Tranh chấp kéo dài
Không như nhà đất riêng lẻ, nhà chung cư là tập hợp của rất nhiều chủ thể sở hữu, cùng các vấn đề đi kèm, trong khi việc quản lý, vận hành loại hình nhà ở này còn bất cập. Điều này đã dẫn đến những tranh chấp kéo dài trong nhiều năm.
Vì thế, mặc dù các quy định trong các Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản đã khá đầy đủ nhưng thực tế còn hàng loạt phát sinh khiến việc tìm tiếng nói chung giữa chủ đầu tư, ban quản trị, cư dân còn khó khăn. Ngoài ra, một số quy định chưa theo kịp hoặc giải quyết chưa phù hợp dẫn đến chính quyền địa phương không thể can thiệp, ngăn chặn sớm các vấn đề đã và đang nảy sinh.
Tại các dự án chung cư như An Bình City (Phạm Văn Đồng, Bắc Từ Liêm), Hòa Bình Green City (Vĩnh Tuy, Hai Bà Trưng), dự án tòa nhà cao cấp WESTA (Mộ Lao, Hà Đông)… liên tục xảy ra tranh chấp căng thẳng, kéo dài, chủ yếu liên quan việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành; xác định diện tích sở hữu chung - riêng; quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì; công tác bảo đảm phòng cháy, chữa cháy… Ở một số dự án, người dân lại gặp cảnh bức bách về quyền sở hữu căn hộ dù đã đóng đủ tiền mua nhà, chuyển về sống lâu rồi nhưng vẫn không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng). Thí dụ, như khu chung cư New Horizon City (Lĩnh Nam, Hoàng Mai), chung cư Athena Complex Xuân Phương (phường Phương Canh, quận Nam Từ Liêm)… Tại những nơi này, nhiều căn hộ vẫn chưa được cấp sổ mà nguyên nhân là do chủ đầu tư xây dựng một số hạng mục sai phạm, chưa khắc phục được hoặc đang nợ tiền sử dụng đất. “Mặc dù chủ đầu tư và cư dân đã có nhiều cuộc đối thoại, thế nhưng mọi chuyện vẫn giậm chân tại chỗ. Bây giờ muốn thế chấp căn hộ để vay tiền ngân hàng cũng không được, bán thì không ai mua, nếu mua thì họ cũng trả với giá rất rẻ…”, một cư dân sống tại Athena Complex Xuân Phương bày tỏ.
Chủ đầu tư thiếu trách nhiệm
Hiện nay, vẫn còn thiếu cơ chế giám sát của Nhà nước đối với việc bàn giao căn hộ của chủ đầu tư. Pháp luật quy định chủ đầu tư chỉ được bàn giao nhà khi tất cả các hệ thống kỹ thuật của tòa nhà được hoàn thiện, hoàn công và đạt yêu cầu về chất lượng cũng như bảo đảm an toàn cho cư dân. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư đã phớt lờ những vấn đề này. Còn việc xử lý vi phạm lại khá lỏng lẻo, thậm chí cũng không bắt buộc khâu hậu kiểm.
Các chuyên gia cho rằng, vấn đề tranh chấp chung cư xảy ra chủ yếu xuất phát từ việc một số chủ đầu tư thiếu trách nhiệm, thiếu khả năng thực hiện dự án, vi phạm các quy định pháp luật về đầu tư xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản… Cũng như không chú trọng đến dịch vụ chăm sóc khách hàng sau khi bàn giao nhà. Ngoài ra, còn nguyên nhân từ phía người dân khi mua nhà ở không chú ý xem xét hết các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký. Đặc biệt là các thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao. Cũng có trường hợp người mua nhà chưa nghiên cứu kỹ các quy định của pháp luật hoặc không tham khảo ý kiến tư vấn của các chuyên gia pháp luật nên đưa ra các yêu cầu không hợp lý, không đúng quy định của pháp luật về nhà ở… Những điều này đã dẫn đến khiếu nại kéo dài do các bên không tìm được tiếng nói chung, thiếu sự thống nhất để giải quyết triệt để vấn đề phát sinh.
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty Luật TAT Law Firm nhận định, các vụ tranh chấp hiện nay chủ yếu liên quan sở hữu chung - riêng, cách xác định diện tích căn hộ và chuyển giao phí bảo trì chung cư cũng như một số vấn đề khác như phí dịch vụ, giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ… Trong khi đó, vai trò quản lý của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa thực hiện tốt; công tác kiểm tra, thanh tra, xử lý các sai phạm chưa được coi trọng; chưa sát sao đôn đốc, hướng dẫn, giải quyết các mâu thuẫn. Vì thế, các tranh chấp ngày càng có quy mô lớn, phức tạp và cũng khó giải quyết hơn do không rõ ràng về khung pháp lý cũng như chế tài xử phạt.
Cư dân, không phải ai cũng có thể hiểu hết những vấn đề chuyên môn và kỹ thuật, mà chỉ đến khi tòa nhà xảy ra sự cố thì cư dân mới được biết, kể cả nếu có biết thì cũng không biết làm gì để giải quyết.
