Theo dữ liệu tổng hợp của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025, thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mới được mở bán, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và gần chạm ngưỡng đỉnh nguồn cung. Dù vậy, bức tranh cung cầu chưa thật sự được cải thiện, khi cơ cấu sản phẩm tiếp tục lệch pha.
Giá sơ cấp có thể điều chỉnh nhẹ
Theo VARS, từ cuối năm 2025, thị trường bất động sản bắt đầu bước vào trạng thái phân hóa rõ nét, nguồn cung đồng loạt bung ra trong bối cảnh lãi suất nhích lên, áp lực tài chính dồn vào nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao và chiến lược lướt sóng ngắn hạn.
Sự phân hóa này không chỉ đến từ yếu tố dòng tiền, mà còn gắn với những thay đổi mang tính nền tảng về không gian phát triển. Hạ tầng giao thông tăng tốc với hàng loạt tuyến cao tốc, vành đai, trục liên vùng được triển khai, cùng 564 dự án hạ tầng khởi công, khánh thành trong năm, tổng vốn hơn 5,14 triệu tỷ đồng, đô thị kéo giãn về các vùng ven.
Đồng thời, khoảng một nghìn dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và nhiều đại dự án tiếp tục được phê duyệt, khiến nguồn cung gia tăng mạnh. Khi lượng hàng ra thị trường lớn hơn, cuộc chơi chuyển sang cạnh tranh thực chất, giá bán duy trì ở mặt bằng cao nhưng thanh khoản không còn phân bổ đồng đều giữa các khu vực và phân khúc.
Các chuyên gia VinaCapital (tập đoàn đầu tư và quản lý tài sản) nhận định giai đoạn 2026-2027 nhiều khả năng sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh của nguồn cung bất động sản. Mặt bằng giá sơ cấp có thể điều chỉnh giảm nhẹ trong năm nay, sau nhịp tăng nóng của năm trước.
Việc nguồn cung gia tăng đồng thời lãi suất cho vay mua nhà nhích thêm khoảng 1 điểm phần trăm trong năm 2025, lên quanh mức 11%/năm, đã tạo ra lực cản đáng kể đối với dòng tiền đầu cơ. Mức lãi suất này đủ cao để giảm sức hấp dẫn của các thương vụ lướt sóng, song vẫn nằm trong ngưỡng chấp nhận được đối với nhóm khách hàng mua nhà phục vụ nhu cầu ở thật.
Trên thực tế, phần lớn nhà đầu tư ngắn hạn thường áp dụng một “ngưỡng” chi phí vốn khoảng 1% mỗi tháng, tương đương 12-13%/năm, như thước đo hiệu quả cho các thương vụ lướt sóng. Khi lãi suất vượt qua mức này, biên lợi nhuận bị thu hẹp, khiến tâm lý xuống tiền trở nên thận trọng hơn và dòng tiền đầu cơ có xu hướng chững lại.
Nhóm phân tích cho rằng việc lãi suất nhích lên, dù không quá mạnh, cũng đủ làm thay đổi hành vi thị trường, kéo theo lượng tồn kho tăng ở mức vừa phải tại một số chủ đầu tư. Trái ngược với giai đoạn giữa năm 2025, khi các đợt mở bán mới gần như được hấp thụ ngay lập tức nhờ lực cầu đầu cơ kỳ vọng giá tăng nhanh, tốc độ tiêu thụ hiện đã chậm lại rõ rệt, phản ánh sự suy giảm của dòng tiền “lướt sóng”.
Theo đó, các chủ đầu tư sở hữu sản phẩm định giá quá cao, hơn 5.000 USD/m², hoặc những dự án chất lượng thấp, pháp lý và nguồn gốc sở hữu chưa minh bạch, sẽ phải đối mặt với áp lực tồn kho gia tăng. Trong bối cảnh thanh khoản suy yếu, một số doanh nghiệp buộc phải đẩy mạnh xả hàng, đặc biệt với các căn hộ mới chưa tiêu thụ được từ cuối năm trước, tình trạng này diễn ra rõ nét hơn tại các đô thị cấp hai.
