Nâng cao tính minh bạch thị trường bất động sản, tăng cường bảo vệ quyền và lợi ích của người dân

Tại hội thảo “Góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2023” diễn ra tại Hà Nội vừa qua, bà Bùi Thị Hải Yến, Ủy viên Ban Thường vụ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Hanel đề xuất cần tiếp tục tháo gỡ vướng mắc, cập nhật quy định mới phù hợp thực tế, đáp ứng yêu cầu luật thực thi cao trong cuộc sống.

Chuyển đổi số cần giúp giảm chi phí cho doanh nghiệp

Theo bà Yến, dự thảo luật đã đi đúng hướng. Tuy nhiên, vẫn chưa giải quyết được những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay, đó là: vẫn tập trung nhiều vào việc hoàn thiện các công cụ quản lý, chưa chú trọng tới khâu tổ chức thực thi pháp luật.

Vì vậy, doanh nghiệp đề nghị tiếp tục rà soát, bảo đảm tính đồng bộ giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng và các văn bản pháp luật liên quan.

Bà Yến đặc biệt nhấn mạnh, cần chuyển mạnh từ tư duy quản lý sang tư duy kiến tạo môi trường đầu tư. "Trong nền kinh tế thị trường, mỗi quy định mới đều cần được đánh giá tác động trên cả hai phương diện là chi phí công và chi phí tư. Khi ban hành một quy định mới, cần đánh giá rõ sẽ làm phát sinh thêm những chi phí gì và tác động ra sao đối với doanh nghiệp, người dân. Thí dụ, đối với những bất động sản hiện hữu đang có nhu cầu giao dịch mà phải chờ được mã thì mất thời gian mới có thể thực hiện việc chuyển nhượng. Vì vậy, đối với các quy định mới, cần xác định thời điểm áp dụng", bà Yến nói.

Cũng theo bà Yến, minh bạch thông tin là yêu cầu tất yếu nhưng chuyển đổi số phải thật sự giúp giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp. Khoản 1, Điều 5 của dự thảo quy định chủ đầu tư phải công khai đầy đủ, trung thực, chính xác về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, đồng thời công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp. Chương VIII của dự thảo cũng quy định trách nhiệm của nhiều cơ quan, nhiều chủ thể trong việc cập nhật, kết nối và khai thác dữ liệu.

Doanh nghiệp đồng tình và hoan nghênh chủ trương xây dựng một hệ thống dữ liệu thống nhất. Tuy nhiên, chuyển đổi số không nên chỉ được hiểu đơn thuần là chuyển từ hồ sơ giấy sang hồ sơ điện tử. Trong quá trình thiết kế chính sách, cơ sở dữ liệu cần được xây dựng theo hướng đồng bộ, liên thông và dùng chung.

Về phần mềm, theo doanh nghiệp này, cần đánh giá xem hệ thống phần mềm của các cơ quan quản lý Nhà nước đã thật sự sẵn sàng đáp ứng yêu cầu tại thời điểm luật có hiệu lực hay chưa. Đồng thời, doanh nghiệp cũng cần có thời gian để xây dựng, nâng cấp và kết nối hệ thống phần mềm của mình với hệ thống của cơ quan quản lý Nhà nước.

Cụ thể hơn, doanh nghiệp đề nghị bổ sung quy định theo hướng, khi doanh nghiệp đã cập nhật đầy đủ thông tin và hồ sơ hợp lệ lên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thì các cơ quan quản lý Nhà nước được quyền sử dụng dữ liệu đó để giải quyết thủ tục hành chính, hạn chế yêu cầu doanh nghiệp phải nộp lại hồ sơ giấy.

Ban soạn thảo cần nghiên cứu bổ sung các quy định theo hướng xác định những thông tin, tài liệu mà cơ quan quản lý Nhà nước và doanh nghiệp được khai thác, sử dụng từ hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, cần quy định rõ phạm vi công khai thông tin, trách nhiệm cập nhật, thời hạn cập nhật và cơ chế khai thác, sử dụng dữ liệu.

