Thị trường vốn có tác động rất lớn tới bất động sản

Ngày 15/10, tại Hà Nội, tại Hội thảo trực tuyến “Bất động sản sau cơn sốt - Giá sẽ đi về đâu?” do Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức, các nhà quản lý và chuyên gia nêu ra, giá nhà đất giảm 15% trong 9 tháng, lãi suất 14-16% có thể kéo tỷ lệ hấp thụ xuống dưới 20%. Đặc biệt, sau giai đoạn tăng giá kéo dài, thị trường bất động sản đang xuất hiện những tín hiệu điều chỉnh, giá căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp tại nhiều địa phương có xu hướng giảm so với quý trước, trong khi đất nền dự án và một số phân khúc biệt thự, nhà mặt phố ghi nhận mức điều chỉnh đáng chú ý.

Tuy nhiên, mặt bằng giá bất động sản vẫn chịu sức ép từ chi phí đất đai, nghĩa vụ tài chính và chi phí đầu vào ở mức cao. Trong khi đó, lãi suất, khả năng tiếp cận vốn và sức mua tiếp tục tác động đến thanh khoản thị trường.

Sự chênh lệch giữa giá chào bán và khả năng chi trả thực tế khiến câu chuyện giá bất động sản không chỉ nằm ở xu hướng tăng hay giảm, mà còn ở khả năng thị trường xác lập mặt bằng giá phù hợp hơn với nhu cầu và năng lực tài chính của người mua.

Bối cảnh trên đòi hỏi hơn bao giờ hết cần nhận diện đúng các yếu tố chi phối giá, đánh giá dư địa điều chỉnh và xác định những rủi ro có thể phát sinh có ý nghĩa quan trọng đối với cả người mua nhà, nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Theo nhà báo Nguyễn Thanh Sơn, Phó Tổng Biên tập Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt, bất động sản không phải thị trường biệt lập mà có tác động lan tỏa đến xây dựng, vật liệu, vận tải, tài chính, dịch vụ và việc làm. Đặc biệt, những biến động về giá đất, quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, sinh kế của người dân, nhất là khu vực nông thôn.

“Trong bối cảnh hiện nay, thị trường cần sự minh bạch, những phân tích khách quan, có căn cứ, thay vì các dự báo cực đoan, thông tin thiếu kiểm chứng hay tâm lý chạy theo đám đông. Niềm tin thị trường phải được xây dựng từ thực tế, chính sách phù hợp và những chuyển biến có thể kiểm chứng. Vì lẽ đó, Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt mong muốn tạo diễn đàn để các cơ quan quản lý, chuyên gia và doanh nghiệp cùng nhận diện thực trạng, phân tích những yếu tố tác động đến giá và thanh khoản, làm rõ các điểm nghẽn đồng thời đề xuất giải pháp thúc đẩy nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực”, nhà báo Thanh Sơn nhấn mạnh.

Đồng bộ giải pháp đưa giá bất động sản phù hợp khả năng chi trả của thị trường

Phân tích về thực trạng và cấu trúc giá bất động sản giai đoạn 2023-2026, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chỉ ra, thị trường bất động sản đang có sự phân hóa mạnh mẽ theo vị trí, yếu tố pháp lý, hạ tầng và khả năng khai thác thực tế của từng dự án.

Theo Tiến sĩ Đính, giá bán theo cơ chế thị trường được hình thành bởi 4 nhóm yếu tố, bao gồm: giá thành sản phẩm; giá trị thương hiệu (uy tín chủ đầu tư, thiết kế, tiến độ); chi phí bù đắp do kéo dài dự án (trượt giá, chi phí vốn phát sinh); lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp.

Trong khi đó, giá bán dưới tác động của đầu cơ gồm: giá giao dịch thực tế trên thị trường thường bị đẩy lên cao hơn giá bán thị trường do cộng thêm khoản “Lợi nhuận đầu tư” của những người mua đi bán lại, có thể dẫn tới rủi ro thanh khoản.

Dịp này, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính cũng thẳng thắn thừa nhận, thị trường năm 2026 đang chứng kiến một nghịch lý khi nguồn cung dồi dào trở lại nhưng sức mua (lượng giao dịch) lại sụt giảm.

Để đưa giá bất động sản về mức phù hợp với khả năng chi trả của thị trường, Tiến sĩ Đính đề xuất 5 nhóm giải pháp đồng bộ: tái cơ cấu sản phẩm; hỗ trợ từ địa phương quyết liệt cắt giảm thủ tục hành chính; cần có các gói hỗ trợ vốn chuyên biệt với lãi suất hợp lý dành cho các dự án đáp ứng đúng nhu cầu thực của thị trường, đồng thời hỗ trợ người dân có hoàn cảnh khó khăn tiếp cận vốn mua nhà; minh bạch hóa dữ liệu và cần khẩn trương ban hành các công cụ, chế tài mạnh mẽ để ngăn chặn hiệu quả các hành vi tiêu cực, lũng đoạn, cố tình đẩy giá bất động sản lên cao nhằm trục lợi.

Tập trung các giải pháp điều tiết thị trường phù hợp từ cơ quan quản lý

Từ góc độ cơ quan quản lý, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng chia sẻ: giá bất động sản cao không chỉ do chi phí đất đai. Theo bà Hằng, để hình thành giá một sản phẩm bất động sản phải tính đến nhiều yếu tố như chi phí đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng, đầu tư hạ tầng, bán hàng và chi phí tài chính. Trong đó, giá đất và chi phí lãi vay là những yếu tố quan trọng, chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá.

