Ngày 10/8, tại Hà Nội, Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam (Liên hiệp Hội Việt Nam) tổ chức hội thảo đóng góp ý kiến với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Bảo đảm nhu cầu nhà ở cho người dân
Phát biểu khai mạc hội thảo, Thạc sĩ Nguyễn Quyết Chiến, Tổng Thư ký Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam cho biết, trong bối cảnh đất nước đang đẩy mạnh đô thị hóa, phát triển các vùng động lực, các khu công nghiệp, khu kinh tế, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, nhu cầu về nhà ở ngày càng đa dạng và có sự phân hóa rõ hơn theo các nhóm dân cư, theo vùng, miền và theo khu vực đô thị, nông thôn. Việc bảo đảm cơ bản nhu cầu nhà ở cho người dân có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với phát triển kinh tế-xã hội và an sinh xã hội.
Theo Tổng Thư ký Liên hiệp Hội Việt Nam, thời gian qua, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách về phát triển nhà ở. Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới đã xác định phát triển nhà ở xã hội là một nhiệm vụ quan trọng trong chính sách an sinh xã hội; yêu cầu các cấp ủy, chính quyền phải quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo, tạo chuyển biến rõ rệt trong phát triển nhà ở xã hội.
Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương về xây dựng xã hội kỷ cương, an toàn, văn minh, hài hòa, phát triển đã yêu cầu đẩy mạnh thực hiện chính sách nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, đồng thời nâng cao khả năng tiếp cận các dịch vụ xã hội cơ bản, ưu tiên người có hoàn cảnh khó khăn và nhóm yếu thế.
Với các chủ trương, quan điểm trên, nhà ở trước tiên cần được coi là nhu cầu thiết yếu của Nhân dân, là điều kiện để người dân ổn định cuộc sống, học tập, làm việc và phát triển, sau đó mới xác định là một loại tài sản được giao dịch trên thị trường bất động sản. Vì vậy, chính sách nhà ở luôn có sự giao thoa giữa yêu cầu phát triển kinh tế, quản lý đất đai, quy hoạch đô thị, phát triển hạ tầng, an sinh xã hội, tài chính, tín dụng và quản trị đô thị. Sự phức tạp này đặt ra yêu cầu phải liên tục hoàn thiện thể chế về nhà ở theo hướng đồng bộ hơn, minh bạch hơn, sát với thực tiễn hơn và có khả năng tạo lập một thị trường nhà ở phát triển lành mạnh, bền vững.
Thạc sĩ Nguyễn Quyết Chiến cho rằng, việc sửa đổi Luật Nhà ở nhằm thể chế hóa đầy đủ chủ trương, quan điểm của Đảng về phát triển nhà ở; đồng thời đáp ứng yêu cầu mới về phát triển kinh tế-xã hội, cũng như đồng bộ với những quy định của pháp luật có liên quan mới được sửa đổi, bổ sung về đầu tư, xây dựng, đối tác công-tư…
Dự án Luật Nhà ở được xây dựng trên cơ sở kế thừa các quy định của Luật hiện hành và các chính sách đã được kiểm nghiệm trong thực tiễn và phù hợp với chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước nhằm bảo đảm tính ổn định, đồng bộ và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật, đồng thời luật hóa các chính sách về nhà ở của Chính phủ đã được thí điểm, kiểm chứng trong thực tiễn thời gian qua.
Quy định rõ hơn về phát triển chung cư cũ
Góp ý dự thảo Luật, Tiến sĩ, kiến trúc sư Trương Văn Quảng, Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch đô thị Việt Nam cho rằng, dự thảo Luật gồm: 13 Chương, 151 Điều, quy định bổ sung mới về nhà ở cho thuê; nhà ở thương mại; nhà ở chính sách; cải tạo, xây dựng lại chung cư; quản lý sử dụng nhà chung cư...Tuy nhiên, để hợp với điều kiện thực tiễn hiện nay, dự thảo Luật nên tập trung hơn vào những vấn đề mang tính chiến lược, không chỉ xử lý các bất cập hiện nay mà còn đáp ứng xu hướng phát triển đô thị trong 20 đến 30 năm tới.
Trên cơ sở đó, Tiến sĩ, kiến trúc sư Trương Văn Quảng cho rằng, với xu hướng quản trị đô thị hiện nay, dự án Luật có thể cân nhắc bổ sung một điều về "Hệ thống dữ liệu nhà ở quốc gia". Hệ thống này không chỉ lưu thông tin về quyền sở hữu mà còn tích hợp: tình trạng kỹ thuật công trình; tuổi thọ và mức độ an toàn; hiệu quả sử dụng năng lượng; lịch sử bảo trì; thông tin quy hoạch và cải tạo... Đây sẽ là cơ sở để quản lý vòng đời nhà ở, cảnh báo sớm nguy cơ xuống cấp, đồng thời hỗ trợ hoạch định chính sách, đặc biệt đối với công tác cải tạo xây dựng lại chung cư cũ.