Thêm vào đó, việc chuyển nhượng dự án cần được nhìn nhận là một giải pháp khơi thông nguồn lực cho thị trường, chứ không chỉ là một giao dịch dân sự thông thường. Doanh nghiệp quan tâm không chỉ là điều kiện chuyển nhượng mà còn là chi phí thực hiện, tính minh bạch, tính ổn định và khả năng dự báo của thủ tục hành chính. Nếu doanh nghiệp đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật nhưng vẫn phải chờ đợi quá lâu để được giải quyết hồ sơ thì mục tiêu khơi thông nguồn lực sẽ rất khó đạt được.

Cơ hội cộng đồng doanh nghiệp phản ánh khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn

Dưới góc độ của các nhà tư vấn và hành nghề luật, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho rằng, đây là cơ hội để cộng đồng doanh nghiệp phản ánh những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, qua đó góp phần hoàn thiện thể chế và bảo đảm tính khả thi của luật khi được ban hành.

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, về phạm vi dự án được chuyển nhượng theo khoản 1, Điều 31 dự thảo, dự án đầu tư được phân thành hai nhóm để áp dụng pháp luật về chuyển nhượng: một nhóm thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư, nhóm còn lại thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, quy định này có thể phát sinh vướng mắc trong quá trình áp dụng. Cách quy định theo Luật có thể dẫn đến tình trạng cùng là dự án bất động sản nhưng lại chịu sự điều chỉnh của hai cơ chế pháp lý khác nhau, tùy thuộc vào hình thức lựa chọn hoặc chấp thuận nhà đầu tư. Điều này dễ phát sinh cách hiểu và cách áp dụng không thống nhất trong quá trình thực hiện. Do đó, dự thảo cần tiếp tục rà soát để bảo đảm sự thống nhất với Luật Đầu tư.

Luật sư Tuấn phân tích thêm, về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 và khoản 4 Điều 31 dự thảo, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Tuy nhiên, đối chiếu với Luật Đầu tư, đối với một số trường hợp, thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư lại thuộc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Vì vậy, đề nghị Ban soạn thảo tiếp tục rà soát để bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư đồng thời quy định rõ chủ thể có thẩm quyền quyết định việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, tránh phát sinh cách hiểu và cách áp dụng khác nhau trong quá trình tổ chức thực hiện.

Liên quan điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo Điều 30 dự thảo. Dự thảo quy định khá cụ thể về các điều kiện như quyết định giao đất, cho thuê đất và việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều dự án được hình thành thông qua việc nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Đối với các trường hợp này, nhà đầu tư không có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất nhưng vẫn đáp ứng đầy đủ điều kiện để triển khai dự án. Nếu giữ nguyên quy định hiện nay sẽ loại trừ các trường hợp nêu trên. Do vậy, đề nghị nghiên cứu bổ sung quy định theo hướng chấp nhận trường hợp nhà đầu tư đã hoàn thành việc nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai để bảo đảm tính thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản.

Trong khi đó, về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức tiếp tục đầu tư xây dựng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, dự thảo đã có quy định về việc kế thừa hồ sơ pháp lý của dự án. Tuy nhiên, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật để tổ chức khác tiếp tục đầu tư xây dựng thì chưa có quy định tương tự.

Thực tế hiện nay, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng vẫn phải thực hiện lại nhiều thủ tục như lập hồ sơ dự án, quy hoạch, thiết kế và các thủ tục có liên quan, mặc dù các nội dung này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trước đó.

Vì vậy, đề nghị bổ sung quy định theo hướng: Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức tiếp tục đầu tư xây dựng, bên nhận chuyển nhượng được kế thừa hồ sơ pháp lý của dự án và không phải thực hiện lại các thủ tục đã được phê duyệt. Quy định này sẽ bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đầu tư và các luật có liên quan.

Với quy định chuyển tiếp đối với hợp đồng mua bán nhà ở, Luật sư Tuấn nhận định, dự thảo quy định đối với các hợp đồng đã ký trước khi luật có hiệu lực thì tiếp tục thực hiện theo quy định cũ, đồng thời cho phép các bên được thỏa thuận áp dụng quy định của luật mới. Tuy nhiên, cần tiếp tục rà soát để bảo đảm sự thống nhất giữa quy định về điều kiện thanh toán và quy định chuyển tiếp, tránh phát sinh vướng mắc trong quá trình thực hiện khi hợp đồng đã ký nhưng chưa bàn giao nhà.

