Những con số biết nói
Đồng ý chia sẻ nhưng anh H, Chủ tịch một tập đoàn bất động sản lớn tại Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị được giấu tên. Theo anh H, khó khăn hiện nay là khó khăn chung của toàn thị trường, của nhiều doanh nghiệp. Từ đầu năm đến nay, dù doanh nghiệp của anh đã bán đi nhiều dự án với giá rẻ nhưng vẫn không đủ chi phí để trả nợ và vận hành công ty.
Thị trường căn hộ gần như không có giao dịch, doanh thu công ty không có, doanh nghiệp phải cắt giảm sâu nhân sự, công ty từ hàng nghìn nhân viên nay chỉ giữ lại đúng bộ khung toàn lãnh đạo. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp vẫn không tiếp cận được vốn vay, thị trường không có thanh khoản thì nguy cơ đóng cửa sẽ rất cao.
Lãnh đạo một doanh nghiệp khác cũng thừa nhận, những tài sản có giá trị như đồng hồ, xe ô-tô cũng đã được bán đi với giá rẻ để có tiền duy trì những hoạt động tối thiểu của doanh nghiệp. Tài sản là đất đai thì còn nhiều nhưng không sao xoay được vốn để hoạt động. Đối với nhiều doanh nghiệp ở thời điểm này, một vài tỷ tiền mặt quý hơn cả trăm tỷ lúc thị trường tốt.
Con số thống kê của Sở Xây dựng thành phố một phần nào phản ánh những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản đang gặp phải. Theo đó, sáu tháng đầu năm 2023, hoạt động thị trường bất động sản tại thành phố tăng trưởng âm (giảm 11,58%) so với cùng kỳ trong khi quý I cũng giảm 16,2%. Doanh thu từ hoạt động kinh doanh này giảm 8,3% so với cùng kỳ.
Tuy đà giảm quý II có dấu hiệu chậm lại so với các tháng đầu năm, thị trường bất động sản vẫn còn phải đối mặt với rất nhiều khó khăn. Số doanh nghiệp lập mới ít hơn một nửa so với cùng kỳ, còn 689 công ty. Vốn đăng ký cũng giảm 64%, còn 26.750 tỷ đồng. Toàn thành phố chỉ có tám dự án đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai với 6.313 căn, giảm 33,3% so với sáu tháng đầu năm 2022.
Sáu tháng đầu năm nay, toàn thành phố chỉ có hai dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở, nhất là thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền trên địa bàn.
Gỡ điểm nghẽn pháp lý, vốn vay
Thị trường tăng trưởng âm, dẫn đến nguồn thu từ đất của thành phố cũng giảm mạnh. Ông Lê Duy Minh, Giám đốc Sở Tài chính thành phố thông tin: Bảy tháng đầu năm 2023, nguồn thu ngân sách từ đất chỉ bằng 41% so với cùng kỳ. Con số nêu trên phản ánh bức tranh ảm đạm, khó khăn của thị trường, doanh nghiệp và của các nhà đầu tư, Nhà nước.
Một câu hỏi được đặt ra, tại sao từ Chính phủ, lãnh đạo Ủy ban nhân dân thành phố đã triển khai rất nhiều giải pháp để tháo gỡ khó khăn về pháp lý, vốn cho doanh nghiệp nhưng thị trường vẫn ảm đạm, doanh nghiệp vẫn chưa thoát khỏi khó khăn. Đó là chưa kể, mới đây, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thông tin, sáu tháng đầu năm 2023, tín dụng đã tăng trưởng 4,03% so với đầu năm và tăng 9,08% so với cùng kỳ. Trong đó, tín dụng bất động sản đã tăng 14%.
Vậy dòng tiền này đã đi đâu trong khi trên thực tế rất ít doanh nghiệp tiếp cận được vốn vay do các điều kiện đưa ra quá khắt khe, nhất là quy định dự án phải có giấy phép xây dựng mới được vay. Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Ngô Quang Phúc phân tích, điều kiện về pháp lý gắn liền với điều kiện vay vốn chính là rào cản khiến doanh nghiệp khó tiếp cận được vốn.
Để vay vốn, doanh nghiệp phải có giấy phép xây dựng, nhưng để có được giấy phép xây dựng thì doanh nghiệp phải trải qua nhiều thủ tục pháp lý khác mà thủ tục nào khi thực hiện cũng gặp vướng mắc.
Đơn cử như, muốn có giấy phép xây dựng thì phải đóng tiền sử dụng đất cho dự án. Tuy nhiên, tiền sử dụng đất hiện nay vẫn là một ẩn số, là khâu tắc nhất trong tất cả các khâu làm thủ tục cho dự án.
Mặc dù, đang có năm phương pháp định giá đất nhưng lại tùy thuộc vào quan điểm của người đi định giá, mà mỗi người định giá đưa ra một phương án khác nhau, trong khi sử dụng năm phương pháp định giá cũng sẽ cho ra năm kết quả khác nhau. Nếu cơ quan định giá, định giá cao thì doanh nghiệp phản ứng, định giá thấp thì lo thất thoát ngân sách nhà nước. Đây là nút thắt cần tháo gỡ nhanh chóng.
Để thị trường bất động sản phục hồi, theo Phó Giám đốc R&D DKRA Group Võ Hồng Thắng, cần ba “chìa khóa” là kinh tế vĩ mô tăng trưởng tốt, pháp lý được tháo gỡ và doanh nghiệp tiếp cận được vốn vay. Ông Thắng nhận định: Cuối tháng 9, đầu tháng 10 sẽ là mốc gần nhất để kiểm tra lại vùng kháng cự của lực cầu trên thị trường bất động sản khi lãi suất tiết kiệm hạ và lãi suất cho vay điều chỉnh, cửa tín dụng nới dần.
Phó Tổng Giám đốc website batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cũng đánh giá: Thị trường bất động sản có thể phục hồi hay không dựa vào nhiều yếu tố: Chính sách tín dụng, cung cầu, tâm lý của người mua, người bán... Thị trường bất động sản sáu tháng cuối năm 2023 vẫn sẽ đi ngang, không có nhiều điểm nổi bật. Tuy nhiên, tín hiệu vui là, hiện nay tâm lý của nhà đầu tư đang được củng cố dần nhờ những chính sách gỡ vướng của Chính phủ.
Các ngân hàng cũng đã giảm lãi suất cho vay mua nhà. Các chủ đầu tư ban hành nhiều chính sách ưu đãi có lợi cho người mua nhà. Những yếu tố này được coi là điểm sáng chờ thị trường khởi sắc.
