Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới

Chiều 23/3, tại Hà Nội, Hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới” do Báo Tiền Phong tổ chức đã thu hút sự tham gia của đông đảo các nhà quản lý, các chuyên gia, ngân hàng và doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Tại hội thảo, các cơ quan quản lý, chuyên gia kinh tế, đại diện ngân hàng và cộng đồng doanh nghiệp đã cùng nhìn nhận rõ hơn bức tranh lãi suất hiện nay, phân tích những tác động đến thị trường bất động sản, đồng thời chia sẻ những góc nhìn, giải pháp và cơ hội đầu tư trong giai đoạn mới.

Với hai phiên thảo luận chuyên sâu, hội thảo tập trung vào mối quan hệ giữa lãi suất và thị trường bất động sản, trong đó các chuyên gia làm rõ xu hướng lãi suất vay mua nhà hiện nay, khả năng tiếp cận vốn của người dân cũng như việc nhiều doanh nghiệp bất động sản đang tung ra các chính sách hỗ trợ lãi suất 0% trong 24-36 tháng. Song song là những khuyến nghị, phân tích xu hướng hành vi của người tìm kiếm bất động sản, tâm lý chờ đợi của người mua nhà, cũng như rủi ro nếu người mua chờ lãi suất giảm sâu nhưng lại phải đối mặt với việc giá bất động sản tăng trở lại.

Thông tin tại hội thảo về tình hình lãi suất trong bối cảnh hiện nay, Tiến sĩ Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch điều hành kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cũng nhấn mạnh tới sự thu hút quan tâm của câu chuyện này.

Tăng phân quyền, minh bạch thị trường bất động sản

Cho biết về việc sẽ sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng tăng phân quyền, minh bạch thị trường, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng thông tin, dự tính, việc sửa đổi, bổ sung sẽ được đưa vào chương trình xây dựng luật năm 2026 và trình Quốc hội thông qua vào 10/2026. Trong đó, sẽ bám sát yêu cầu hoàn thiện hệ thống pháp luật trong kỷ nguyên mới, phân định rõ giữa pháp luật công và tư. Trong đó, Nhà nước tăng cường quản lý bằng các quy định chặt chẽ với lĩnh vực công, đồng thời mở rộng quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm cho doanh nghiệp trong quan hệ dân sự, thương mại.

Theo Cục trưởng Tống Thị Hạnh, việc chuyển đổi mô hình chính quyền địa phương từ 3 cấp xuống 2 cấp, đòi hỏi điều chỉnh thẩm quyền quản lý bất động sản phù hợp thực tiễn, do đó, dự thảo tập trung vào bốn nhóm chính sách lớn: đẩy mạnh phân cấp, trao quyền chủ động cho địa phương trong quản lý thị trường; đơn giản hóa điều kiện kinh doanh, giảm can thiệp hành chính, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp; bảo đảm tính đồng bộ với các luật liên quan như xây dựng, nhà ở, đất đai, đặc biệt trong quản lý phát triển đô thị; tháo gỡ vướng mắc thực tế, nhất là điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và quản lý hoạt động môi giới.

“Đáng chú ý là định hướng xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường “đúng, đủ, sạch, sống”, minh bạch hóa giá giao dịch. Theo đó, Nhà nước chịu trách nhiệm cung cấp dữ liệu do mình tạo lập, còn doanh nghiệp chịu trách nhiệm về thông tin công bố. Cách tiếp cận này được kỳ vọng giúp phản ánh đúng giá trị thị trường, hạn chế tình trạng “thổi giá”, tạo nền tảng cho thị trường phát triển lành mạnh, bền vững”, bà Hạnh chia sẻ.

Phân tích về xu thế mới dẫn dắt thị trường, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, kinh tế Việt Nam đang có thay đổi mạnh từ hiệu quả điều hành vĩ mô và tác động lớn của các Nghị quyết. Theo ông Đính, thị trường đang có sự thay đổi rõ rệt về xu hướng đầu tư. Người mua ưu tiên sản phẩm chất lượng cao, hạ tầng tốt, không gian sống tốt hơn. Các dự án nhỏ lẻ, chật hẹp dần kém hấp dẫn. Nhu cầu mua để ở và đầu tư dài hạn tăng lên. Về giá cả, chưa có cơ sở để giảm sâu. Dịp này, ông Nguyễn Văn Đính cũng kiến nghị, để thị trường phát triển bền vững, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, đa dạng hóa nguồn vốn (như trái phiếu), giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng. Doanh nghiệp cần tối ưu chi phí, còn nhà đầu tư nên giữ tâm lý bình tĩnh, nắm bắt cơ hội trong chu kỳ phát triển mới.

