Đáng chú ý, tâm lý thị trường đã tích cực trở lại, theo cách thận trọng hơn. Cụ thể, theo khảo sát với hơn 1.000 người tiêu dùng trong quý II/2026 của Batdongsan.com.vn, 56% người được hỏi đang có đánh giá tích cực về thị trường, gồm 38% lạc quan và 18% rất lạc quan. Nhóm rất bi quan chỉ còn khoảng 1%, trong khi 28% vẫn quan sát và 15% giữ tâm lý thận trọng.
Chia sẻ với chúng tôi, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, nhận định: “Nếu chọn một từ để mô tả tâm lý thị trường quý 2/2026 thì đó là “tỉnh táo”. Tâm lý tiêu cực đã giảm nhưng thị trường không hưng phấn mà rất cẩn trọng. Đây là nền tâm lý quan trọng để nhu cầu quay lại một cách ổn định”.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy thị hiếu giữa hai thị trường lớn có sự khác biệt. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, gần 67% người tham gia khảo sát cho biết đang lạc quan và kỳ vọng vào những thay đổi sau sáp nhập. Trong khi đó, 55% người được hỏi tại Hà Nội giữ thái độ thận trọng do đang theo dõi thi công quy hoạch.
Kỳ vọng về 6 tháng tới của người tiêu dùng bất động sản nhìn chung tích cực. Có 61% người được hỏi tại Hà Nội và 73% tại Thành phố Hồ Chí Minh dự báo thị trường sẽ “ấm dần lên” hoặc “sôi động hơn”. Tỷ lệ dự báo thị trường trầm lắng hơn chỉ ở mức 10% tại Hà Nội và 8% tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Gần 70% người mua hướng tới vùng ven
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, một trong những thay đổi rõ nét ở người mua bất động sản là sự dịch chuyển khỏi tư duy "phải ở trung tâm". 69% người được hỏi lựa chọn vùng ven hoặc các khu vực đang phát triển trong chiến lược tìm kiếm bất động sản 3–5 năm tới.
Chia sẻ cùng chúng tôi, ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn: Vùng ven được lựa chọn không đơn thuần vì giá rẻ hơn. Người mua chấp nhận ở xa trung tâm để đổi lấy không gian sống lớn hơn, mức giá dễ tiếp cận hơn và kết nối hạ tầng trong tương lai. Khác với các chu kỳ trước, lợi thế cạnh tranh của vùng ven hiện nay nằm ở kỳ vọng “còn dư địa phát triển” và một tương lai đủ rõ ràng.
Khảo sát từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy người tiêu dùng đánh giá 6 tháng tới là thời điểm phù hợp để mua và đầu tư hơn là bán. Trong đó, loại hình được lựa chọn nghiêng mạnh về các sản phẩm mang tính an toàn với pháp lý rõ ràng, hạ tầng, cộng đồng ổn định.
Lãi suất vẫn là ranh giới tâm lý của quyết định vay
Một yếu tố khác được người tiêu dùng theo dõi sát sao trong thời gian qua là lãi suất. Khảo sát người tiêu dùng của Batdongsan.com.vn trong quý 2/2026 cho thấy đa số không kỳ vọng lãi suất sẽ giảm mạnh trong thời gian tới, nhưng cũng không lo ngại kịch bản tăng đột biến.
Điểm đáng chú ý là, thực tế lãi suất vay mua nhà hiện nay dao động 8-12%/năm, trong khi người dùng đánh giá khoảng 5-7%/năm mới là vùng lãi suất phù hợp để vay mua bất động sản. Khi lãi suất vượt 7%, tâm lý người mua bắt đầu phân hóa; hơn 9%, sức chịu đựng giảm rõ rệt và phần lớn sẽ cân nhắc lại quyết định xuống tiền.
Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn đánh giá: ở giai đoạn này, lãi suất không chỉ là chi phí vốn mà còn là thước đo niềm tin. Người tiêu dùng cần không chờ đợi lãi suất thấp kỷ lục mà là một mặt bằng lãi suất đủ ổn định để có thể cân đối tài chính dài hạn.
Người mua để ở ưu tiên pháp lý và kiểm soát đòn bẩy
Theo khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý 2/2026 của Batdongsan.com.vn, người mua để ở chiếm tỷ trọng cao hơn người mua đầu tư. Trong đó, 65% người mua để ở là mua căn nhà đầu tiên với mục đích nâng cấp môi trường sống chiếm tỷ lệ khá lớn. Điều này cho thấy quyết định mua nhà ngày càng gắn với chất lượng sống thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tài sản tăng giá.
Các điều kiện quan trọng để người mua xuống tiền gồm pháp lý minh bạch, hạ tầng - quy hoạch rõ ràng, và tích lũy đủ tài chính. Có 84% người mua để ở cho biết có nhu cầu vay. Tuy nhiên, khả năng trả nợ hằng tháng được kiểm soát chặt chẽ. Theo kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn, phần lớn người mua, kể cả ở nhóm thu nhập cao, ưu tiên dành khoảng 20–40% thu nhập cho khoản trả góp thay vì sử dụng đòn bẩy ở mức tối đa. Những con số này phản ánh tâm lý kiểm soát rủi ro tài chính ngày càng rõ trong nhóm mua nhà để ở.
Nhà đầu tư phân hóa theo câu chuyện hạ tầng
Nhà đầu tư tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đều duy trì kỳ vọng tích cực về triển vọng giá, nhưng khẩu vị đầu tư có sự khác biệt.
Kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy tại Thành phố Hồ Chí Minh, sự quan tâm tập trung nhiều hơn vào các khu vực hưởng lợi từ metro, sáp nhập và những trung tâm phát triển mới. Trong khi đó, nhà đầu tư Hà Nội chú ý nhiều hơn đến các khu vực gắn với vành đai, hạ tầng liên vùng và quá trình mở rộng không gian đô thị.
Về thời gian nắm giữ, nhà đầu tư Hà Nội có xu hướng nghiêng về chiến lược ngắn và trung hạn. Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận tỷ trọng nhà đầu tư nắm giữ dài hạn cao hơn.
Theo ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, hạ tầng chỉ thật sự tạo giá trị khi có tiến độ và khả năng chuyển hóa thành kết nối thật. Càng đi xa trung tâm, nhà đầu tư càng phải định giá kỹ độ trễ hiện thực hóa của hạ tầng, thay vì chỉ mua theo câu chuyện kỳ vọng.
Dòng tiền của người bán vẫn có xu hướng quay lại thị trường
Cũng theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, người bán không còn chịu áp lực lớn như trong giai đoạn trước, nhưng vẫn phải điều chỉnh kỳ vọng giá theo sức cầu thực tế. Động lực bán chủ yếu là tái cơ cấu danh mục, nâng cấp tài sản hoặc chuyển sang cơ hội đầu tư mới.
Đáng chú ý, trong số những người bán, 81% người tham gia khảo sát cho biết họ dự định tiếp tục mua bất động sản khác, chủ yếu hướng tới sản phẩm chung cư ở các khu vực vệ tinh và vùng ven. Điều này cho thấy dòng vốn vẫn đang lưu thông trong thị trường thay vì rút ra ngoài.
Tuy nhiên, khoảng cách kỳ vọng giá giữa người bán và người mua vẫn là rào cản lớn. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, người bán chủ yếu cho rằng bị trả giá thấp nhưng thanh khoản vẫn tương đối tốt. Trong khi đó, tại Hà Nội, người bán đồng thời gặp hai vấn đề là bị trả giá thấp và thanh khoản chậm.
