Mô hình bất động sản thế hệ mới, giải pháp giảm áp lực giá bất động sản khu đô thị

Thay vì tìm kiếm những căn hộ đơn thuần để ở hoặc những mặt bằng chỉ để kinh doanh, ngày càng nhiều người quan tâm đến loại hình bất động sản đa công năng - nơi họ có thể kết hợp giữa sinh sống, làm việc và kinh doanh.

Sáng 3/7, tại Hà Nội, dưới chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Tọa đàm “Livehouse – Mô hình bất động sản thế hệ mới, giải pháp giảm áp lực giá bất động sản trong đô thị”.

Tọa đàm được chủ trì bởi: Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội; Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cùng nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam.

Nhu cầu bất động sản đa công năng ngày càng gia tăng

Báo cáo nghiên cứu “Livehouse - Mô hình bất động sản thế hệ mới: Giải pháp giảm áp lực giá bất động sản trong đô thị” lý giải sự thay đổi trên đang diễn ra trong bối cảnh giá đất tại các đô thị lớn liên tục lập đỉnh. Thống kê từ một số đơn vị nghiên cứu thị trường chỉ ra, giá đất tại nhiều khu vực trung tâm đã tăng từ 30-50% trong vòng 2 năm trở lại đây. Điều này khiến việc sở hữu một sản phẩm bất động sản có công năng linh hoạt ngày càng trở nên xa vời với đa số người mua.

Thêm vào đó, thị trường lại đang thiếu vắng những sản phẩm đáp ứng được cả nhu cầu sử dụng đa dạng, nằm tại các vị trí trung tâm nhưng vẫn bảo đảm chi phí không quá cao với nhóm khách hàng mới.

Các mô hình truyền thống như nhà phố, shophouse (vừa nhà ở vừa cửa hàng) hay officetel (nhà ở kết hợp văn phòng) đang bộc lộ những hạn chế nhất định: nhà phố giá cao và khó tiếp cận với nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ; shophouse chủ yếu nằm trong các khu đô thị lớn với mức đầu tư cao nhưng lại hoạt động hạn chế về thời gian; officetel thì bị giới hạn diện tích và mục đích sử dụng. Trong khi đó, các sản phẩm nhà ở thông thường lại không hỗ trợ yếu tố khai thác thương mại.

Trước thực trạng đó, thị trường đang đặt ra yêu cầu cấp thiết về những mô hình bất động sản mới, đa năng, linh hoạt, nhưng không biến bất động sản trở thành một cuộc chơi xa xỉ.

Nhận thức và nắm bắt được thực tế trên, một số doanh nghiệp bất động sản thay vì chạy theo phân khúc cao cấp, họ đã tập trung phát triển các mô hình thực chất, phù hợp với nhu cầu thực. Nổi bật trong số đó là Livehouse - mô hình bất động sản thế hệ mới tích hợp nhiều công năng.

Theo đánh giá của các chuyên gia, sự xuất hiện của mô hình Livehouse sẽ là lời giải có tính hệ thống, giúp cân bằng giữa nhu cầu sử dụng và khả năng chi trả của nhóm khách hàng mới. Quan trọng hơn, đây còn là bước tiến của thị trường để hướng tới sự phát triển bền vững, linh hoạt và hiệu quả. Các chuyên gia cũng cho rằng, những ưu điểm và cơ hội để loại hình Livehouse có thể trở thành xu hướng dẫn dắt thị trường trong tương lai.

Trao đổi tại tọa đàm, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng khuyến nghị, cần có những căn cứ pháp lý xác đáng để mô hình bất động sản mới thực sự trở thành một phân khúc hiệu quả của thị trường. Lý giải việc chưa gọi tên cụ thể các mô hình bất động sản mới trong Luật Kinh doanh bất động sản, ông Vương Duy Dũng cho rằng, có quy định mở vì dự báo sẽ còn nhiều mô hình mới.

Cũng theo đó, Phó Cục trưởng thừa nhận đã có khung pháp lý quy định nhưng để quy chuẩn hoá, hoàn thiện hơn thì vẫn cần tiếp tục so sánh, đối chiếu với thực tế trên thị trường. Quan trọng vẫn là cần một khái niệm, chức năng rõ ràng, rành mạch, khái quát hoá, các điều kiện cần và đủ liên quan tới các mô hình bất động sản mới trong đó có Livehouse. "Phải thừa nhận đây là mô hình kinh doanh mới đã phát sinh và tồn tại trong thực tế, cần tính linh hoạt để chuyển đổi cơ cấu, công năng, do đó, các cơ quan quản lý sẽ phải nhanh chóng thích ứng trong điều hành, quản lý, giám sát , bảo đảm vận hành mô hình, phân khúc này trong thực tế." - Phó Cục trưởng nhấn mạnh.

Mô hình bất động sản mới, lời giải cho thị trường

Theo Báo cáo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, một trong những yếu tố đầu tiên tạo nên sự khác biệt của Livehouse chính là tính chính danh trong quy hoạch. Sản phẩm được phát triển bên trong các vị trí lõi đô thị, nơi được pháp luật cho phép triển khai mô hình lưu trú-kinh doanh-giải trí về đêm một cách hợp pháp và bền vững.