Đánh giá, nhìn nhận lại về thị trường bất động sản để có điều chỉnh lãi suất phù hợp

Cũng tại hội thảo, ông Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường-giá cả, Bộ Tài chính cho biết: nhiều năm qua, bất động sản vẫn bị nhìn nhận như một “tài sản chết”, thậm chí bị đặt đối lập với hoạt động sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, đây là cách hiểu sai lệch cần sớm thay đổi. “Minh chứng là trong tiếng Anh, bất động sản là “real estate” - tài sản thực, phản ánh đúng bản chất là một cấu phần lớn của nền kinh tế. Không chỉ dừng ở xây dựng hay dịch vụ, lĩnh vực này cần được coi là một ngành sản xuất, kinh doanh đúng nghĩa. Về chính sách, tôi khuyến nghị không phân biệt đối xử với tín dụng bất động sản. Trong bối cảnh lãi suất chịu áp lực từ lạm phát, tỷ giá và cạnh tranh vốn, rủi ro tăng lãi suất là hiện hữu. Dù vậy, thị trường đã xuất hiện tín hiệu tích cực khi một số chủ đầu tư cam kết cố định lãi suất dài hạn, góp phần giảm rủi ro và hỗ trợ phục hồi thị trường”, ông Vũ Đình Ánh cho hay.

Trong khuôn khổ hội thảo, ông Nguyễn Khánh Phúc, Phó Giám đốc Khối Ngân hàng cá nhân Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong (TPBank) thông tin, các ngân hàng hiện nay đang triển khai nhiều gói tín dụng linh hoạt, đa dạng, nhằm mang đến cho khách hàng nhiều lựa chọn phù hợp với nhu cầu và năng lực tài chính của mình. Tại thời điểm hiện tại, mức lãi suất thả nổi tính toán bình quân dao động khoảng 13,4-13,8%/năm. Câu hỏi thường được đặt ra là điều kiện để hưởng các mức lãi suất đó có khó hay không? “Theo tôi, vấn đề cốt lõi không phải là “khó hay dễ”, mà là khách hàng có đáp ứng đủ điều kiện tín dụng hay không”, ông Phúc đưa ra câu trả lời.

Theo ông Phúc, trong bất kỳ bối cảnh nào, ngân hàng cũng không thể “mở van” tín dụng một cách đại trà. Một khoản vay được phê duyệt khi đáp ứng các tiêu chí cơ bản. Thứ nhất, khách hàng có nguồn thu nhập ổn định và chứng minh được khả năng trả nợ. Thứ hai, dòng tiền trong tương lai đủ để bảo đảm nghĩa vụ tài chính. Thứ ba, tài sản bảo đảm hợp pháp, đủ giá trị và hồ sơ pháp lý đầy đủ. Thứ tư, lịch sử tín dụng tốt, không có nợ xấu và đáp ứng các chuẩn mực về nhân thân theo quy định. Đây là các tiêu chuẩn tín dụng cơ bản và được áp dụng xuyên suốt trong mọi chu kỳ.

Trong khi đó, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu và đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam đánh giá, bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng rất lớn bởi tâm lý. Nhà đầu tư Việt Nam đặc biệt nhạy cảm với chính sách tiền tệ. Tuy nhiên, cần phân loại rõ các nhóm người mua: Nhóm mua để ở thực (tiêu dùng); Nhóm đầu tư dài hạn; Nhóm đầu tư ngắn hạn, “lướt sóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính.

Bất động sản không chỉ là “bất động”, mà là một ngành sản xuất ra sản phẩm nhà ở, hạ tầng - là tư liệu sản xuất của nền kinh tế. Nếu chỉ nhìn nó như một lĩnh vực đầu cơ và siết đồng loạt, nguy cơ lan tỏa tiêu cực sang các ngành khác là rất lớn. Bất động sản đóng góp không chỉ trực tiếp vào GDP mà còn gián tiếp qua xây dựng, vật liệu, tài chính, dịch vụ… có tác động lan tỏa rất rộng.

“Tôi cho rằng chính sách tiền tệ thắt chặt hiện nay chỉ mang tính điều chỉnh, không phải xu hướng dài hạn. Giống như phanh xe - chúng ta chỉ phanh khi cần thiết để điều chỉnh tốc độ, sau đó sẽ nới ra để nền kinh tế vận hành bình thường. Vì vậy, nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu của mình là ngắn hạn hay dài hạn, sử dụng đòn bẩy bao nhiêu và có chịu được biến động lãi suất hay không”, Tiến sĩ Lượng nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy, chuyên gia tài chính-ngân hàng nhấn mạnh, lãi suất chỉ là một yếu tố trong tổng thể chi phí vốn của nền kinh tế và cần được nhìn nhận trong mối quan hệ với các kênh huy động vốn cũng như khả năng quản trị của hệ thống ngân hàng. “Đối với thị trường bất động sản, mặt bằng lãi suất có thể dần ổn định trở lại trong thời gian tới, dù vẫn cần sự điều tiết linh hoạt từ cơ quan quản lý, nhất là Ngân hàng Nhà nước thông qua các công cụ chính sách tiền tệ. Ở góc độ nhà đầu tư, cơ hội vẫn tồn tại, nhưng sẽ phân hóa theo từng phân khúc và khẩu vị rủi ro”, ông Huy chỉ rõ.

Có thể thấy, bức tranh bất động sản cuối năm được dự báo tiếp tục chịu ảnh hưởng từ biến động địa chính trị toàn cầu. Tuy nhiên, theo các chuyên gia tại hội thảo, thị trường vẫn vận hành theo những quy luật riêng và việc nhận diện đúng các quy luật này sẽ giúp nhà đầu tư tìm thấy cơ hội ngay trong giai đoạn nhiều thách thức.