Với quy định liên quan tài sản bảo đảm khi chuyển nhượng dự án, theo Luật sư Tuấn, dự thảo có quy định về việc chuyển nhượng dự án đang được thế chấp khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, trên thực tế, các tổ chức tín dụng chủ yếu nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, trong khi chưa có cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm đối với chính dự án bất động sản.

Do đó, đề nghị nghiên cứu bổ sung quy định theo hướng ngoài trường hợp dự án đang được thế chấp thì cần xem xét cả trường hợp quyền sử dụng đất của dự án đang được thế chấp để bảo đảm phù hợp với thực tiễn hoạt động tín dụng và quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm.

Đồng quan điểm, luật sư Lê Đình Vinh, Trọng tài viên VIAC, Giám đốc Công ty Luật Vietthink đánh giá cao tinh thần cầu thị của Ban soạn thảo trong việc tiếp thu ý kiến chỉ đạo tại Nghị quyết số 21-NQ/TW và các góp ý của doanh nghiệp. Dự thảo đã thể hiện rõ tinh thần tháo gỡ vướng mắc, hoàn thiện thể chế theo hướng thông thoáng hơn cho thị trường. Về nội dung góp ý, Luật sư Vinh đề xuất, cần nghiên cứu bổ sung trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp hoặc góp vốn để hợp tác, liên kết vào nhóm các trường hợp không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật này.

Bên cạnh đó, luật sư kiến nghị rà soát, làm rõ nhiều quy định trong dự thảo nhằm bảo đảm tính minh bạch và khả thi khi áp dụng.

Cụ thể, đối với khoản 4, Điều 12 về điều kiện đối với căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng, luật sư cho rằng quy định yêu cầu công trình xây dựng trên đất thuê trả tiền hằng năm phải "bảo đảm các điều kiện để bên thuê có khả năng mua được" còn chung chung. Theo đó, cần quy định rõ các điều kiện cụ thể hoặc dẫn chiếu đến văn bản pháp luật liên quan để tránh cách hiểu khác nhau.

Đối với Điều 13, luật sư đề nghị bổ sung thời hạn chủ đầu tư phải hoàn thành thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, thay vì chỉ quy định trách nhiệm thực hiện như dự thảo hiện nay.

Tại khoản 5, cần làm rõ phạm vi cấm ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng kinh doanh bất động sản, đặc biệt đối với các trường hợp ủy quyền trong cùng hệ thống doanh nghiệp như giữa công ty mẹ với công ty thành viên, tổng công ty với đơn vị trực thuộc hoặc việc ủy quyền cho sàn giao dịch thực hiện khâu tiếp nhận tiền đặt cọc.

Góp ý đối với Điều 25, luật sư Vinh cho rằng quy định về chuyển nhượng dự án mới tập trung vào nghĩa vụ của các bên mà chưa quy định tương xứng về quyền của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, cần nghiên cứu bổ sung để bảo đảm tính đầy đủ.

Đối với Điều 28, luật sư kiến nghị làm rõ ranh giới giữa chuyển nhượng một phần dự án và chuyển nhượng một phần ô đất trong dự án đã hoàn thiện hạ tầng, bởi trên thực tế hai trường hợp này đang phát sinh nhiều vướng mắc về thủ tục đầu tư. Đồng thời, cần bổ sung điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng là tổ chức để tạo cơ sở pháp lý rõ ràng khi thực hiện giao dịch.

Về quy định điều tiết thị trường bất động sản tại Điều 56 và Điều 57, luật sư đề nghị nghiên cứu bổ sung cơ chế điều tiết giá trong những trường hợp cần thiết, qua đó tạo cơ sở pháp lý để Nhà nước có thể can thiệp nhằm bảo đảm sự ổn định của thị trường và cân bằng lợi ích giữa các chủ thể.