Livehouse được quy hoạch đồng bộ với hệ thống giao thông nội khu hiện đại, phục vụ vận hành 24/7 gồm các tiêu chí: vỉa hè rộng từ 5,5m đến 7,5m, thuận tiện cho hoạt động thương mại và di chuyển của khách bộ hành.

Bãi đỗ xe được bố trí ngay trước mỗi dãy nhà, bảo đảm sự thuận tiện tối đa cho cả sinh hoạt hàng ngày và kinh doanh thương mại. Hệ thống cấp điện-nước, hệ thống kiểm soát an ninh an toàn được thiết kế riêng biệt phục vụ nhu cầu kinh doanh, kết hợp cùng hệ thống thu gom và xử lý rác thải với năng lực phục vụ khối lượng và tính chất rác thải thương mại – vốn phát sinh lớn hơn nhiều so với rác sinh hoạt thông thường.

Hạ tầng công nghệ tích hợp sẵn internet tốc độ cao và hệ thống chiếu sáng công cộng tăng cường, đáp ứng các hoạt động về đêm. Không gian xanh với công viên, hồ điều hòa và cây xanh được bố trí hài hòa, nhằm nâng cao chất lượng sống đô thị và gia tăng giá trị khai thác thương mại.

Với thiết kế đa năng 5 trong 1, Livehouse giúp nhà đầu tư dễ dàng khai thác nhiều mục đích khác nhau trong cùng một không gian như lưu trú-kinh doanh-làm việc-nghỉ dưỡng-giải trí. Hệ thống hạ tầng tiện ích được thiết kế đồng bộ, hỗ trợ thương mại tối ưu, giúp không chỉ nâng cao chất lượng sống mà còn tạo nên hệ sinh thái hỗ trợ cho hoạt động thương mại-dịch vụ phát triển bền vững.

Một điểm đặc trưng quan trọng của Livehouse là hình thức sở hữu có thời hạn theo quy định pháp luật, một hình thức pháp lý rõ ràng, được Nhà nước công nhận và bảo hộ đầy đủ. Do đó, một căn Livehouse thường có giá thấp hơn các nhà phố hay shophouse thông thường . Điều này mở ra cơ hội đầu tư “vừa túi tiền” cho nhóm người trẻ khởi nghiệp, hộ gia đình nhỏ hoặc các nhà đầu tư cá nhân.

Đặc biệt, mô hình Livehouse còn được vận hành theo chu kỳ kinh tế đêm, tức là cho phép mở cửa cả ngày lẫn đêm như một “cơ sở kinh doanh độc lập”. Ban ngày phục vụ sinh hoạt, làm việc; ban đêm trở thành không gian giải trí, ẩm thực, văn hóa bản địa, nghệ thuật trình diễn...

Phân tích về quá trình chuyển dịch cấu trúc đô thị sau sáp nhập, động lực thúc đẩy những mô hình bất động sản thế hệ mới, Tiến sĩ Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ quốc gia bày tỏ sự ủng hộ những sáng kiến mới, hiệu quả nhưng cũng mong muốn bảo đảm cả tính pháp lý và khả thi trong thực tiễn với các mô hình mới, trong đó có phân khúc Livehouse này.

Đề cập tới khung pháp lý cho Livehouse, từ sở hữu có thời hạn đến vận hành minh bạch, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Phó Chủ tịch Hội đồng trường đại học Luật Hà Nội cung cấp một góc nhìn chính sách và thực tiễn về mô hình này nhằm bảo đảm tính hiệu quả khi triển khai trong thực tế.

“Không thể phủ nhận xu hướng tiêu dùng, tích sản, đầu tư liên quan tới bất động sản và thực tế khung pháp lý có rồi nhưng câu chuyện đặt ra ở đây liên quan tới rất nhiều luật, tập trung: Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản. Cái khó nhất hiện nay là chuyển đất xen kẹt, chuyển đổi mục đích sử dụng và quan trọng là điều chỉnh giá bất động sản phù hợp với thu nhập của người mua, tránh tình trạng giá quá cao.” – Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến cho hay.

Đánh giá đây là một mô hình bất động sản thế hệ mới, giải pháp đầu tư thông minh trong thời kỳ tối ưu hóa dòng vốn và rủi ro, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khẳng định, cần có đổi mới, sáng tạo, tối ưu hoá, đặc biệt khuyến khích đa dạng hoá các hình thức, phân khúc kinh doanh bất động sản trên thị trường.

“Livehouse đã khắc phục các hạn chế của mô hình bất động sản cũ, có công năng đa dạng, đáp ứng nhu cầu và khai thác 24/7 và dự báo sẽ là một phân khúc góp phần điều chỉnh giá bất động sản ngày càng phù hợp hơn với túi tiền của khách hàng. Trong đó, định hình lại thị trường và đáp ứng nhu cầu đa dạng của nhà đầu tư, người sử dụng.”- Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính thông tin.