Ở góc độ quy hoạch và phát triển đô thị, ông cũng cho rằng nên làm rõ nhận thức trong dự thảo chuyển từ tư duy "quản lý nhà ở" sang "quản trị phát triển nhà ở". Điều này đòi hỏi Luật không chỉ điều chỉnh việc xây dựng và sở hữu, mà còn phải tạo khuôn khổ cho phát triển thị trường nhà ở bền vững, ứng dụng công nghệ số, thích ứng với biến đổi khí hậu và gắn chặt với quy hoạch đô thị, nhằm nâng cao chất lượng sống của người dân và hiệu quả quản trị đô thị trong dài hạn.
Ngoài ra, Tiến sĩ, kiến trúc sư Trương Văn Quảng đề nghị Ban soạn thảo bổ sung phân loại nhà ở theo chức năng sử dụng. Theo ông, hiện nay việc phân loại còn thiên về hình thức sở hữu hoặc đối tượng thụ hưởng. Bởi vậy, Ban soạn thảo có thể nghiên cứu bổ sung các loại hình như: nhà ở cho thuê dài hạn; nhà ở cho thuê ngắn hạn (quản lý riêng nếu có); nhà ở phục vụ chuyên gia, lao động di cư; nhà ở thích ứng với người cao tuổi; nhà ở linh hoạt (co-living, căn hộ đa chức năng)... Việc phân loại rõ sẽ giúp xây dựng cơ chế quản lý và chính sách phù hợp.
Bên cạnh đó, cần quy định rõ hơn về tái phát triển chung cư cũ; nghiên cứu, bổ sung cơ chế chia sẻ lợi ích giữa Nhà nước-doanh nghiệp-người dân; tiêu chí lựa chọn dự án ưu tiên; quy trình rút gọn; cơ chế điều chỉnh quy hoạch linh hoạt nhưng vẫn bảo đảm hạ tầng kết nối, thông thoáng...
Ở khía cạnh khác, Tiến sĩ, kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cho biết, dự thảo Luật Nhà ở đã được thực hiện khoa học, nghiêm túc. Ưu điểm lớn là đã đề cập cơ bản đầy đủ các vấn đề đổi mới như các loại hình nhà ở, nêu đồng bộ thể chế mang tính liên ngành, gắn với phát triển đô thị... phân cấp phân quyền trong hoạt động nhà ở xác định rõ nguồn lực thực hiện... Tuy nhiên còn một số tồn tại cần sớm bổ sung, hoàn thiện và ban, ngành để đáp ứng yêu cầu thực tiễn hiện nay.
Tiến sĩ, kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm cho hay, dự thảo Luật đã đề cập đồng bộ các nội dung từ điều kiện được thuê, hình thức phát triển quỹ đất, các nguồn vốn đầu tư, các chính sách tài chính... Tuy vậy, quỹ đất cho xây dựng nhà ở cho thuê cần mở rộng đối tượng là hộ gia đình được sử dụng quỹ đất hợp pháp. Đây là chính sách quan trọng để phù hợp với thực tiễn phát triển nhà ở.
Ngoài ra, ông cho rằng, dự thảo Luật đã nêu đồng bộ về loại nhà chung cư. Song cần nhấn thêm chung cư cũ và chung cư có thời hạn (có thời hạn về sử dụng hay sở hữu). Đây là điểm nghẽn cần quan tâm trong thực tế.
Đồng quan điểm trên, Tiến sĩ, kiến trúc sư Lê Thị Bích Thuận, Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng phân tích: Luật cho phép cắt giảm thủ tục và mở hướng tiếp cận dễ dàng cho làm song song nhiều bước thủ tục (quy hoạch, lựa chọn chủ đầu tư, thẩm định dự án) thay vì tuần tự như trước sẽ đơn giản hóa quy trình xin cấp phép giúp rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị đầu tư (vốn thường kéo dài 2 đến 3 năm). Tuy nhiên cần làm rõ hơn thẩm quyền phân cấp cho địa phương để tránh tình trạng "đùn đẩy" trách nhiệm khi phê duyệt cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội.
Đồng thời, cần tối ưu hóa quy hoạch và đồng bộ đẳng cấp tạo cơ hội cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp có thể phát triển trọn vẹn các dự án thương mại cao cấp mà không lo bị phá vỡ cảnh quan hoặc hạ tầng kỹ thuật-xã hội do việc phối hợp hai phân khúc khác nhau.
Ngoài ra, ông cũng cho rằng, cần bổ sung hình thức cải tạo chung cư, đối với các khu chung cư phải được gắn với các quy hoạch tái thiết đô thị, đối với các chung cư nhỏ lẻ quy định cần phù hợp với quy hoạch cải tạo đô thị. Ngoài ra, Luật cần bổ sung cơ chế kiểm soát hoạt động của Ban Quản trị chung cư, minh bạch quỹ bảo trì 2% để hạn chế tranh chấp kéo dài giữa cư dân và chủ đầu tư.
