãnh nếu người mua yêu cầu. Tuy nhiên, bảo lãnh không đồng nghĩa ngân hàng có trách nhiệm bảo đảm tiến độ xây dựng hay trực tiếp bàn giao căn nhà cho khách hàng. Phạm vi bảo vệ chủ yếu nằm ở nghĩa vụ tài chính thuộc cam kết bảo lãnh.
Cùng với đề xuất cấm chuyển nhượng, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng, đưa ra hướng tiếp cận quản lý bằng dữ liệu. Theo đó, cần cập nhật bắt buộc từng lần chuyển nhượng lên hệ thống thông tin thị trường bất động sản, gắn với mã định danh điện tử và dữ liệu pháp lý đã được xác thực. Việc thực hiện cần có lộ trình, tránh làm đình trệ các giao dịch hợp pháp khi dữ liệu chưa đồng bộ.
Đại biểu cũng đề nghị quy định rõ tiêu chí về số lượng và tổng giá trị giao dịch đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, tránh tình trạng lợi dụng ngoại lệ để né tránh nghĩa vụ kinh doanh.
Không thể đánh đồng mọi giao dịch với đầu cơ
Ở chiều ngược lại, ông Trần Quốc Dũng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, không đồng tình với phương án cấm chuyển nhượng hợp đồng. Theo ông, kiểm soát đầu cơ là cần thiết, nhưng giải pháp phải bảo đảm quyền tài sản của người dân và khả năng luân chuyển vốn trên thị trường.
Không phải mọi giao dịch chuyển nhượng đều xuất phát từ mục đích đầu cơ. Người mua có thể cần bán lại vì khó khăn tài chính, thay đổi hoàn cảnh gia đình hoặc không còn khả năng tiếp tục thực hiện hợp đồng. Thậm chí, có trường hợp chấp nhận chịu lỗ để thu hồi một phần vốn đã bỏ ra.
Nếu cấm chuyển nhượng trên diện rộng, những nhu cầu chính đáng này có thể bị hạn chế, trong khi hoạt động đầu cơ chưa chắc được loại bỏ. Thay vào đó, ông Dũng đề xuất minh bạch hóa giao dịch, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế đối với lợi nhuận chuyển nhượng và duy trì thanh khoản cho thị trường.
Đồng quan điểm, một chuyên gia bất động sản nhận định hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai làm phát sinh quyền và nghĩa vụ thực tế giữa các bên. Việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định pháp luật là một hình thức định đoạt lợi ích tài sản hợp pháp của người mua.
Theo chuyên gia này, việc hạn chế quyền chuyển nhượng phải có căn cứ rõ ràng, cần thiết và tương xứng với mục tiêu quản lý. Không thể chỉ vì một bộ phận lợi dụng giao dịch để đầu cơ mà áp dụng biện pháp cấm trên diện rộng, ảnh hưởng đến những người có nhu cầu chuyển nhượng chính đáng.
Vấn đề đáng quan tâm hơn, theo đại biểu Nguyễn Văn Huy, Phó Trưởng đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hưng Yên, là tình trạng huy động vốn trái quy định thông qua việc thay đổi tên gọi khoản thu. Không thể chỉ căn cứ vào tên gọi văn bản hay khoản tiền thu được để xác định bản chất giao dịch. Khi dự án không thể triển khai hoặc chưa được phép đưa vào kinh doanh, người mua thường là bên chịu rủi ro lớn nhất.
Đại biểu đề nghị dự thảo luật quy định rõ việc cấm nhận tiền dưới các hình thức đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng nhằm bảo đảm giao dịch khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Mục tiêu là ngăn chặn việc biến tướng các khoản thu để né tránh điều kiện huy động vốn.
Liên quan kiểm soát dòng tiền, đại biểu Tô Ái Vang, Phó Trưởng đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Cần Thơ, đề xuất chuyển khoản đặt cọc 5% vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh dự án. Chủ đầu tư chỉ được rút tiền khi dự án đủ điều kiện và hợp đồng mua bán được ký kết.
Giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, dự thảo luật đã quy định điều kiện được nhận tiền đặt cọc, đồng thời cấm nhận đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh và có cơ chế xử lý vi phạm. Theo Bộ trưởng, trước khi được nhận đặt cọc, chủ đầu tư phải hoàn tất nhiều thủ tục pháp lý và đáp ứng các điều kiện theo quy định.
Đối với khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại gắn với việc cấp giấy chứng nhận, Bộ trưởng cho biết, dự thảo đặt ra cơ chế bảo đảm khoản tiền này thông qua ngân hàng. Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính trong quá trình triển khai dự án, từ tiền sử dụng đất đến các chi phí xây dựng và nghiệm thu.
Quản lý dòng tiền thay vì chỉ cấm giao dịch
Những ý kiến trái chiều cho thấy bài toán chính sách không đơn giản là lựa chọn giữa cấm và cho phép chuyển nhượng. Điều quan trọng hơn là xác định đúng rủi ro cần kiểm soát và thiết kế công cụ quản lý tương ứng.
Nếu mục tiêu là ngăn đầu cơ, việc cấm chuyển nhượng có thể tác động đến một bộ phận giao dịch lướt sóng, nhưng đồng thời hạn chế cả quyền định đoạt tài sản của người mua có nhu cầu chính đáng. Mặt khác, nếu không kiểm soát được nguồn tiền huy động, tiến độ dự án và tính minh bạch của giao dịch, rủi ro vẫn tồn tại ngay cả khi quyền chuyển nhượng bị thu hẹp.
Do đó, cần ưu tiên kiểm soát chặt điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, giám sát mục đích sử dụng tiền khách hàng, minh bạch hóa từng lần chuyển nhượng và xử lý nghiêm hành vi huy động vốn trái quy định. Cơ chế bảo lãnh ngân hàng cũng cần được thực hiện thực chất, với phạm vi trách nhiệm và điều kiện yêu cầu thanh toán rõ ràng.
Thị trường bất động sản cần kỷ cương để bảo vệ người mua, nhưng cũng cần thanh khoản để duy trì khả năng vận hành. Một chính sách hiệu quả không chỉ ngăn được những giao dịch tiềm ẩn rủi ro mà còn phải bảo vệ quyền lợi hợp pháp của những người tham gia thị trường. Giữ quyền sang nhượng, vì thế, không đồng nghĩa với buông lỏng quản lý; điều cần thiết là chặn đầu cơ và sai phạm ngay từ gốc.