Theo bà Hằng, có một thực tế đáng chú ý là nguồn cung bất động sản đang có dấu hiệu cải thiện nhưng lượng giao dịch lại giảm. Thị trường đang tồn tại sự lệch pha cung cầu. Nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất lớn nhưng nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cấp, cao cấp và các sản phẩm dành cho người thu nhập cao. Trong khi đó, người có nhu cầu ở thực lại khó tiếp cận sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.

“Bên cạnh đó, tình trạng đầu cơ cũng góp phần làm mất cân đối thị trường. Khi một bộ phận nhà đầu tư mua bất động sản nhưng không đưa vào sử dụng, nguồn cung dành cho người có nhu cầu thực bị hạn chế, tạo ra sự khan hiếm và tiếp tục đẩy giá lên cao”, bà Hằng phân tích.

Cũng theo bà Hằng, khi giá bất động sản có dấu hiệu điều chỉnh về mức hợp lý hơn, khả năng hấp thụ của thị trường có thể được cải thiện. Đây cũng là cơ sở để các cơ quan quản lý tiếp tục triển khai những giải pháp điều tiết phù hợp.

“Để đưa giá bất động sản dần về giá trị thực, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp từ hoàn thiện pháp luật, tháo gỡ vướng mắc dự án, tăng nguồn cung nhà ở phù hợp đến kiểm soát đầu cơ và minh bạch hóa dữ liệu thị trường”, bà Hằng chia sẻ.

Thị trường bất động sản vận động theo chu kỳ

Dịp này, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế, Hiệp hội Tư vấn tài chính Việt Nam cho rằng thị trường bất động sản thường vận động theo chu kỳ. Sau giai đoạn sốt nóng, giá tăng nhanh, thị trường có thể bước vào thời kỳ trầm lắng, giá giảm, thanh khoản thấp trước khi dần phục hồi và ổn định.

“Giá bất động sản hiện nay phần nào được duy trì bởi kỳ vọng thị trường. Tuy nhiên, kỳ vọng không thể giữ giá mãi nếu thiếu người mua thực và dòng tiền thực”, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Long nhìn nhận.

Phân tích sâu hơn về yếu tố lãi suất, ông Long cho rằng việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tăng lãi suất có thể tạo thêm áp lực lên tỷ giá, dòng tiền và triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam.

“Fed điều chỉnh tăng 0,25 điểm phần trăm, đưa lãi suất mục tiêu lên khoảng 3,15-4%/năm. Đây là tín hiệu đáng chú ý, phản ánh điều kiện tài chính quốc tế vẫn tương đối thắt chặt, có thể tác động đến các nền kinh tế có độ mở lớn như Việt Nam. Tuy nhiên, Fed tăng lãi suất không đồng nghĩa Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phải tăng lãi suất tương ứng, cũng không có nghĩa tỷ giá USD/VND chắc chắn tăng ngay lập tức”, ông Long thông tin.

Từ thực tiễn doanh nghiệp nghiên cứu thị trường, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh tại OneHousing (thuộc One Mount Group) cho hay, thị trường bất động sản giai đoạn 2024-2025 tăng nóng do nguồn cung hạn chế, lãi suất ở mức chấp nhận được và dòng tiền đầu cơ quay trở lại sau thời gian khó khăn hậu Covid-19. Giá bán tại các dự án mới tăng cũng tạo mặt bằng tham chiếu, kéo giá nhà đất trên thị trường thứ cấp tăng theo. Đặc biệt, nhóm nhà đầu tư ngắn hạn mua đi bán lại trong vòng 3-6 tháng góp phần đẩy giá chuyển nhượng lên cao. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng hoặc chuyển sang mức thả nổi, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chịu tác động đầu tiên.

Đồng quan điểm này, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam thừa nhận giá bất động sản vừa qua có sự sụt giảm và cả giao dịch cũng sụt giảm ngoài phân khúc nhà ở xã hội và phân khúc thị trường thứ cấp tại các dự án đang hoàn thiện và đã ổn định dân cư.

Tuy nhiên, ông Toản dự báo, tới đây, nguồn cung sẽ bùng nổ với hàng loạt đại dự án quy mô hàng nghìn, hàng chục nghìn hecta, cộng thêm mục tiêu phát triển nhà ở xã hội khổng lồ (Hà Nội là 84.000 căn đến 2030, Thành phố Hồ Chí Minh là hơn 170.000 căn). Để thị trường hấp thụ được khối lượng cung khổng lồ này, giá nhà bắt buộc phải giảm tiệm cận với thu nhập thực tế để thu hút lượng lớn người dân di cư cơ học từ nông thôn ra thành thị.

Thận trọng trong quyết định mua nhà

Đưa ra lời khuyên cho người mua nhà, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế nhắn nhủ, người mua nhà cần ghi nhớ ba vấn đề liên quan hạn mức vay, khả năng trả nợ, tiền dự phòng và rủi ro lãi suất. “Thông điệp cuối cùng tôi muốn nhấn mạnh là giá nhà quyết định việc mua đắt hay rẻ nhưng dòng tiền mới quyết định người mua có thể giữ được căn nhà hay không. Đây mới là yếu tố quan trọng. Vì vậy, người mua nhà cần đặt an toàn tài chính lên hàng đầu, không nên vay vượt quá khả năng chi trả chỉ vì lo bỏ lỡ cơ hội mua nhà”, chuyên gia Long nhấn mạnh.

Chung nhận định, ông Trần Quang Trung khuyến nghị, đây là giai đoạn khá tốt để người dân cân nhắc tái cơ cấu danh mục bất động sản hoặc lựa chọn một nơi ở phù hợp với nhu cầu của mình.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản cũng khuyên nhóm người trẻ nên ưu tiên mua chung cư ở vị trí gần nơi công tác để thuận tiện cho sinh hoạt và việc di chuyển, nhất là thuận lợi cho con cái đi lại sau này.