Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hướng tới khơi thông nguồn lực, phát triển bền vững

Việc sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản lần này không chỉ dừng ở việc sửa đổi các quy định kỹ thuật hay bổ sung điều kiện kinh doanh, mà cần được tiếp cận như một bước hoàn thiện thể chế phát triển. Theo đó, cần xây dựng một khuôn khổ pháp lý kiến tạo một thị trường bất động sản hiện đại, minh bạch, hiệu quả, có khả năng huy động, phân bổ và sử dụng tối ưu các nguồn lực cho phát triển đất nước.

Sáng 6/8, tại Hà Nội, được sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức hội thảo góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Sửa đổi, bổ sung đáp ứng tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW

Phát biểu khai mạc hội thảo, Tiến sĩ Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ khẳng định, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này diễn ra trong một bối cảnh đặc biệt, nhất là khi Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương đã xác định yêu cầu tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan theo hướng đồng bộ, thống nhất, hiện đại, khả thi; tiếp tục khắc phục triệt để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn của hệ thống pháp luật; chuyển mạnh từ tư duy quản lý sang tư duy quản trị phát triển; giải phóng và sử dụng hiệu quả mọi nguồn lực cho phát triển đất nước.

“Nếu Luật được xây dựng theo tư duy quản lý, thị trường sẽ tiếp tục vận hành bằng nhiều thủ tục, nhiều giấy phép và nhiều khâu xin-cho. Nếu Luật được xây dựng theo tư duy quản trị phát triển, Nhà nước sẽ tập trung xây dựng thể chế, dữ liệu, tiêu chuẩn, công cụ giám sát, tăng cường hậu kiểm, tạo lập môi trường cạnh tranh lành mạnh và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường”, Tiến sĩ Khôi nhận định.

Thống nhất cao với đánh giá, thị trường bất động sản không chỉ là thị trường mua bán nhà và đất mà còn là thị trường phân bổ nguồn lực lớn của nền kinh tế; có mối quan hệ trực tiếp với tài chính, tín dụng, đầu tư, xây dựng, quy hoạch, hạ tầng, công nghiệp, thương mại, du lịch, dịch vụ và an sinh xã hội, nhiều ý kiến cho rằng, một thị trường bất động sản vận hành thông suốt sẽ tạo thêm việc làm, mở rộng đầu tư, tăng thu ngân sách, thúc đẩy tăng trưởng và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.

Ngược lại, các đại biểu cũng chỉ ra, nếu thị trường bị ách tắc bởi thể chế hoặc thiếu minh bạch thì nguồn lực đất đai sẽ không được khai thác hiệu quả, chi phí đầu tư tăng, nguồn cung suy giảm, giá bất động sản bị đẩy lên cao và cuối cùng chính người dân và doanh nghiệp sẽ là đối tượng chịu tác động nhiều nhất.

Vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản phải hướng tới mục tiêu lớn hơn là khơi thông nguồn lực, thúc đẩy phát triển và phục vụ lợi ích chung của quốc gia, chứ không chỉ điều chỉnh các giao dịch kinh doanh.

Dịp này, Tiến sĩ Khôi đề nghị hội thảo tập trung vào thảo luận về Dự thảo Luật đã đáp ứng được sự thể chế hóa đầy đủ tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW; cân nhắc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản bảo đảm rõ ràng, không chồng chéo với Luật Nhà ở và Luật Đất đai;

Ngoài ra, Dự thảo Luật cần mạnh dạn cắt bỏ các quy định đang làm phát sinh thủ tục, tăng chi phí, kéo dài thời gian triển khai dự án cũng cần hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng dự án, huy động vốn, môi giới bất động sản, sàn giao dịch, giao dịch điện tử và công khai thông tin để vừa tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, vừa bảo vệ quyền lợi của người dân;

Đồng thời, bổ sung quy chế để thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, bất động sản công nghiệp, logistics, du lịch, nông nghiệp và các loại hình bất động sản mới trong bối cảnh chuyển đổi số, chuyển đổi xanh và hội nhập quốc tế; thiết kế cơ chế hậu kiểm, cơ chế giám sát bằng dữ liệu và chế tài xử lý vi phạm để nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước nhưng không tạo thêm gánh nặng hành chính.

Để Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thật sự trở thành đạo luật kiến tạo phát triển

Thông tin tóm tắt về Dự thảo Luật kinh doanh Bất động sản sửa đổi, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, Dự thảo Luật sẽ được Quốc hội xem xét, thông qua theo quy trình tại hai kỳ họp. Kỳ họp thứ nhất bắt đầu từ ngày 3/8, dự tính đến ngày 19/8 sẽ cho ý kiến lần đầu đối với dự thảo luật. Sau đó, cơ quan chủ trì sẽ tiếp thu, giải trình, hoàn thiện Dự thảo để trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ hai vào tháng 10/2026. Đến nay, đối với hồ sơ dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã tiếp thu đầy đủ các ý kiến đóng góp từ các hội thảo, hội nghị. Cách đây hơn một tuần, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã họp, cho ý kiến đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trên cơ sở đó, chúng tôi đã tiếp thu, giải trình các ý kiến của Bộ Tư pháp cũng như của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Đối với nội dung phân cấp, phân quyền, Dự thảo luật sửa đổi theo hướng phân cấp thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh.