Theo VinaCapital, khoảng 30% lượng căn hộ mới mở bán gần đây vẫn chưa thể hấp thụ. Dù mức tồn kho chưa đến ngưỡng rủi ro, con số này đủ để tạo sức ép điều chỉnh mặt bằng giá, kéo thị trường về mức phù hợp hơn.
Lợi thế cạnh tranh phụ thuộc vào năng lực chủ đầu tư
Đồng quan điểm, VARS nhận định nhóm nhà đầu tư phụ thuộc đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn. Cùng với việc hoàn thiện khung pháp lý, yêu cầu chuẩn hóa tiêu chí phát triển dự án, chuẩn mực nghề nghiệp và tiêu chuẩn hành nghề trở nên cấp thiết, nhằm định hình thị trường theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững.
Trong bối cảnh nguồn cung gia tăng, uy tín, pháp lý minh bạch và khả năng thực thi cam kết trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi, quyết định khả năng thu hút dòng tiền, hệ thống phân phối và môi giới chuyên nghiệp.
Về dài hạn, VARS nhận định giá bất động sản khó còn những nhịp tăng nóng, song cũng không dễ giảm sâu. Nền tảng nhu cầu ở thật duy trì ở mức cao, kinh tế tiếp tục tăng trưởng, đặc biệt là làn sóng đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng, đang góp phần nâng giá trị đất đai và củng cố sức hấp dẫn của kênh đầu tư bất động sản.
Chi phí phát triển dự án ngày càng gia tăng, nhất là các nghĩa vụ tài chính về đất đai theo bảng giá mới, cũng hình thành một mặt bằng giá cao hơn cho toàn thị trường. Dù vậy, lực cầu trong giai đoạn tới sẽ mang tính chọn lọc rõ rệt. Những dự án định giá vượt xa giá trị thật, vị trí thiếu kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không đáp ứng nhu cầu ở thực tế có thể rơi vào tình trạng “đóng băng” giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng đi lên.
Tại hội thảo “Nhận định thị trường bất động sản năm 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?”, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, hệ thống pháp luật được ban hành trong năm 2025 và phát huy hiệu lực từ 2026 đã hình thành một khung thể chế tương đối đầy đủ, đồng bộ và mang tính đột phá. Theo ông Hưng, tư duy điều hành cũng chuyển mạnh từ “quản lý chặt về thủ tục” sang “quản lý hiệu quả nguồn lực”.
Cùng với đó, việc Chính phủ tập trung xử lý các dự án tồn đọng, thúc đẩy đầu tư công và tăng tốc hạ tầng liên vùng đang mở ra không gian phát triển mới cho đô thị và bất động sản, đặc biệt tại khu vực ven đô và các đô thị vệ tinh. Dòng tiền được cải thiện, tín dụng được điều hành linh hoạt, tiếp tục xem bất động sản là kênh đầu tư dài hạn, song theo hướng thận trọng và chọn lọc hơn.
Bước sang năm 2026, thị trường được dự báo sẽ “sôi động trong sự thận trọng”, với phân khúc căn hộ và nhà ở phục vụ nhu cầu thật giữ vai trò dẫn dắt. Xu hướng phân hóa ngày càng rõ nét khi người mua và nhà đầu tư ưu tiên các dự án pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, giá trị sử dụng thực tế và chủ đầu tư uy tín. Đây cũng là nền tảng để thị trường vận hành lành mạnh hơn, giảm đầu cơ và hướng tới tăng trưởng bền vững.
Tựu trung lại, thị trường bất động sản đang chuyển từ xu hướng tăng giá sang tăng chất. Trong cuộc sàng lọc này, chỉ những giá trị thật mới có thể đứng vững và dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.