Về cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, Dự thảo luật cắt giảm 9 trong tổng số 31 điều kiện đầu tư, kinh doanh.

Đối với những nội dung mới so với Dự thảo đã được đưa ra thảo luận, lấy ý kiến trước đây, Dự thảo luật lần này đề xuất sửa đổi, bổ sung một số quy định. Chẳng hạn, đối với khái niệm "nhà ở lưu trú", trên cơ sở tiếp thu ý kiến của các đại biểu, các cơ quan có thẩm quyền và người dân, chúng tôi đề xuất bỏ khái niệm này khỏi Luật Nhà ở và chuyển sang quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản để bảo đảm phù hợp.

Về các hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng, trước đây luật quy định 3 loại hợp đồng. Dự thảo lần này mở rộng phạm vi các loại hợp đồng được chuyển nhượng theo đó, cơ bản những hợp đồng trong luật đều có thể thực hiện chuyển nhượng. Trong đó, những dự án, công trình xây dựng đã hoàn thiện đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được chuyển nhượng hợp đồng bất động sản hình thành trong tương lai.

Về giao dịch bất động sản và mã định danh, cơ quan soạn thảo đã tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và đưa vào Dự thảo quy định về việc tạo mã định danh duy nhất cho từng bất động sản, được sử dụng xuyên suốt vòng đời của dự án.

Dự thảo cũng dự tính bổ sung quy định về điều kiện đối với một số tổ chức thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản. Cụ thể, hiện nay nhiều địa phương đang thành lập quỹ phát triển nhà ở, tuy nhiên theo quy định hiện hành, các quỹ này chưa có chức năng kinh doanh bất động sản. Vì vậy, Dự thảo đề xuất bổ sung quy định cho phép quỹ phát triển nhà ở địa phương được thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản mà không phải thành lập doanh nghiệp.

Bà Hoàng Thu Hằng cho biết thêm, liên quan Nghị quyết số 21-NQ/TW, Dự thảo đã bổ sung quy định đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, phạm vi được mua bất động sản được mở rộng theo hướng được mua căn hộ chung cư và căn hộ du lịch; tuy nhiên, các đối tượng này vẫn không được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.

Một nội dung khác được sửa đổi liên quan việc xác định hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Thời gian qua, có nhiều ý kiến phản ánh về cách hiểu và áp dụng quy định này trên thực tế, đặc biệt đối với các dự án thực hiện theo hình thức hợp đồng BT (Hợp đồng xây dựng-chuyển giao). Có trường hợp nhà đầu tư đã được giao đất, đã thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh ngân hàng nhưng dự án BT vẫn chưa được quyết toán, dẫn đến chưa thể xác định là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và gây ra vướng mắc là dự án không đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng.

Để tháo gỡ vướng mắc này, Dự thảo Luật sửa đổi theo hướng dẫn chiếu sang quy định của pháp luật về đầu tư, để tháo gỡ khó khăn cho các dự án chưa thể chuyển nhượng chỉ vì chưa được xác định là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Một nội dung quan trọng khác liên quan điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Theo quy định hiện hành, đối với dự án đang được thế chấp, chủ đầu tư muốn chuyển nhượng phải thực hiện giải chấp trước. Tuy nhiên, có nhiều ý kiến cho rằng như vậy sẽ vướng mắc, dự án không thể chuyển nhượng để tiếp tục triển khai.

Vì vậy, Dự thảo sửa đổi quy định này theo hướng linh hoạt hơn. Đối với dự án đang được thế chấp, nếu chưa giải chấp thì không bắt buộc phải giải chấp trước khi chuyển nhượng, mà chỉ cần có văn bản chấp thuận của bên nhận thế chấp về việc chuyển nhượng dự án.

Liên quan thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, bà Hằng cho biết, quy định về tiến độ thanh toán, như lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng và tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao không quá 70% (đối với một số trường hợp có quy định riêng), cơ quan soạn thảo đã tiếp thu các ý kiến để bổ sung vào luật thay vì quy định chi tiết tại dự thảo nghị định hướng dẫn theo dự kiến ban đầu vì đây là nội dung quan trọng.

Về khoản 5% nghĩa vụ tài chính còn lại, Dự thảo quy định đưa vào tài khoản bảo đảm. Cụ thể, khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần 5% còn lại sẽ được chuyển vào tài khoản bảo đảm thanh toán hoặc áp dụng hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác theo thỏa thuận. Số tiền này chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi bên mua được cấp Giấy chứng nhận.

Tại hội thảo, các ý kiến thảo luận từ đại diện doanh nghiệp, nhà quản lý và luật sư đã đưa ra nhiều kiến nghị có giá trị, góp phần xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thực sự trở thành đạo luật kiến tạo phát triển, đồng bộ với hệ thống pháp luật, khơi thông nguồn lực, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia và xây dựng thị trường bất động sản Việt Nam phát triển minh bạch, an toàn, lành mạnh, bền vững, đóng góp tích cực vào việc thực hiện các mục tiêu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới.